挑刺"不動産登記條例" 省人大專家提四建議

　　“我認為，整體上操作性差，回避了絕大多數問題，該具體化的未具體化，有為制定而制定的傾向，能發揮的作用極為有限。”本月15日，國務院法制辦公佈《不動産登記暫行條例(徵求意見稿)》，在省人大法制委員會副主任委員、權威民法專家劉克希看來，這項與老百姓利益密切相關的徵求意見稿，本應引發熱烈討論，卻接連幾日鮮有發聲，就連一向熱絡的法學界也集體“失聲”。昨日，他透過揚子晚報，表達了對徵求意見稿的意見，並提出了具體建議。

　　建議1：“兩證合一”

　　在房産證中註明土地使用權期限即可

　　“我建議，第四條中應增加一款，明確房屋所有權證、建設用地使用權證‘兩證合一’。不合一就不是真正的統一。”劉克希認為，沒有統一登記之前，老百姓要跑兩個部門，交兩套資料，繳兩次費，領兩個證，“對老百姓來説，我就是一套房子，有一個房屋所有權證，我認為就可以了。這個問題不應回避，應該做出明確規定。”

　　劉克希解釋，所謂“土地使用權”，完全是人為計算出來的，誰能確定“土地使用權”的具體位置？因此，只要在房屋所有權證中註明土地使用權的期限即可，絕無必要專門另發土地使用權證。

　　“這也有利於避免房、地分離，可以有效防止買賣、抵押等法律關係中欺詐等各種糾紛的發生，也有利於類似糾紛的處理。”他給揚子晚報記者舉了一個例子，有的當事人領了房産證，故意不領土地使用權證，然後拿房産證去銀行貸款，貸款還不了。他就説他抵押的僅僅是房屋，不包括土地，因為他自己從來沒領過土地使用權證，怎麼會抵押給你呢。

　　“有時候，房子不值錢，地值錢，這樣的話就是房子抵押了，地沒有抵押，這種糾紛是很多。‘兩證合一’就不會有這個問題。”劉克希這樣向記者表示。

　　建議2：當場辦結、發證

　　提高效率，防止“權力尋租”

　　劉克希認為，徵求意見稿中關於“5個工作日內”才決定是否受理、“30日內”才“辦結不動産登記手續”的規定，效率過低，一副“官僚作派”，為“權力尋租”留下伏筆。他建議“區別情形，至少明確規定房屋所有權、抵押權、地役權登記以及抵押權撤銷、滅失等登出登記材料齊全的，應噹噹場辦結、發證。”

　　“這條規定，某種意義上是要先進的地方向落後的地方看齊、效率高的地方向效率低的地方看齊。”劉克希説，以南京市房地産交易登記中心大光路分中心為例，無論是産權交易還是抵押、變更登記，只要材料齊全，通常情況下一小時之內就可以當場領證。辦土地使用權證，半小時到一小時，也可以當場領到。“多年的實踐證明，這完全是可以做到、能夠做到並能保證登記品質的。”

　　他表示，這種時間規定，為“權力尋租”留下巨大空間。“商業上，時間就是效率、金錢，商機瞬間即逝，為了辦證或者為了辦證能快一點，那就可能要去找關係、走後門，更可能要去使黑錢、用灰錢。我認為，反過來説，當場辦結就沒有‘權力尋租’的餘地了。”

　　此外，辦結時間太長會極大地增加交易風險。尤其是不動産買賣和抵押，在30多天的不確定狀態中，對申請人來説，不僅可能喪失商機，更可能造成百倍、千倍的風險，同時也不利於經濟流轉和整體社會效益。

　　其他建議——

　　1、工作人員不應獨立承擔失職之責

　　劉克希認為，徵求意見稿中關於“不動産登記機構工作人員毀損、偽造不動産登記簿，或者有濫用職權、玩忽職守行為的，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任”的規定，與物權法有關規定抵觸。物權法規定，“因此類職務行為造成損害的，其後果理當由登記機構先全額承擔賠償責任，登記機構賠償後，可向造成登記錯誤的工作人員追償。”

　　劉克希説，不動産登記機構工作人員，顯然是不可能獨立承擔如此之重的法律責任的。“這樣的規定，將使公民、法人和其他組織的合法權益失去有效保障，並將極大地損害公信力。”

　　2、以電子介質為唯一合法介質

　　徵求意見稿第八條規定，“不動産登記簿可以採用紙質介質，也可以採用電子介質。不動産登記機構應當明確不動産登記簿惟一、合法的介質形式。”對此，劉克希建議應由本法規統一規定，不要授權各地規定，且以明確電子介質為唯一合法介質為宜。“這樣有利法制統一，防止‘鑽法律空子’，也符合科技發展，有利降低管理成本。”

　　■提醒

　　老百姓住房，永久無期限受保護

　　劉克希想提醒，根據物權法149條第一款明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”這一條是物權法裏面最有利於群眾的一個制度，老百姓的住房是永久受法律保護的。“説起來是70年土地使用權，70年滿之後不用申請自動續期，實際上是永久無期限保護。”