專家：2013年商品房量價齊升 今年房價漲幅有限

　　國家統計局20日發佈“2013年1－12月份全國房地産開發和銷售情況”顯示，由於去年改善型購房需求較為強勁，商品住宅市場現量價齊漲。而隨著樓市的成交走勢的不斷上揚，全國土地市場也迎來了成交高峰，土地成交金額增長超過三成。

　　展望2014年，專家認為，未來住宅市場依然將以剛性需求為主導，預計住宅成交量全年將現下滑，房價上漲的幅度亦將有限。

　　改善型需求強勁推住宅銷售額增長近三成

　　國家統計局數據顯示，2013年1－12月份，全國商品住宅銷售面積115723萬平方米，同比增長17.5%，增速比1－11月份回落3.8個百分點；住宅銷售額67695億元，同比增長26.6%，增速比1－11月份回落1.5個百分點。

　　世邦魏理仕發佈報告認為，2013年底樓市進入銷售淡季，加之近期調控升級等多重因素使供需雙方放慢了交易節奏。但從全年來看，改善型購房需求仍然活躍，購房者對短期內價格出現下降的預期較弱，是商品住宅“量價齊漲”的重要原因。

　　雖然樓市整體熱度回落，但各地成交面積增速的下滑幅度卻並不一致。據中原集團研究中心監測，2013年12月40個重點城市中，一線城市降幅相對明顯，12月環比下滑10.9%，二、三線城市表現相對穩健，分別環比回落1.4%與0.4%。

　　2013年全年來看，中原集團研究中心監測的40個全國城市中，新建住宅成交面積漲幅以三、四線城市居首，高達17.9%；其次為一線城市，上漲10.1%；二線城市則僅為6.2%。

　　中原集團研究中心總監劉淵認為，雖然一、二線城市跑輸整體，但北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等重點城市同比卻有二至三成的增長。

　　2013年現新一輪土地熱

　　2013年以來，隨著樓市成交走勢的不斷上揚，全國土地市場也迎來了成交高峰。

　　數據顯示，2013年全年，全國房地産開發企業土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%；土地成交價款9918億元，增長33.9%，增速提高2.4個百分點。

　　業內人士認為，2013年房企的融資環境相對寬鬆，銷售業績大幅提升、現金充裕，因而高總價地塊成交不斷，總價和單價“地王”的門檻也被抬升。此外，重點城市土地出讓底價逐年提升，土地價值隨時間推移而不斷增長，加之2013年北京、上海等城市的核心區域地塊供應較多，也使單價門檻節節攀升。

　　戴德梁行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏分析指出，開發商在2013年內加大土地市場投入力度，“標桿房企每有6.4元的銷售額就會拿出1元來進行土地儲備。全國銷售額排名前15位的房企，如萬科、金地等則更是如此。每有1.7元的利潤就會拿出1元來拿地。”

　　此外，土地市場熱點正向一線城市回歸，其商品住宅用地出讓金和溢價率均明顯上升。瑞銀認為，2013年一線城市的土地拍賣均價增長了55%。CRIC監測數據顯示，2013年一線城市的地王地塊佔比增長顯著，刷新了2009年37%的紀錄，提升至53%。

　　2014年供需將現分化

　　經歷了2013年樓市的火熱，剛需們更關心的是：2014年樓市表現將何去何從？

　　專家普遍認為，2013年的中國樓市整體成交已然見頂，2014年的房地産市場將根據各城市的供需關係出現分化。

　　多家機構預計，未來住宅市場依然將以剛性需求為主導。同時，由於2014年度的信貸供給將較去年緊張，加之樓市調控政策依然沒有放鬆的跡象，市場預期有望冷卻。預計住宅成交量在2014年將出現下滑，房價上漲的幅度亦將有限。

　　瑞銀中國房地産行業研究主管李智穎預計，2014年中國的房地産市場將整體保持穩定，一、二線城市不再會出現2013年的爆髮式增長；三、四線城市則更將面臨去化壓力。“土地市場方面，2013年一、二線城市的土地拍賣很多，今年的供應或將有限。從新開工的量來説，一、二線城市供地增長10%，雖然需求還會增長9%左右，不過肯定沒有2013年需求那麼迫切，因此會保持穩定；三、四線城市則因為新開工數量有限，也會保持相對穩定。”

　　易居中國執行總裁丁祖昱預測，2014年一、二線城市的成交量將穩中有跌，三、四線城市則普遍看跌。全國樓市成交量總體下跌的可能性較大。房價方面，一線城市整體房價將穩中略有升，而二、三、四線城市則面臨下行壓力。(鄭鈞天、周磊)