上海別墅市場現"僧多粥少" 中海項目或成孤品

　　2010年12月，上海規土局一則 “為貫徹落實國土資發(2010)204號文精神，朱家角鎮張家圩路南側A3-1、A3-2地塊等六幅地塊從即日起暫停預申請活動。”的公告攪動了上海別墅市場的平靜。根據上述公告，上海已經執行國土資源部當年第204號文，叫停了容積率1.0以下的住宅用地出讓。

　　自那時起的四年間，上海別墅市場開始進入“僧多粥少”時期。克而瑞的研究數據則進一步顯示，上海的別墅産品新供應面積銳減，由限墅令前的250萬平方米，滑落至去年的160萬平方米。

　　在限墅令之後，上海的城市別墅正變得日趨稀有。尤其是上海的規劃部門對房屋的建築層高、贈送面積等都有著嚴格的限制，想要在城市核心區域購買在純別墅小區裏購買一套別墅産品，難度更是非常大。

　　而在上海的城市核心區域中，位於大虹橋板塊的別墅尤其難得。作為世界最大的交通樞紐，虹橋被認為是長三角最核心的CBD，未來的發展前景被普遍看好。而在這個板塊中，目前唯一由一線開發商開發的知名品牌項目，僅中海紫禦世家一家而已。

　　供給不斷下滑的城市別墅/

　　德佑地産營運副總經理丁宗洋表示，近年來，隨著“限墅令”等因素的影響，別墅的供應量較前兩年有明顯的減少。

　　因為這一原因，上海的別墅漸漸具有收藏品的價值。以上海浦西內中環的城市核心區域，別墅的供給本就十分稀缺，從2002年至現在，有別墅産品可以購買的項目，總量不會超過一百個樓盤。而其中，能有成規模別墅産品可以購買的區域更是極為稀少。

　　尤其是在2010年限墅令出臺之後，上海不僅嚴格限制容積率在1.0以下的地塊上市，而且還在很多出讓文件中明確規定了對於建築的限高和限低規定，這意味著原本通過提高高層建築層高，為別墅開發騰挪容積率的做法也被嚴格限制，上海的城市別墅，尤其是核心區域的別墅産品因此面臨著供應的枯竭。

　　克而瑞的數據顯示，上海自2010年開始，別墅供應面積就呈現下滑狀態，大部分年份的別墅供應面積都只有160多萬平方米，2012年甚至只有140多萬平方米。而今年上海的別墅供應也不樂觀。截至今年7月，別墅的總供應面積還不足1000萬平方米，供應的稀缺性可見一斑。

　　特別是一些目前發展的熱點區域，如大虹橋、濱江等板塊，可以購買的城市別墅産品更是屈指可數。類似像上海中海紫禦世家那樣，由國內一線房地産企業傾力打造的高端品牌別墅産品，更是極為難得。

　　因為這一原因，城市別墅的升值和保值性能已經被業界公認。上海中原地産物業顧問有限公司研究總監宋會雍説，由於別墅用地極為緊張，目前位置好的別墅保值增值性能更為突出，交易行情即將趨穩。即使是那些位置一般的別墅價格行業不會有大的波動風險。

　　不斷走高的土地價格/

　　事實上，即使沒有限墅令的出臺，中海紫禦世家的高性價比也已經在上海的別墅市場有口皆碑。

　　縱觀整個上海樓市，內環市中心開發趨於飽和，住宅面臨供不應求局面；中環作為內環住宅需求的首要補充，近年來“地王”頻現，屢次刷新樓板價紀錄，在過去一年內，上海只推出的一塊中環內地塊，樓面價便已超過40000元/m2；就連外環附近寶山區顧村都已達到20150元/m2樓面價！

　　與此同時，限墅令下，別墅類産品日漸稀缺，城市別墅更是一“墅”難求，而以中海紫禦世家一套實際使用面積近650m2的聯排為例，如果按現在中環邊上的樓板價4.5萬/m2計算，僅土地成本就要3000多萬元。

　　而根據網上房地産的資訊，中海紫禦世家目前在售的一棟最貴的別墅，總價也只有三四千萬元，對購房者來説，相當於是買地送房。

　　然而，儘管是相當於“白送”，但中海紫禦世家的業主們所獲得的別墅來歷卻絕不普通。上述別墅産品，是中海延請國際當今最一流的建築設計師團隊設計的，而且房屋使用的大多是上等的名貴建材。

　　關於建築本身的價值，即使沒有學過建築設計，也可以從銅仁路333號的 “綠房子”的經歷得到啟發。由於該建築出自匈牙利著名設計師鄔達克之手，一直是上海文物部門欽定的上海優秀歷史保護建築。類似的保護建築，在目前的二手房市場幾乎是一房難求，已經成為上海房地産市場的無價之寶。

　　遠景：大虹橋或成長三角CBD/

　　對中海紫禦世家來説，位於大虹橋覆蓋的長風板塊，更令它的保值增值能力進一步提升。在國家會展中心正式入駐大虹橋之後，整個大虹橋在長三角，乃至全國的戰略地位正日益顯現。

　　作為整個長江經濟帶上最重要的一個CBD，也是全球最大的交通樞紐，大虹橋正在大規模吸引華東乃至全國的企業入駐，僅僅全國知名的房地産企業選擇在大虹橋作為集團總部或者區域總部的就有幾十家之多，另外大量的金融分支機構、服務機構也把大虹橋視為深入拓展整個華東乃至長江經濟帶的最好位置。

　　在這樣的背景下，已有市場人士預期，未來大虹橋的能量將超過目前的淮海路、南京西路、徐家匯等路段，將成為浦西唯一能和陸家嘴比肩的超級商務中心。

　　而作為既是大虹橋內屬區域又是市中心區域的長風生態商務區，在上海“十二五”規劃的推動下，正以CBD和CED的雙重身份，乘勢而上，啟動上海又一中心城區發展的引擎。

　　從重視程度來看，長風生態商務區作為西上海的發展中心，承接浦西已發展成熟的中心城區和正在快速發展的大虹橋，價值飆升，前景無限。特別是通過軌道交通和中環，長風板塊直接對接上海虹橋交通樞紐，能夠到達地球村的任意角落。

　　目前長風板塊最大的受益者顯然非中海紫禦世家莫屬，其位於長風公園的西側，同時靠近蘇州河，是整個區域自然資源最佳的住宅樓盤之一。周圍還有118廣場、旭輝世紀廣場等商業中心以及華東師範大學，附近還有雲嶺實驗學校、怒江中學、曹陽二中、華師大附屬小徐二等近10所學校，是上海名校資源最為集中的板塊。 (文/楊涵茗)