樓市觀察：“高燒”的二線城市政策轉向“控房價”

資料圖。中新社記者 湯彥俊 攝

　　中新網北京5月11日電 (種卿)3月下旬以來，滬深等一線城市接連出臺樓市“收緊”政策，將不少購房需求擠壓到周邊地區和二線城市，隨後的4月份包括南京、杭州、天津等城市房屋交易量價“躥升”。面對這一局面，多地為此接連出招：或加碼限購限貸舉措，或推出更直接的限價規定，以達到“控房價”、“穩市場”之目的。

　　市場升溫

　　4月土地價格明顯上漲 南京蘇州頻現地王

　　自3月底上海、深圳發佈“限購令”為樓市降溫後，滬深樓市呈現量價齊跌的回收走勢；北京雖未在全市範圍內推出收緊舉措，但通州區在去年8月發佈限購令後，又在本月發文將商住房納入限購範疇，此舉對周邊地區、尤其是環京四縣的樓市同樣造成了不小的影響。

　　上述一線城市的購房需求在政策引導下得到控制，卻並未消散，通過“擠壓”效應傳導到周邊地區和政策相對寬鬆的二線城市。

　　上海易居房地産研究院近日發佈數據顯示，剛剛過去的4月份，機構監測的南京、蘇州、杭州、天津和南寧等15個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米，環比增長7.8%，同比增長88.3%；全國市場熱點從此前的蘇州，轉為杭州和天津；其中天津市場最火爆，環比增幅為30個城市最高水準，達到38.1%。

　　針對4月二線樓市“爆發”的原因，上述報告認為，二線城市購房政策要比一線城市寬鬆，而且房屋均價也明顯低於一線城市，所以購房者會積極認購、加速成交。這使得同比增長態勢較為明顯，目前成交規模創下了2010年以來的月度最高水準。

　　另一方面，異常火爆的土地市場也讓二線樓市“高燒”難退。

　　中原地産研究部最新統計數據顯示，截止4月24日，二線城市已成交165宗住宅用地，平均溢價率高達72%，刷新了歷史紀錄，而成交平均樓面價也達到了4519元每平米，同比漲幅高達183%。

　　不僅如此，在蘇州、杭州、南京等城市均出現了明顯的地王扎堆出現的現象，從市場預期看，地王的出現將影響後續市場持續升溫。

資料圖。中新社記者 王東明 攝

　　政策轉向

　　熱點二線城市從“去庫存”到“控房價”

　　2015年年底，中央經濟工作會議提出“去庫存”等五大任務，隨後一系列樓市刺激舉措相繼出臺，這讓部分城市樓市出現明顯的“量價拉升”格局。

　　“房地産市場已經進入新常態，未來政策方向將從整體去庫存趨向‘托底蓋帽’。部分房價上漲過快的城市會出臺約束性政策，但力度不會太大。”中原地産首席分析師張大偉對中新網(微信公眾號：cns2012)記者分析稱。

　　記者從蘇州市住建部門查詢獲悉，截止5月10日，蘇州樓市的可售房源達94210套；而在2015年2月24日，這一數據還高達132130套。可見，蘇州房地長市場的去庫存效果顯著。

　　而南京的情況則更為突出。南京網上房地産的數據顯示，截至5月10日15時，南京新房庫存可售套數為27271套，按照3月近1.5萬套的月銷量來計算，還不夠市場消化兩個月。而在去年11月底，南京樓市新房庫存還有5.3萬套，五個月時間庫存減少了2.6萬套。

　　CRIC房地産研究中心3月發佈報告稱，整體來看一、二線熱點城市持續熱銷之下，庫存量也大幅下滑，同時，二線城市現兩極分化，各城的“去庫存”和“控房價”政策開始分道揚鑣，庫存過低的城市會加大土地供應。

　　在這種分化格局之下，部分二線城市從“去庫存”，逐步轉向開始為寬鬆政策“剎車”，以達到“控房價”的新目標。

　　記者梳理髮現，目前已有蘇州、南京、合肥、河北廊坊、惠州等城市紛紛收緊房地産政策，其中，河北廊坊環京四縣和惠州的相似，分別毗鄰北京和深圳兩個一線城市，因擠出效應催熱了本地樓市。

資料圖。中新社記者 武俊傑 攝

　　多維度“收緊”

　　限購、限貸政策加碼 多地祭出限價令

　　在上述地區推出的“收緊”新政中，信貸額度和購買條件限制依然是需求側調控的主要手段，而部分城市針對“穩房價”的急迫需求，還祭出了相應的“限價”舉措。

　　作為率先舉起政策“收緊”大旗的二線城市，蘇州早在今年3月就發佈了樓市調控舉措，最引人矚目的，要數有關強化商品房價格管理的規定。

　　3月18日，蘇州市政府發佈《關於進一步促進蘇州市房地産市場穩定健康發展的意見》，被稱為“蘇十條”。按照規定，蘇州市區(不含吳江區)新批准商品住宅項目在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高於申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調劑使用。

　　採取直接限價手段的還有南京，有媒體報道稱，南京市于4月25日正式宣佈商品住宅項目價格將設“漲停區間”，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2萬至3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。

　　在香河縣人民政府發佈的《關於促進房地産市場平穩健康發展的實施意見》(以下簡稱《意見》)中，也提出了明確的限漲舉措。

　　《意見》指出嚴格落實住房價格備案制度，各房地産開發企業銷售商品房前應到房管部門進行備案，實行一房一價，明碼標價。新備案商品房價格以目前我縣區域實際交易價格為基礎，參照周邊縣區價格，備案後三個月內不得進行調整。

　　在限購方面，河北廊坊市政府于4月1日發佈“廊九條”，對下轄三河、大廠、香河和固安實施房地産限購政策，規定非本地戶籍居民家庭限購1套住房。

　　而北京通州區在5月5日發佈的樓市限購舉措中，也首次對商務型公寓納入限購範疇，規定商務型公寓將暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

　　在限貸方面，“廊九條”明確規定，非本地戶籍居民家庭購房首付款比例不低於30%；惠州規定，個人住房按揭貸款必須嚴格按照人民銀行的規定來確定首付比例和利率，同時，在小微貸款以及消費貸方面，出現貸款額度變低的情況。(完)