樓市調控長效機制應實現“三個取代”

　　過去10年，除了2004年下半年至2005年上半年、2008年下半年至2009年上半年，以及2011年下半年至2012年上半年等時期住房價格出現過短暫回調外，其他時期房價都一直保持較快增長態勢。儘管根據國家統計局數據測算的結果顯示，全國住房價格過去十年僅僅翻了一倍，但由於住房的異質性，實際住房價格上漲幅度要遠遠超過官方數據。不過，即便是10年翻一倍的房價漲幅也意味著樓市投資回報率不僅遠遠戰勝通貨膨脹和債市，而且也遠遠戰勝股市和大宗商品市場，這使得社會資金在2012年下半年以來再次集中涌向房地産市場。

　　長效機制要具有可置信性

　　很明顯，2003年以來房價上漲主要受到上世紀80年代初“嬰兒潮”一代置業成家，以及農村人口向城市加速轉移帶來的剛性需求的支撐。剛性需求的膨脹，逐漸推升起房價上升的大浪，投機性需求隨之跟進鼓吹起樓市泡沫，而且浪越大，泡沫越大。但隨著樓市泡沫膨脹，房價逐漸脫離剛性需求者的承受能力，從而使得大浪最終會消退，而大浪一旦消退，泡沫也將破滅。隨著2015年前後人口老齡化和資本可兌換時代的到來以及城鎮化進程的放緩，房價就可能會面臨持續回調的風險。

　　在這種情形下，建立樓市長效調控機制的出發點，已經不是控制當前階段房價新一輪快速上漲，也不是在未來再次出現樓市持續回調時再次積極救市，而是要確保樓市政策的可置信性，給予投資者一個穩定的預期，削弱投機型需求的動力，使房價回歸其長期合理中樞水準。畢竟一旦投資者預期緊縮性樓市調控政策最終會因為房價的持續下跌而取消，甚至轉變為刺激房價上漲的政策，緊縮性調控政策就變得不具有可置信性。由於房地産市場上的資訊不對稱問題比較嚴重，樓市政策一旦變得不具有可置信性，即便政府本來是想使房地産市場處於低房價均衡狀態，但卻最終得到一個高房價均衡狀態的結果。

　　在過去10年中，房貸首付比例、土地出讓金首次繳納比例、住房營業稅免征期限、住房貸款利率等都隨著住房價格的漲跌而調高或調低，這無疑使得投資者確信政府為了確保經濟增長以及維護土地財政體制，並不希望房價下跌。在樓市剛性需求並沒有釋放殆盡的情況下，投資者顯然可以放心大膽地投資樓市以攫取高額收益了。更何況由於政府掌握著土地、電力、煤炭、石油、國有企業等大量經營性資産，足以控制樓市甚至整體經濟走勢，投資者所需做的不是主動對經濟形勢進行判斷，而是準確揣摩政府意圖或者政府對經濟形勢的判斷。既然政府政策意圖對投資者具有決定意義的影響，政府所要建立的樓市長效調控機制就應該真正體現政府意圖，並且一以貫之地執行下去，使其具有可置信性，這才能避免樓市大起大落，保持樓市合理平穩發展。

　　長效機制應實現“三個取代”

　　毫無疑問，政府既然為了促進經濟轉型而寧可犧牲經濟增長，顯然也不會因為房地産對經濟增長的巨大拉動作用而任由地産泡沫膨脹，從而使得經濟增長方式長期得不到轉變。現階段，政府顯然是要果斷祭出樓市長效調控機制。既然是一種長效調控機制，就應該具有長期性、一致性和可置信性，消除政策上的短視性、隨機性和欺騙性，避免樓市調控政策的朝令夕改以及政令不行。為此，樓市長效調控機制應當實現“三個取代”：一是房産稅取代限購令；二是競爭性土地供應取代壟斷性土地供應；三是市場化調控取代行政性調控。

　　首先，儘快將房産稅試點範圍擴大至全國，且房産稅試點範圍擴大要與取消限購令同步推進。住房限購令與放鬆管制取向改革是背道而馳的，且推出伊始就被投資者預期為一種短期政策。在房價最終會因限購令的取消而再次上漲的預期作用下，限購令效果並不盡如人意，更何況限購令還被投資者通過離婚、借用他人名義購房等方式規避，帶來許多社會問題。而房産稅的徵收可以有效化解土地財政體制下，地方政府試圖通過調整土地供應來推高地價和房價的衝動。在拓展地方政府稅收來源的同時，還把地方政府引導到著力加強生態環境和人文環境建設上來。儘管房産稅具體規定由地方政府制定，但中央政府應在稅率、徵收範圍等方面做到全國統一，並且要求地方政府不得隨意調整房産稅條款，以避免不同城市樓市的冷熱不均。

　　其次，儘快在全國範圍內推出集體土地流轉制度，擇機賦予農民土地永佃權，同時根據住房需求情況而不是土地價格情況分批次集中土地，打破土地市場上的政府壟斷。如果地方政府還繼續壟斷土地供應，那麼他們將繼續通過調整土地供應數量方式來操縱土地價格。且在土地財政體制之下，地方政府也有很強的意願推高土地價格。因此，應當儘快推出集體土地流轉制度，賦予農民土地永佃權，同時根據住房需求情況和“佔一補一”土地政策要求，敞開口子大量供應土地，並建立土地二級市場流轉制度，打破土地市場上地方政府壟斷土地供應的格局，讓市場力量在土地市場上發揮主導作用。

　　最後，明確樓市調控轉向市場化的間接調控，不再實施限購令、限貸令、房貸首付比例調整等非市場化的手段。這就是説，政府應該明確表示土地政策、房貸政策、地産稅收政策等不會隨著房價漲跌而調整，而且要果斷放開住房貸款利率管制，以及保持保障性住房開發力度，讓投資者明確認識到政府不會因為地産市場價格的調整而再次採取行政性手段救市，且政策將是一以貫之的，不會再因為樓市的調整而朝令夕改。要讓投資者相信政府不再會為投資者的決策失誤買單，投資者應當為其投資決策風險自行承擔責任，以期消除投資者在樓市上的冒進行為。這樣一來，樓市將逐步回歸其長期合理中樞水準附近。

　　方正富邦基金首席策略師 崔永