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去庫存無礙房地産恢復性增長

2016年03月01日 09:20:00  來源:人民日報
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  房地産去庫存的壓力很大。根據萬得數據,2014年底,本輪市場庫存週期達到14個月左右的高位。

  中央看到了庫存問題的嚴重性。中央經濟工作會議提出,化解房地産庫存是今年五大工作任務之一。

  2015年以來,房地産庫存總量基本保持平穩,各種契稅、金融、行業政策對庫存去化初顯起色,使得成交量明顯回升,庫存去化週期明顯縮短趨勢。特別是去年底到今年初,首付、稅費等政策的調整對剛需的支援起到了推動作用。

  在這樣的去庫存背景下,房地産恢復性增長是可期的。

  樓市分化,庫存也分化

  近期,在“化解房地産庫存,促進房地産持續健康發展”的政策背景下,一線城市的庫存量已顯著下降,且庫存去化週期維持在4—9個月之間。

  據有關房産數據中心統計,春節後首周內,北京二手住宅的網簽量高達6048套,日均成交864套,這樣的成交量成為節後首周交易量從2010年以來的最高值。

  其中,北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元,較2015年全年均價約上漲5%;上海屢屢被曝出春節後房東漲價,但銷售依舊火爆;而純粹的投資客也是深圳房價高漲的重要推手。

  受政策紅利的影響,近期一線樓市樓價有所向上。但是目前一線城市的房價似乎“輿論更熱”。

  伴隨一線城市土地市場過熱,不少房地産開發企業在一線城市拿地趨向審慎,轉而密集佈局二線城市。

  例如不久前,經過133輪報價,某開發商以37.71億元競得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬平方米商住地地塊,樓面價首次過萬,溢價率177.28%,逼近周邊在售房價。

  也就是説,雖然去庫存壓力大,但是正如分化的樓市,庫存也有市場分化,必須充分考慮地區特性。目前真正的問題在於基本面較差的三、四線城市,它們的庫存量較高,去化週期長,部分城市如蚌埠、溫州、青島、福州等庫存去化需20個月以上。

  去庫存首要提升産品附加值

  面對庫存難題,房地産行業的標桿企業——保利地産的做法,值得探討。

  首先,打造保利“生活圈”,提升産品附加值。在保利地産制定的企業“十三五”計劃中,明確提出了打造“保利生活圈”。保利生活圈以社區為中心,打造基於全生命産業鏈的服務平臺,提升産品附加值。

  其次,強化産品競爭力,建立綠色全生命週期居住系統。建立綠色全生命週期居住系統的標準,由“關懷客戶全生命週期的全精裝房+集合物業、商業、養老、教育等的社區服務”以及“強調體驗的O2O平臺”組成,打造更具競爭力和市場接受度的産品。

  第三,經營注重效率,精準把控價值鏈上的每個環節。保利地産注重整個生産鏈條的科學性與效率,包括投資有效性、産品定位有效性、産銷平衡、行銷方向等多個方面。

  最後,減緩客戶壓力,提供多元化購房支援服務。在客戶購買上提供多元化的手段支援。2015年,保利地産成立了保利小貸公司,開發多種金融工具幫助客戶。針對首付能力不足的,或有舊房換新需求的客戶,保利可以提供首付小額貸款等服務,也有延長分期付款等政策支援。

  總而言之,保利地産的做法是在供給側上下功夫,提升産品的適應性,更加適銷對路,從而從源頭上消除庫存。

  目標是維持房地産市場健康成長

  2015年,國家要求將房地産行業的重點問題聚焦在去庫存方面,強化了市場對於寬鬆政策的預期,同時也為後續行業利好政策在各大城市鋪開落地奠定了基礎。

  地方層面上,各地紛紛出臺促進房地産健康發展的指導意見,對房地産行業發展進行規劃,同時,推出各項財政補貼、限購鬆綁政策等利好措施。預計2016年庫存壓力較大的地方政府將深入落實房地産去化的政策細則,加大房地産庫存去化步伐。

  2016年,中央將戶籍城鎮化作為房地産去庫存的著力點,擴大有效需求,打通供需通道,促進房地産庫存去化。發改委近期發聲,要有序化解商品房庫存,將制定實施1億非城鎮戶籍人口在城市落戶方案,落實戶籍制度改革方案,加快農民工市民化,滿足新市民住房需求。

  綜合梳理政策,我們可以看出,國家推進去庫存政策,目標是維持房地産市場健康成長。

  因此,面對不同地區的樓市特點,政策也要到什麼山上唱什麼歌。不能用一個地方的政策套到所有城市,“一刀切”的放鬆政策並不可取。一線城市取消樓市限購可能性不大,還是要抑制投機,三線城市要去庫存,讓市場能夠可持續地健康發展。

  而對於未來政策,我們的期望主要有以下幾點:首先,加大各級政府對中央在2015年出臺政策的落實力度,如落實中央37號文的規定,允許房企調整商業、公寓的規劃;其次,建議用房貸利息抵扣個人所得稅,支援剛需;第三,建議用市場化、貨幣化手段解決保障房建設;最後,建議儘快推出REITs政策促進商業地産市場發展。

[責任編輯:袁楚]

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