國內私募房地産信託基金悄然成型

　　在公募REIT(房地産投資信託基金)因無法獲得監管層批准，遲遲未能啟動時，有志於此的基金管理者開始繞路尋找突破，在國外屬於少數派的私募REIT最先在國內贏得立足點。

　　據記者了解到的資訊，一些國字頭的基金管理機構在多年力推公募REIT未果之後，在過去一年中開始轉變思路，尋求以私募形式贏得突破，而這一思路也得到監管層的默許。而在市場上，類似國外私募REIT的金融組織形式已經出現，甚至已對最難的基金“退出”環節給出解決方案。其中具有代表性的機構，便是高和資本的“類持有”基金模式。

　　“私募REIT在國外也屬於絕對少數派。”一位資深基金管理專家這樣告訴記者。與誕生於上世紀60年代的公募REIT不同，私募REIT要年輕得多，直到2000年左右才開始蓬勃發展，但目前在西方主要發達國家，卻都已有典型樣本。例如規模較大的TIER REIT已在美國多個城市持有約30億美元的寫字樓物業。

　　還有業內人士表示，房地産信託産品其實就是REIT的一種初級形式。儘管房地産信託産品在國內已經很常見，但業內一般不會將其等同於海外的REIT。其無論在運營模式，資金規模，收益分配模式，流動性以及運營期限上均與真正的REIT産品有明顯區別。例如國內的房地産信託絕大部分都有固定的運營期限，到期即結算退出，中期投資者想轉讓退出也比較麻煩，因為投資者中間退出或轉讓的估值確認是個難點。

　　但有一些房地産基金已經突破這一限制，基本可以等同於海外的私募REIT産品。被業內廣泛關注的高和資本即是典型的案例。公開資料顯示，成立於2009年10月的這一私募股權基金已運轉近四年，還在持續進行物業的收購和改造業務。通過將舊有物業收購後進行整體改造，植入租戶，簽訂資管協議，提供一段時間內的資産管理服務，並約定收益，最終將産品銷售給終端投資者。

　　尤其在退出環節的設計上，類持有和持有型基金均要解決的退出問題在中國都是個大難題，但高和選擇直接接駁民間資本，在沒有上市的情況下實現一步到位的退出，並已經在七八個項目上成功完成過這一流程。且在這一過程中，其基金投資者可以另外選擇市場上其他投資者進行轉讓。“這已經是非常典型的私募REIT産品。”前述基金管理人士據此認為。

　　這一模式帶給國內的意義可能並不僅于私募領域。“考慮到中國的現實，即便公募REIT未來幾年內能推出，但也將受到政府嚴格管控，很難發揮出在發達國家金融史中那麼重要的作用。而私募REIT，則完全可以走出一條更為市場化的道路來。”有業內人士如此認為。