樓市政策需堅持市場化改革方向

　　中共中央政治局日前就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行集體學習，預示著房地産政策未來的方向和重點，這對於未來我國住房産業、市場化發展和行業管理具有重大的決定意義。此次集體“學房”，只字未提“房價”、“泡沫”和“調控”，而是將重點放在了住房保障和住房供應體系上，這意味著新一屆決策層更關注住房制度中長期建設問題，而樓市調控長效機制和頂層設計的思路也基本浮出水面。

　　要建立樓市長效機制，首先要搞清楚政府在未來住房發展中應該扮演什麼樣的角色。過去，政府在這方面沒有擺好位置，“缺位”與“越位”並存。“缺位”，一是表現在基本住房保障的供給沒有到位，低收入人群住房問題解決不足，這是造成民間抱怨“高房價”的原因之一；二是表現在政府在多層次市場化住房供應體系形成方面的培育或激發工作做得不到位。多年來，以“控房價”為核心的行政干預措施(如限購和停止高檔住宅供地等)，使得多層次的市場化供應機制受到抑制。同時，政府過分重視住房的經濟功能，忽視了住房居住的屬性和社會功能，住房公共服務配套嚴重不足，造成住房需求無法滿足與“空城”、“鬼城”並存。

　　“越位”也有兩個方面的表現：一是表現在政府在住房保障供給上一直堅持以“經濟適用住房”、“限價房”等與商品房邊界非常不清的保障類型為主，不僅因土地、資金投入過大造成有效的供給不足，而且此種保障模式陷入了住房“二次福利”的陷阱，造成尋租行為氾濫。本來應進入市場的部分錯配在保障房上，擠出了低收入人群本應得到的保障份額。二是表現在政府逆市場規律的干預，很多干預措施不僅沒有緩解房價上漲，反而造成了供應的實際緊縮和房價繼續上漲的預期，加劇了供求矛盾。

　　因此，未來政府在住房領域的定位有兩個，一是在於住房保障供給必須要界定在僅對基本住房的保障，這意味著經濟適用住房、限價房、集資房等要完全退出市場。在城鎮等待保障的群體依舊龐大、新型城鎮化背景下低收入外來人群大規模進城(每年在1800萬人左右)的背景下，有限的財力必須要投向最大限度滿足基本住房需求的産品供應上。除了棚戶區改造外，與低收入居民住房支付能力相適應的“公共租賃住房”、“廉租房”要佔據絕對的主體。政府在住房領域中的另一定位就是加大住房公共服務設施的提供。近年來，房價高難以承受的區域基本集中在城市中心區，大城市也一樣，而城市週邊市場則相對冷清，關鍵原因就在於與過分強調住房的經濟功能，忽視了居住屬性和社會功能，與住房密切相關的公共服務設施(教育、醫療、出行、社區建設等)供給嚴重不足。事實上，增加住房公共服務設施的投入，不僅能夠增加住房的有效供應，也能夠增加城市固定資産總投資，還能夠降低居住的成本，增加其他領域的消費，形成經濟增長的良性迴圈和模式轉換。

　　解決政府“缺位”與“越位”並存問題，對於市場來説，就是市場活力的激發和多層次市場供應體系的形成。2012年下半年以來房地産市場的全面回暖，主要驅動力應該是政策微妙變化的激勵下，以首次置業需求為主的合理住房需求釋放的結果。銀監會披露的2013年1-9月的數據顯示，20大主要銀行個人住房按揭貸款發放中，首套住房按揭貸款規模佔比達到94.9%，這意味著正常的市場需求非常旺盛。而適齡購房群體還在增加也能説明這一問題：2006-2010年，20-24歲的年輕人群體比2001-2005年增加了2640萬，同時期城鎮家庭戶年均增長456萬戶，年均增長率為2.5%。2010年，城鎮集體戶為1381萬戶，比2005年增加713萬戶。但是，城市“供應端”卻存在著短缺的問題：2011年，人口1000萬以上的城市，房地産新開工面積僅為1.21億平方米，僅佔當年全國新開工面積的8.23%，而這些城市是人口和住房需求最集中的區域，特別是集中大量外來人口的一線城市。因此，在某種程度上，房價快速上漲是由供給不足造成的。

　　2010年我國城鎮住房成套率僅為76%。其中，城市住房成套率為81%，城鎮住房的成套率為67%。我國城鎮居民家庭中，住房不同時擁有廁所和廚房的家庭近5000萬戶，佔城鎮家庭的比例達到24.3%。這意味著未來拆遷更新需求的總體規模還很大。如果再考慮到2010年實施“限購”和“限貸”、戶型控制等政策影響，應該有相當多的改善性住房需求受到了抑制。當然，還可以計算保障房錯配部分進入市場的購房規模。因此，不管從首次置業需求、改善性需求，還是投資需求，未來均有較大的發展空間。

　　堅持市場化改革方向，滿足多層次住房需求的市場化改革大方向不僅沒有變，而且未來將會完全釋放過去被禁錮的市場化需求部分，這對於房地産市場來説不可不謂多重利好。首次置業需求繼續保持旺盛態勢的情況；過去被壓抑的改善性住房需求、合理的投資需求將會進入快速的釋放過程；住房公共服務設施建設、公共租賃住房建設、棚戶區改造也將進入加速階段，鼓勵市場化投融資和管理的模式將給市場帶來相應機會。

　　深圳市房地産研究中心 李宇嘉