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樓市進入“分化時代”已成必然

2016年02月29日 08:00:00  來源:新京報
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  ■ 社論

  當下國內的樓市分化,是人口流動趨勢的反射,也是基於複雜發展格局的必然,對此我們當有理性的預期和認知。

  連日來,一線城市和部分二線城市樓市“發燒”,成了坊間熱門話題。據報道,在上海,春節過後,突然上升的成交量讓各大房産交易中心不堪重負;深圳官方則三天內兩度對房價領漲全國問題作出回應;而南京房價衝破4萬大關,當地還緊急出臺政策降溫,加大土地供應、調整拍地方式、嚴控捂盤惜售等“大招”密集“上線”。

  多地樓市“發燒”,讓人驚呼房地産業再開啟瘋狂模式。值得注意的是,近期樓市火爆並不具有普遍性,在一線城市及二線發達城市房價大幅飆升的同時,更多三、四線城市的房價雖在樓市去庫存政策刺激下跌幅收窄,但其整體房價仍萎靡不振——國家統計局新近發佈的1月份全國70個大中城市房價數據顯示,新建住宅價格同比下降的城市有45個(以三、四線城市為主),而上漲的25個城市,主要就是一線和二線發達城市。

  這也標誌著當下國內樓市的兩極分化格局,這種分化之嚴重,可以説,是自1994年房改以來之所未有。正如有業內人士説的,中國樓市正在上演罕見的“天文異象”:多地大旱,急需落雨,但雨卻落到澇區。

  造成這種景象的原因是複合的:如央行降息、寬鬆信貸等對一線城市購房者心理預期的影響,還有熱錢的“避險性投資”,還有購房者跟漲不跟跌等。但這些均構不成導致房價漲跌的核心因素,也難以解釋當下樓市日趨擴大的分化態勢。

  應該看到,同樣在宏觀經濟環境和貨幣政策,甚至在去庫存政策優勢更傾向於三、四線城市的情況下,一線城市和二線發達城市房價仍能夠屢創新高,三、四線城市難能止跌回升,關鍵原因就在於人口流動風向,而産業結構變遷則是導致人口流動的關鍵推手。由此視角觀察,就不難明白,當下樓市的兩極分化其實是種必然,而且將來或成常態,短期內很難消弭。

  在2012年之前,普遍性的房價兩極分化現象之所以未形成,説到底,是因在新興産業、現代服務業集聚的一線和二線發達城市持續高速發展的同時,以傳統低端製造業為主體的三、四線城市也能在人口紅利助推下保持增長,而這也保證了其一定基數的就業人口。但當下,在我國經濟增速逐步放緩及人口紅利不再之後,很多三、四線城市正處在落後産能加速被淘汰的轉型期。相形之下,擁有更多科研、高校和金融等資源,其創新拉動和內需提振更容易得以實現的大城市,對人才的吸納能力依舊強勁。

  本質上,當下國內的樓市分化,是人口流動趨勢的反射,也是基於複雜發展格局的必然。這也構成了房地産去庫存面臨的“基本面”,對此社會也應有理性預期。對三、四線城市而言,在降價消化房地産“存量”外,顯然有必要加速轉型,也更徹底地打破城鄉間的壁壘、為人口流動提供完善公共服務。

  而對於眼下多地樓市火爆局面,也不宜採取過多行政性干預措施。要做的,是根據土地價格溢價率,適時將競投商品房轉向競投配建保障性住房建設,保障公租房等保障性住房的對需供應並完善其政策設計,對壟斷抬價的房産仲介加強約束等。總之,要讓樓市之“熱”或“冷”,變成市場自我調節下的正常狀態。

[責任編輯:袁楚]

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