4月山東樓市8漲3跌 濟南穩中有升難現大幅降價

　　1日，中國指數研究院發佈4月份百城價格指數，數據顯示，全國100個城市(新建)住宅平均價格為11013元/平方米，環比上漲0.10%，是2012年6月以來連續第23個月環比上漲，漲幅較上月縮小0.28個百

　　1日，中國指數研究院發佈4月份百城價格指數，數據顯示，全國100個城市(新建)住宅平均價格為11013元/平方米，環比上漲0.10%，是2012年6月以來連續第23個月環比上漲，漲幅較上月縮小0.28個百分點。雖然住宅平均價格繼續上漲，但同比環比漲幅均連續4個月縮小，上漲城市個數明顯減少，下跌城市個數明顯增加。

　　上海同策諮詢研究部總監張宏偉接受經濟導報記者採訪時表示，一季度，宏觀經濟增速下行，房地産市場表現欠佳，進入4月，市場情況未明顯好轉。隨著不同城市的房地産市場走勢分化，部分城市對現行政策有所放鬆。

　　山東樣本8漲3跌

　　從漲跌城市個數看，55個城市環比上漲，45個城市環比下跌。與3月相比，4月價格上漲的城市數量減少8個。同比來看，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲9.06%，漲幅較上月縮小0.98個百分點，為連續第4個月縮小。按中位數計算，全國100個城市(新建)住宅價格中位數為7285元/平方米，環比上月上漲0.14%。

　　中國指數研究院的分析認為，開發房企迫於資金回款和去化壓力，平價開盤、打折促銷等“以價換量”現象增多;但購房者對後市降價預期繼續升溫，進一步觀望並放緩入市，多數住宅項目開盤去化情況並不樂觀。在政策不穩、信貸收緊、市場觀望等多方因素影響下，4月房地産市場表現“旺季不旺”，全國住宅均價與3月基本持平，房價下跌城市數量明顯增多。

　　導報記者統計發現，在入選的11個山東樣本中，包括德州和濟南在內的8個城市上漲，其中漲幅最高的是德州，環比上漲0.38%，青島、菏澤和濰坊3個城市下跌，其中濰坊以跌1.56%位居山東板塊最後一位，在總排名中位居第93位。

　　就在上述報告發佈前幾天，天津市與南寧市限購政策發生變化：天津濱海新區將實施差別化限購政策，只要濱海新區範圍內無房，即可在新區購房;而南寧市房管局發文稱：從今年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這是首批地方政府明確提出放鬆樓市限購的政策。

　　鬆綁令或將頻出

　　張宏偉認為，當前宏觀經濟下行，同時房地産市場表現欠佳，這樣的疊加因素也為南寧、天津等部分城市樓市調控政策定向寬鬆提供了轉換空間。在接下來一段時間，預計將有一批類似于天津、南寧的二三線城市出臺定向放鬆限購的相關措施。

　　他認為，從天津、南寧兩地限購政策調整特徵來看，兩者均是從區域的角度適度調整並放鬆限購政策執行標準，擴大符合購房資格的群體範圍。“總體來看，擴大了城市與區域的市場需求覆蓋範圍，有助於城市與區域市場放量成交，適度改變這些城市或區域房地産市場2014年年初以來下滑的局面。”張宏偉説。

　　與天津和南寧不同的是，無錫打響了通過戶籍改革側面突破限購的第一槍。4月22日，無錫戶籍新政正式出臺。

　　張宏偉認為，在無錫市限購限貸沒有可能直接放鬆的市場背景下，通過放鬆戶籍制度從側面突破“限購”，成為無錫市樓市調控政策短期微調，刺激房地産市場放量與城市化進程的非常重要手段。“有條件地定向寬鬆這類人群的住房購買資格或許成為未來政策的趨勢，這或許會成為側面突破限購的方法之一。”他説。

　　濟南難現大幅降價

　　在山東大學房地産研究中心主任、導報特約評論員李鐵崗看來，濟南房價一直呈現穩步攀升狀態，沒有出現大起大落，其在調整時也不會出現較大幅度下滑。

　　“去年濟南土地成交總價前十的項目中，8宗居住用地中的7宗已經進入或即將進入市場。供應大幅增加，而需求卻仍然處於一種被‘綁著’的狀態，勢必帶來市場存量房進一步增加，房企的壓力逐步加大。”百居安總經理熊良頂認為，在當前的市場氛圍下，需求無法進一步擴大。

　　隨著銷售壓力不斷增加，部分對資金要求較為迫切的開發商會在價格上逐步“讓步”，尤其是在供應量較大的濟南西站片區和東部等區域，可能會出現“價格戰”;有的開發商會直接做出降價行為，賣方的分化將進一步加劇。由於濟南市場沒有出現普遍滯銷和斷崖式下跌，因此，多數樓盤的房價在一段時期內不會出現大幅下調。