田國強：中國樓市還遠沒有飽和

　　目前，住宅空置率並沒有一個準確的官方定義、官方數據，中國住房的空置率儼然成了一個難以破解之謎。近期，一份宣稱“全國城鎮家庭住房空置率22.4%”、“全國空置房為4898萬套”的地産行業統計分析報告再度挑動了房地産市場的敏感神經。“大炮”任志強直接反駁稱，“絕不可能有5000萬套或更多的空置”。

　　一場“空置率論戰”由此引發了人們對中國樓市以及中國經濟前景的諸多預測。對此，上海財經大學經濟學院院長、經濟學教授田國強在接受本網專訪時提出了個人見地。

　　非官方數據的存在是必要的

　　他認為，其關於空置率的數據調查，開啟了我國包括國家統計局都一直未能有效開展的調查，具有填白的重要意義。從方法上，通過分組分層隨機抽樣抽取了2.8萬多個樣本，間隔一年入戶調查，再輔以2次電話輔助調查，這些基本上是國際上的通行做法，具有科學性。因此，中國家庭金融調查與研究中心發佈的這個報告得出的數據是可信的。

　　當然有人批評他們的樣本規模的相對有限。確實，以美國全美住房調查（American Housing Survey）和當前人口及住房空置調查（Current Population Survey/Housing Vacancy Survey， CPS/HVS）為例，其樣本容量分別約為5.6萬個住宅住址和7.1萬個住宅住址，但這些都是美國人口調查局等政府部門實施的，有很大的財力、人力支援。規模重要，但更重要的還是看調研的方法科學性和代表性，科學性最基本和關鍵的判斷標準是獲取的樣本是否具有隨機性。

　　關於任志強和甘犁“空置率”論戰，田國強認為關鍵是要把概念和定義搞清楚。任志強的數據測算只涵蓋了商品房，而甘犁的數據則將小産權房、家庭自建房等都涵蓋進來了，所以二人得出的結論不一致是理所當然的。所以，關鍵是要把概念的邊界搞清楚，空置率是廣義的還是狹義的。

　　國內和國外對於空置率的概念界定也是有所差異的。國際上，空置率是以市場上有出租或出售願望的空置住房作為分子，而甘犁這邊是將空置房定義為兩類：一類是因一套房家庭外出務工等原因而無人居住的住房；一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房，兩類空置住房作為分子，也包含了未進入市場的空置房，如果將第一類不計入，空置率肯定也就沒有這麼高了。

　　中國是一個轉型經濟，經濟體制、結構變化很快、很大，有很多調查統計制度和方法體系還沒有來得及轉換。其實，如同經濟發展不能光靠國有企業一樣，統計調查也不能光靠官方統計機構。實際上，在國外非官方數據調查機構是非常多的，佔了絕大多數，他們對政府調查機構既是競爭又是互補、既有制衡也有合作的關係，可以將一些官方做不了、做不好的調查做起來。

　　這些非官方的數據調查機構特別是那些非盈利的數據調查機構，如由大學發起的數據調查機構有著很強的學術性和獨立性，他們作為中立的第三方，具有利益超脫性，其數據往往有很強的公信力。如密歇根大學消費者信心指數初編制于20世紀40年代，已經成為半官方色彩的數據。並且，這些非官方的數據調查機構往往是與民間智庫相關聯的，這就使得這些智庫提出的政策方案既有定性分析又有定量支撐，政府很多時候通過購買向智庫獲得決策諮詢建議，其背後所隱含的就是對民間數據調查的信任。所以，像這些非官方數據調研機構的存在是非常必要的，需要更多這樣的機構。

　　而空置率反映的是一種結構性的資源錯配。在田國強看來，針對空置房的定義及其調查結果，可以從兩個大的方面來研究推進解決空置率居高不下的問題。其一，大力促進人的城鎮化，以穩定就業、同等待遇等讓真正為城市發展作出貢獻的農民工真正紮根城市，而非疲於候鳥式遷徙。城鎮的各項福利得不到保障，自然不會放棄農村的房屋、土地及其他財産權利。其二，建立全國統一不動産登記制度，消除資訊孤島，同時加快房産稅立法，在稅收法定的原則下推進試點擴圍，雙管齊下可以有效杜絕一人多房的局面。

　　中國的樓市還遠沒有飽和

　　田國強稱從中長期看，中國的樓市還遠沒有飽和，還有很大的增長空間。

　　中國的真實城鎮化率才只有35%左右，還有幾億的人口要從農村轉移並真正紮根到城市，這些人都要住有所居，目前的供給是遠遠不能填補的。中國房地産的問題，不是一朝一夕形成的，也不是短期就能解決的，房價下跌過大的問題並不比上漲過快來得輕鬆，因為房地産已經將政府、銀行、購房者、開發商捆綁在一起，翻船的危害性具有關聯性和放大性，任何激進的調整都不足取，而是需要一定的時間來化解。

　　同時，他不認為中國的房地産市場有很大的泡沫。從國際橫向比較，如果用動態和發展的眼光看中國的房價（因為住房是一種高值的耐用消費品，需要跨期消費。房價所對應的收入就不應是當期收入，而是長期收入），即考慮收入增幅的顯著差異（中國10%左右，美國4%左右），中國的真實（理性預期）房價收入比也許並不比美國等發達國家高多少。如果再考慮美國每年要交的房屋市值1%到3%的不動産稅（這筆錢中國大部分城市不要交），其房價收入比反而超過中國。