亦莊河西區成房價“洼地” 地王即將入市助起跳？

　　記者走訪發現，目前亦莊河西區住宅集中的區域，不僅是教育資源，大型商業、醫療等配套都相對匱乏。根據規劃，未來區內將建4所學校、1所幼兒園和社區醫療中心等。

　　區域在售項目比去年上漲10%-20%，主流售價為38000元-48000元/平方米，而同位於五環沿線東壩新盤單價達八九萬元；新地王、10萬+新盤或刺激市場預期

　　北京土地斷頓3月，有關於未來土地供應和價格的傳聞甚囂塵上。這其中，亦莊未來將會有地王入市的消息頗受市場關注，據機構預測其樓面價或將達到6萬元/平方米以上。事實上，早在2013年底，首開住總聯合體即在亦莊河西區拿下一宗地塊，純商品房部分樓面價已經高達5.82萬元/平方米。

　　雖然早已有高價地助推，但相比于同樣緊鄰五環的東壩、舊宮、黃村等區域，亦莊河西區的整體房價水準仍在5萬元/平方米左右徘徊。亦莊河西區究竟為何“賣不上價”？隨著樓市高端化和北京第二機場的不斷發力，亦莊河西區的前景如何？

　　價格仍是洼地？

　　受到政策和信貸利好刺激，主打改善産品的亦莊河西區在過去一年時間裏可以説是獲益匪淺。

　　比如，亦莊金茂悅目前推出130-190平方米的四居室産品，均價在46000元-48000元/平方米之間，相比一年前的35000元/平方米上漲了20%左右；同品牌的金茂逸墅，目前主推的疊拼産品，均價也在46000元/平方米左右；紫金一號院，目前在售的聯排産品，售價在1700萬元/套左右，相比去年同期也有近10%的增長。

　　與亦莊金茂悅一街之隔的城建海梓府的洋房産品，目前售價約38000元/平方米，同比也實現了近10%的增長。項目計劃下半年加推洋房新品，據項目銷售人員介紹，新品售價待定，“最近區域裏出了10萬+産品，又有地王地塊待入市，客戶對區域的預期有所提升，我們也是在觀察蓄客情況。”

　　儘管如此，觀察東南五環的幾個片區不難發現，目前的亦莊河西區價格水準依舊沒有實現“突圍”。

　　以東壩區域為例，目前區域內恒大華府和保利首開·天譽的售價分別在每平方米9萬元和8萬元左右，首開龍湖天璞的四居洋房也已賣至均價9萬元/平方米以上。

　　而在舊宮，中冶德賢公館的大戶型産品售價已突破55000元/平方米，其相鄰的國韻村售價也在45000元/平方米左右。

　　在業內人士看來，亦莊河西區在過去的幾年裏主打改善型産品，産品類型過於一致，是導致區域價格徘徊不前的重要原因。另一方面，教育、醫療等配套也是影響購房者預期的因素。

　　受制于交通教育配套

　　為了兒子上幼兒園的問題，最近幾個月來，居住在亦莊河西區的陳女士操碎了心。

　　“今年適齡兒童太多，公立幼兒園進不去，附近私立幼兒園的學費又太貴，是公立園的兩三倍。”陳女士表示，剛入住時，不覺得區域裏教育資源緊缺，不過去年以來不少項目陸續入住，人多起來，“將來小學、中學又是一輪競爭”。

　　記者在走訪中發現，目前亦莊河西區住宅集中的區域，不僅是教育資源，大型商業、醫療等配套都相對匱乏。購物需求主要還是依靠附近南海家園回遷小區的商業配套。同時，區域裏仍缺乏軌道交通，公交車也只有兩三條線路，這成為制約區域生活便利性的原因。

　　亞豪機構市場總監郭毅曾表示，以往河西區的改善型項目多是拿區域的規劃藍圖作為宣傳的重點，這與改善型購房者關注當前生活配套的購房訴求有所偏差，這也是影響河西區改善性項目去化的重要原因。

　　不過，在業內看來，隨著區域內高端項目的建設完善，區域裏的配套或將更為豐富。

　　據悉，亦莊河西區的配套規劃建設正在加速中。根據亦莊規劃分局公示，區內II-3街區、II-6街區、III-4街區的規劃成果，未來區內將建4所學校、1所幼兒園和養老院、社區醫療中心等相應配套設施。十一學校亦莊分校、耀華國際教育學校相繼建設、開學也將會為區域提供更為豐富的教育資源。

　　地王即將入市助起跳？

　　在區域樓市升溫的同時，最近，有關於亦莊地王入市的消息頗受關注。

　　有消息稱，亦莊即將再出讓兩宗容積率只有1.2左右的住宅用地。據中原地産首席分析師張大偉預測，這兩宗地塊的樓面價將可能達到6萬元/平方米。

　　亦莊一項目的相關負責人表示，公司始終強烈關注著這兩宗宅地，據他了解，有超過15家房企對該兩宗地塊虎視眈眈。

　　在高價地入市消息刺激市場的同時，亦莊河西區也終於迎來了首個10萬+項目。拿地兩年多之後，首開住總2013年底拿下的地王終於以“首開住總·棠頌”的案名面市。

　　在最近舉行的一場區域論壇上，郭毅認為，亦莊已經進入又一個“起跳期”，價格和産品將從過去的剛需、剛改跨越到現在的改善、高端。

　　張大偉則表示，亦莊在過去五年成交的12宗住宅類用地，平均容積率1.8，而從全北京今年供應的土地密度來看，平均住宅容積率為2.4，未來還會逐步提高。將來第二機場建成後，亦莊會承載一部分高端人士在北京第一居所的需求。

　　■ 連結·亦莊河西區

　　自2012年起，萬科首開聯合體、融創葛洲壩聯合體、中國金茂、北京城建等眾多房企紛紛搶地進駐亦莊河西區。其時樓面價約11000元/平方米。

　　2013年8月，融創葛洲壩聯合體拿下亦莊新城-1街區B01R1-1和B01R1-2地塊，溢價率49%，亦莊商品住宅樓面地價直逼3萬元/平方米。

　　2013年底，首開住總聯合體即在亦莊河西區拿下一宗地塊，純商品房部分樓面價高達5.82萬元/平方米。

　　2014年，由於區域産品同質化和大批潛在供應，亦莊河西區出現項目降價和整體價格回調幾千元現象，多個高地價項目部分僅僅是壓著成本線在銷售産品。

　　2016年6月，首開住總棠頌亮相，成為區域首個10萬+項目。