地市火爆難提預期 房價普跌短期不改

　　歲末年初的土地市場卻再度迎來“翹尾”，“房冷地熱”現象加劇。未來，房地産投資是否還具有吸引力？日，國家統計局公佈的“2014年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，中國樓市延續了2014年5月以來的整體下跌態勢，房價下行壓力依然難減。

　　房價普跌將持續一段時間

　　作為2014年的收官之月，12月的房價指數無疑備受關注。國家統計局數據顯示，在新建商品住宅的價格方面，與2013年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，上漲的僅有廈門和鄭州2個城市。這意味著，絕大多數城市的房價水準已回歸至一年前，甚至更低。曾經被認為只漲不跌的樓市“避風港”的一線城市也未能獨善其身。

　　瑞銀中國房地産行業研究主管李智穎在“瑞銀大中華研討會”上表示，“樓市調整、房價回落的態勢短期內很難改變，房價普跌的現象將持續一段時間。房地産到了一個結構性的拐點，供大於求已經是一個基本面。”

　　數據顯示，2014年12月份，以北上廣深等為代表的全國重點城市房價依舊延續著2014年5月以來的同比下跌走勢。在新建商品住宅價格指數方面，北京房價同比下跌3.4％，上海房價下跌4.4％，廣州下跌4.8％，深圳下跌1.3％。其中，房價跌得“最狠”的要屬杭州，其房價同比下跌超過10％。在二手住宅價格方面，除深圳以外，北上廣房價也均有所回落。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱，從房價的同比下降幅度看，新建商品住宅和二手住宅價格同比綜合平均降幅均比11月份有所擴大。“這已是70個大中城市新建商品住宅價格連續四個月整體同比下跌，”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為，“受此前幾個月持續性的環比下跌現象影響，房價下跌的累計水準比較大，進而使得同比增幅開始步入負區間。”

　　“地熱房冷”現象更為突出

　　歲末年初，土地市場驟然升溫。一線城市的土地市場更是迎來“地王”的井噴式成交。2014年末，廣州刷新總價地王，上海單價地王更是兩度被刷新。2015年1月7日，北京南四環一幅地塊以86.25億元成為北京新的總價地王。業內人士分析稱，地方政府會在年底衝擊完成土地供應指標，以增加土地款項的收入，所以歲末年初往往會出現土地出讓的熱潮。

　　房價持續下行，土地成交均價為何依然居高不下？一家總部位於廣州的房企高管告訴記者，在房價下行壓力趨大，樓市回暖遙遙無期的市場環境下，地方政府無疑是想通過高地價來彌補財政收入的不足，同時通過提升地價來推高未來的房價預期。以上海為例，根據第一太平戴維斯數據，2014年四季度上海宅地平均成交樓板價自三季度的每平方米9100元猛漲至四季度每平方米15000元。另據業內人士測算，上海新單價地王的住宅銷售成本價至少在9萬元／平方米以上。

　　但專家認為，在樓市步入自發調整期，進入發展新常態的情況下，地方政府沿用以往的托市套路難以奏效。克而瑞資訊集團董事長丁祖昱認為，“一線城市成交均價上升幅度雖然堅挺，但二三線城市的土地成交越來越多地體現出底價成交為主的趨勢。例如，14日濟南13宗土地全部底價成交；16日，濟南成交的11宗地塊中，有9宗底價成交。以現在的市場行情，二三線城市能夠底價成交已經不錯了。”

　　在住宅市場上，“地熱房冷”的現象更為突出。丁祖昱表示，“近期，青島、濟南等在樓市成交量未現明顯上漲的情況下，新盤價格卻有所上漲。如青島有的樓盤漲幅高達600元／平方米，濟南的樓盤也普漲100－200元／平方米。但這樣做的結果是，2015年前兩周，青島的新房成交套數和面積環比雙雙下滑，濟南的樓市成交量也變化不大。以價換量仍是王道。”

　　土地財政的路徑難以為繼

　　業內人士普遍認為，目前房地産行業已告別原來的高增長的“黃金時代”，進入平穩發展的“白銀時代”。在此背景下，中央單獨針對房地産市場出臺的調控政策將越來越少。今後，房地産市場調控作為整體宏觀調控的一部分，正逐步被納入全面深化改革的範疇進行全盤考慮。

　　十八屆三中全會提出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。近期，中央相繼印發《不動産登記暫行條例》、《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，房地産稅立法等樓市長效調控機制也正在研討中。

　　復旦大學房地産研究中心主任尹伯成認為，這一系列政策將從根本上重塑房地産行業的發展模式。“這些長期調控手段無疑將增加我國土地市場的供給，未來將有效平抑房價。”中國社科院專家倪鵬飛説，“本輪調整是我國住房市場在前期過度高漲後的週期性衰退和調整，無論對房地産、宏觀經濟和社會民生都具有一定的積極意義。現在房地産形勢發生變化了，地方政府依賴土地財政的傳統路徑將難以為繼，未來地方政府將重點發展服務業，加快當地産業結構轉型升級，改善當地的投資和創業環境，以吸引和增加當地的人口導入，才能有效去化住宅存量。”(鄭鈞天)