樓市步入調整陣痛期：一線城市漲幅過高滯漲漸顯

　　樓市步入調整陣痛期

　　春天來臨，樓市卻迅速降溫，3月份以來主要城市成交持續低迷。思路轉變的背景下，一、二線城市房價還會漲到什麼時候？三、四線城市房價會跌到什麼水準？

　　業內人士預測，在去年突如其來的爆髮式高增長結束後，今年樓市面臨的風險因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現，樓市正在步入調整期。

　　成交持續低迷

　　3月份以來，樓市繼續降溫，去年市場極度瘋狂與春風得意，終於不可避免地導致了“馬失前蹄”。

　　中原集團研究中心監測數據顯示，今年前兩個月全國樓市成交開始出現明顯下滑勢頭，而進入3月份，樓市成交更加低迷。

　　高華證券公司的研報稱，3月首周，已公佈數據的35個城市的交易量周平均值分別較2013年均值和2013年上半年均值低25%和19%。年初至今，已公佈數據的24個城市中有18個交易量下降，中值同比下降28%。

　　“監測數據顯示3月份市場持續低迷。”中原地産集團主席黎明楷説，“這對於房地産企業銷售與現金將帶來巨大影響，今年樓市前景不太樂觀”。

　　值得注意的是，一線城市房價漲幅過高，滯漲跡象漸顯，而二、三線城市價格也開始鬆動。國家統計局統計數據也顯示，近幾個月來，全國70個大中城市的房價上漲速度正在放緩，房價下跌的城市逐漸增加。

　　“去年樓價漲幅過快，尤其一線城市樓價漲幅過高，而太高的價格一定會抑制需求，包括投資需求與自住需求。綜合看今年房地産市場將面臨更大壓力”，經濟學家、國家行政學院決策諮詢部研究員王小廣説。

　　在區域差異日漸明顯的同時，房地産企業之間的分化也在加速進行。13日在廣州公佈的2013年度中國房地産卓越100榜顯示，大企業與中小企業之間的分化日益明顯，大型企業搶佔的市場“蛋糕”越來越大。

　　數據顯示，去年全國有7家大型房企銷售收入超過千億，銷售前10強企業總金額超過10000億元，龍頭萬科年銷售更是達到1700億元紀錄，成為超大型企業。

　　房地産進入調整期

　　成交繼續萎縮、庫存居高不下、市場信心明顯不足、信貸全面緊縮……越來越多的跡象表明，目前樓市面臨的形勢出現了根本性的變化，樓市正逐步步入調整。

　　“2014年將是房地産行業一個中長期的拐點，意味著房地産牛市結束，進入一個調整期。”王小廣説，“信貸趨緊、高房價抑制投機和自住需求以及目前樓市供應過剩，庫存水準居高不下，上述三個因素都導致樓市將進入調整”。

　　中國房地産業協會副會長朱中一預測：“經濟增速放緩以及房地産市場經過10多年發展後需求狀況和結構發生巨大變化，預計2014年及今後一個時期，房地産的走勢將更加平穩和理性。”

　　“調整是一個比較長期的過程，但這是房地産行業必須經歷的陣痛，只有經歷了調整，今後才能健康發展。”王小廣説。

　　在調整成為大勢所趨的背景下，一、二線城市地王現象與三、四線城市去化隱憂也日益凸顯。但在政府上下限調控思路下，房價不會再出現去年瘋狂上漲態勢，但也不會大起大落。

　　“一線城市地價實在是太高了”，卓越置業集團執行總裁張遠感嘆，“今年一定是分化年”。

　　“一、二線城市情況最令人擔心，如果去掉投資需求，供給絕對是過剩的，政府需要防範泡沫破裂風險。”王小廣説。

　　房企面臨危機

　　業內人士認為，進入調整期也意味著房地産行業正步入全面深化改革的時期，政府需要落實好分類調控的政策，而企業也要積極防範風險，加快轉型升級步伐。

　　廣東房地産行業協會會長蔡穗聲表示，今年以來銀行房地産信貸與以往有很大不同，首套房貸款優惠利率都上浮了15%，，融資環境的變化凸顯風險，房地産行業高負債經營必須把握好風險。此外，網際網路行業對房地産行業的顛覆影響與衝擊將越來越明顯。房地産企業必須加快轉型升級。

　　中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮説：“不再把房價作為調控目標是一個巨大進步。政府必須堅決抑制大城市發展，大中小城市要協調發展，這才是樓市調控長效機制。”