京津滬杭一週亮相五地王 穩地價期待制度改革

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　　-專家認為，徵收房産稅可以降低房屋空置率，增加房源供給，既加大投機成本，又緩解供需矛盾。在全面徵收房産稅前，應當進行土地出讓金制度的改革

　　一週亮相五“地王”

　　如果不抑制地價上漲趨勢，下半年房價或繼續明顯上漲

　　“金九銀十”剛開門，市場就上演了“瘋狂的土地”的戲碼。

　　9月2日，天津育梁道地塊溢價163%覓得歸宿，折合樓面地價22953元/平方米，成為天津首塊樓面地價突破2萬元/平方米大關的住宅用地。

　　9月4日，北京農展館地塊成交，溢價率16.67%，折合樓面價每平方米7.3萬元，加冕北京單價“地王”。

　　9月5日，上海徐家匯中心項目地塊以217.7億元被競得，溢價率24.4%，刷新了上海總價“地王”紀錄。

　　隨後，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊狂攬47.25億元，分別創造當地“地王”新紀錄。

　　事實上，早在7月，土地市場就已經開始“發燒”。今年7月成交的北京夏家衚同地塊、北京孫河地塊、廣州南洲路地塊、珠海聯澳路西側地塊等當月“地王”，都是樓面價格逼平甚至超越了周邊一二手房的售價。

　　這種“麵粉超過麵包價”的現象，明顯影響了開發商的預期，導致9月份上演了新一輪的搶地大戰。

　　“相比往年樓市最火爆時期出現的‘地王’，本輪‘地王’的單價、總價都突破了市場的想像力。其中農展館地王的樓面價，可以説已經秒殺了全北京絕大部分在售物業。”北京中原地産研究總監張大偉分析，如果按照每平方米7.3萬元的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費、資金成本後起碼高達10萬元，剔除其中不可銷售部分，入市的成本價已達12萬元以上，而銷售價格估計將突破15萬元。“地價與房價相互影響，在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，如果不抑制這種地價上漲趨勢，下半年房價繼續明顯上漲的可能性非常大。”

　　現實中，土地市場高燒不退，已開始推高樓市漲價的預期。8月22日，北京房山區長陽鎮理工大學9號地成交，其純商品房部分折合樓面價超過2萬元/平方米，創下區域樓面價新高，並超過周邊在售物業價格。僅一週後，周邊即將開盤的萬科金域緹香、京投萬科新里程等項目就表示，預計售價將提高至2.2萬元/平方米以上。

　　“地王”頻出，源於資金充裕

　　房企資金自2010年來首次步入“偏松”區間，大量社會資金流向房地産業

　　“地王”頻出，顯示房地産企業對市場判斷積極，且資金狀況明顯改善，現金流充裕。

　　易居房地産研究院發佈的《全國房企資金狀況季報》顯示，2013年上半年房企資金來源同比增速達32.1%，比2012年同期加快26.4個百分點，創下2011年以來新高。國家統計局公佈的數據也顯示，今年前7個月，房地産開發企業到位資金66831億元，同比增長31.5%。

　　這是自2010年以來，房地産開發企業資金首次步入“偏松”區間。2010年以來樓市調控組合拳頻出，房企紛紛面臨成本走高、資金鏈緊張的狀況。2011年底，房地産業一度陷入資金低谷。當年11月，全國36個城市流標地塊合計達到117宗，環比上漲了432%，流標面積達1580萬平方米，其中不乏北京、上海、廣州等一線城市的優質地塊；當年前11月，全國130個城市的土地出讓金總額同比減少了5200億元，同比下降了三成。

　　那麼，為何從今年一季度起，房企資金緊張的局面開始得到緩解了呢？

　　如今的房企“不差錢”，一方面是由於商品房銷售同比增速處於高位，企業銷售資金回籠順利，加快了企業資金週轉。國家統計局數據顯示，今年前7個月，住宅銷售面積增長27.1%，銷售額增長39.9%。“多數佈局一、二線城市的房企得益於房價上漲，銷售回款增加，資金實力得到增強，資金鏈也趨向寬鬆。”鏈家地産分析師張旭認為。

　　另一方面，嘗試在海外融資以緩和資金鏈的房企不在少數。保利在今年首嘗海外融資，在境外發行了一筆5億美元的五年期固息債券，折合年收益率4.713%。越秀集團今年也首次發行美元債券以拓寬融資渠道，並將全年融資目標調高了10%。

　　值得注意的是，不僅在海外，境內大量社會資金也流向了房地産業。

　　“大量資金正通過信託、基金、券商資管等影子銀行的形式進入房地産業。”住房和城鄉建設部政策研究中心房地産處副研究員鐘庭軍説，儘管近年來支援實體經濟發展的優惠政策頻出，但民營經濟的發展環境並不樂觀。因此，本應進入實體經濟的資金，以理財産品、信託産品以及民間高利貸等形式，流向了利潤更高的房地産業。

　　數據顯示，今年上半年，定金、預收款及國內銀行貸款在企業到位資金中所佔比重不足一半。大量房地産企業，特別是中小房地産企業是通過影子銀行完成融資的。例如，9月12日，以131.8%的高溢價率拿下上海浦東新區川沙新市鎮城南社區某住宅地塊的陽光城集團，除了開發貸款和流動資金貸款等傳統融資模式外，目前已實施存續有效的融資計劃，到賬金額共計約55.6億元，其中信託融資就達25.6億元。

　　“地王”頻出，還源於土地制度異化

　　一些地方政府對土地創收過度依賴，存在單純追求土地高收益的傾向

　　資金充裕只是“地王”誕生的前提之一，“地王”頻出，還基於房企對市場供需關係仍將持續緊張的基本判斷。

　　“儘管目前看來‘地王’的價格都高得離譜，但從機會成本的角度講，將土地收入囊中又是划算的。”鐘庭軍認為，在醫療、教育等社會資源集中的一線城市，住宅土地供應有限，遠遠滿足不了住房需求，例如北京去年批准預售的商品住宅套數僅十二三萬套左右，而僅註冊結婚人口就達到十三四萬對。“目前的土地與稅收制度決定了沒有比房地産業門檻更低的投資渠道了，尤其在一二線城市，拿到地就意味著賺錢。”

　　在業內專家看來，此番“地王”頻出，再次證明了一些地方政府對土地財政過度依賴，造成土地制度的異化。

　　據介紹，我國目前實施的建設用地收購儲備制度，本來是政府規範城市土地供應的政策工具，具有確保政府土地收益增值等好處，但一些地方政府在土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，導致土地儲備制度的目標和手段發生了變異。

　　“特別是2004年統一推行土地‘招、拍、挂’政策以來，地方政府實際上獲得了更多的土地壟斷權。”鐘庭軍介紹，國外土地儲備制度的重要目標是抑制土地投機和平抑土地價格，其主流思想是土地儲備不應有盈利或很少盈利，其手段是不管以出租還是出售方式供應儲備土地，一般都不採用招標、拍賣等方式，主要是在嚴格的成本測算後採取協議方式出讓。“我們的土地制度，使地方政府有能力控制土地供給規模、節奏、 用途結構。為了追求土地高收益，商品住宅用地統一採用‘招拍挂’制度，而住宅用地在土地供應總量中的佔比又被設置得相對較低，這就人為製造了供應短缺，讓開發商患上‘土地饑渴症’，造成地價和房價輪番過快上漲。”

　　不少企業反映，今年下半年以來“地王”頻出的重要原因，就是因為一些地方政府加大了土地供應量，尤其是推出了相當多的優質地塊供市場爭奪。像北京農展館地塊就被比作北京三環的絕版地塊。而通過“賣地”，地方財政收入大大增加。像上海，僅9月前12天，土地出讓金就突破了300億元，而上半年其月均財政收入才391億元。

　　土地制度的異化，又使開發商具備了壟斷定價能力，可以將土地成本轉嫁到消費者身上。“開發商其實賣的不是房子，而是地段。因為沒有其他諸如合作建房等方式參與競爭，開發商擁有了該地塊的壟斷定價權，即便把地價抬得很高，也可以通過房價來消化。”鐘庭軍説。

　　穩地價期待制度改革

　　下半年出臺新的調控政策的幾率增大，以房産稅取代對土地財政的依賴值得探索

　　面對“地王”熱高燒不退，業內預測，年內中央政府出臺新的房地産調控政策的幾率增大。

　　“在一二線城市，房企敢以這麼高的價格拿地入市，證明大家都在豪賭市場爆髮式上漲。”張大偉認為，目前來看，調控政策加碼的可能性非常大，土地價格如此不理性地上漲，可能會導致調控再出重拳。

　　中國房地産業協會副會長朱中一表示，總結今年2月出臺的住房轉讓嚴格按20%徵收個人所得稅的規定後，卻未能有效實施的這一“重拳打在棉花上”的教訓，未來出臺的政策應更有針對性和有效性。

　　以房産稅取代對土地財政的依賴，被認為是給“地王”熱降溫值得探索的途徑。

　　“徵收房産稅的根本價值不在於打壓房價，而在創新稅收來源，矯正土地制度的異化。”鐘庭軍認為，一些地方政府對土地財政過度依賴是有原因的。實行分稅制以來，財權事權不對等，地方財政收入渠道匱乏，加速了土地儲備制度的異化過程，使一些地方財政變成了土地財政。

　　鐘庭軍解釋，徵收房産稅，體現了誰受益誰付費的原則。住房增值不在於房子本身，而在於居住者享受了該房屋地段的社會資源，例如醫療、教育等。這些社會資源由公共財政支出，也應以使用者付費的形式提供資金來源。另一方面，對存量房屋徵收房産稅，也可以降低房屋空置率，增加房源供給，既加大投機成本，也緩解供需矛盾。

　　也有學者提示，在住房産權人一次性交納了70年的土地出讓金後，房産稅實際上是一種重復徵稅。因此在全面徵收房産稅前，應當進行土地出讓金制度的改革，這又要求對現階段地方公共財政結構和城市基礎設施建設體製作出一系列調整。

　　或許，要破解“地王”謎題，應當像住建部房地産市場監管司司長沈建忠説的那樣，“房地産的轉型與創新，簡單地説就是把‘房地産’去掉一個字，把‘地’字去掉。靠土地賺錢不是開發商的本事，要靠産品、服務、管理、理念賺錢。”

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　　昔日地王今安在

　　昔日風光的“地王”，並非都善始善終，也有不少敗走麥城。

　　今年6月20日，雅戈爾宣佈，由於房地産調控、盈利前景等原因，中止杭州申花地塊開發。這片土地于3年前競得，曾是風光一時的“地王”。而雅戈爾“割肉”的代價是4.84億元的保證金“打了水漂”。

　　今年7月以來，由於業績不理想且負債高企，中冶置業也先後向南京市政府提出退出下關濱江2號地塊、1號地塊的開發。當年豪賭250多億元拿下的“地王”如今換來的是董事長、總裁的雙雙辭職。

　　廣州亞運城項目開售三年來，銷售價格長期徘徊在成本線附近，2012年4月甚至創下8000多元/平方米的月銷售均價。今年3月銷售火爆之時，銷售單價也不過1萬元出頭。2009年，富力、雅居樂、碧桂園三大廣東巨頭聯合拿下廣州亞運城地塊，總價創下255億元天價。但此後，由於該地塊過於龐大，即便是三大巨頭也覺吃力，2010年，另外兩大巨頭中信和世茂房地産加盟。有業內人士預測，按6400元/平方米的樓板價算，亞運城至少要賣12000元/平方米才能“保本”。