幾年前房價節節攀升、銷路良好的時候，開發商們不差錢，往往不會吝嗇于施工材質；業主們在房價上漲的預期中，也不大會關注樓盤的工程品質。但隨著房價下行，業主們擔心開發商在利潤變薄時會想方設法地節省成本、“縮衣減食”，會對開發商的施工行為格外關注。而事實上，也確實存在一些開發商為壓低價格，導致工程品質變差的情況發生，如施工品質變差、材料的型號改變、景觀設計調整等，消費者一般難以察覺。
案例回顧：
今年三月以來，杭州各地的房價出現了小幅的回落，一些樓盤甚至出現了較大的“跳水”。
阿福(化名)在2013年10月份購買了杭州地區某樓盤的房子，當時房價為12000元/平米左右，今年5月份該樓盤為了回籠資金釋放庫存，將房價調整為9000元左右/平米，並打出了大幅海報，在該地引發了不小的轟動。
阿福和老業主們要求退房的呼聲無法得到法律的支援和輿論的理解，因為房産公司擁有自主定價權，商業行為本身就有一定的風險，沒有只能漲不能跌的道理。波瀾之後很快恢復了平靜，但阿福和一些業主發現，該樓盤開發商為了節省成本，對樓盤某些部位的裝修裝飾做了改動，換用了一些廉價的材料和樹種，減少了一些附屬配套設施。這與開發商先前的廣告、海報和口頭承諾相差較大。
業主們與開發商交涉，開發商否認之前曾做出的一些口頭承諾，並辯稱：1、商品房的廣告宣傳為邀約邀請，而非購房合同的條款；2、所有裝飾裝修的材料的品牌與宣傳一致，開發商有權選用具體的型號。阿福很無奈，剛剛遭受了降價的損失，現在還要蒙受房屋品質變差的風險。他該如何維護自己的合法權益呢，法律又會支援他的哪些正當訴求呢？
律師點評：
近段時間，類似阿福遇到的事件時有發生。消費者與開發商簽訂的大多數合同是“期房合同”，那時房屋正在建造中，樓盤的工程品質和裝修裝飾情況根本無法到現場識別，只能通過開發商擺設的沙盤模型、效果圖、樣板房來做一個初步的判斷。
現實生活中，非精裝修的公寓盤的買賣合同的正式文本中有關裝飾裝修部分的條款又非常簡單，針對綠地和配套設備的條款基本沒有，而補充協議在缺乏監管的情況下，往往淪為一些開發商的免責協議。
因此開發商提供的廣告宣傳、效果圖、樣板房對於保障合同的充分履行具有重要意義。那麼法律對此又是如何規定的呢？
《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
那麼，哪些情況才能稱得上 “有重大影響”呢？司法實踐中，一般應同時具備以下幾個條件：
(一)廣告涉及的內容應在商品房開發規劃範圍之內；
(二)廣告內容針對的是房屋及其相關設施；
(三)所作的説明和允諾必須具體確定；
(四)承諾的內容必須對合同的訂立以及房價的確定具有重大影響。
以上四個條件中，第(一)、(二)容易把握。第(三)項，律師認為應以普通購房者的識別能力為標準，如小區綠化率達到80%、每單元配有某品牌電梯兩部等，可以認為是具體確定。但像“高尚華府”、“某某豪宅”等宣傳，其判斷標準難以明確，不應認定為具體確定。而第(四)項的“重大影響”，一般是指有關房屋的品質、裝飾裝修的材料、採光、景觀綠化的説明。有關樓盤周邊的重要配套或公建指標等的承諾，如學校、公園等，能否視為“要約”仍有爭議。
綜上分析，律師認為：在房屋買賣合同中沒有明確約定的情況下，房産開發商在提供的宣傳廣告、海報手冊等材料中向消費者明確説明或承諾裝修裝飾材質、綠地大小、植物種類、重要配套設施設備的，但在實際交付房屋時與先前的説明不一致的，應視為違約，須承擔違約責任，業主們有權要求開發商按照先前的説明或承諾進行整改。汪曉池 整理
[責任編輯： 林天泉]
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