購物中心建設熱中的過剩隱憂 整體空置率上升

　　7月5日，全球中心城區規模最大的購物中心上海環球港揭開神秘面紗。 江人 攝　　　　　　　　　　　　　　

　　伴隨著居民消費迅速增長以及商業地産市場的持續升溫，購物中心的發展近年來一直熱度不減。仲量聯行近日發佈報告稱，今年我國的購物中心總數有望再創新高。與此同時，中國連鎖經營協會會長郭戈平日前在商務部舉辦的“零售和批發行業促進經濟發展專題發佈會”上稱，伴隨城鎮化進程的加快，預計全國購物中心至2015年將發展至4000家。購物中心的建設狂潮已撲面而來。

　　然而，數量的急劇增加並不能掩蓋一些城市的購物中心整體空置率上升的不爭事實。業界開始擔心，過快的開發速度超出了消費承載力，同時由於競爭同質化現象突出，購物中心幾年後或將面臨局部過剩和過度競爭的問題。

　　建設井噴

　　作為集購物、餐飲、休閒、娛樂等功能于一身的綜合商業體，購物中心不僅能全方位滿足消費者購物需求，還為商家提供了良好的經營平臺，同時也有利於提升城市商業形象。近幾年來，購物中心的發展呈快速擴張之勢。

　　公開數據顯示，2004年全國有購物中心877家，到2012年全國購物中心總量達到約3000家；2009年全國新增購物中心投資789億元，2010年為1094億元，2011年為1913億元，而在今年，全國新增購物中心投資規模或超3000億元。

　　記者調查發現，僅 2013年下半年，北京就將有十余家購物中心籌劃開業。其實，在去年下半年，伴隨著凱德mall太陽宮店、僑福芳草地、頤堤港、卓展等多家大型商業項目的集中開業，北京就迎來了購物中心的開業高峰。

　　世邦魏理仕日前發佈數據稱，截至今年5月，全球在建購物中心面積達3200萬平方米，而中國在建購物中心面積就佔全球的一半以上。全球面積最大的3個在建購物中心都在中國。此外，在建購物中心規模排名前十的城市中，中國佔了8個。

　　仲量聯行對20個主要城市進行了監測，2013年將有約150個購物中心開業，新開業購物中心的平均面積超過8萬平方米。預計到2015年底，北上廣深中國四大城市的購物中心面積將增加約40%，16個較小城市的供給量將翻番，其中武漢、重慶、成都增加至少1.5倍。

　　“在宏觀調控下，限貸限購導致住宅市場萎縮，投資資金蜂擁涌進商業地産，而在商業地産中，購物中心在近幾年得到大力追捧。” 一位業內人士向記者道出了在經濟下行的大環境下，購物中心的開店率卻保持上揚的原因，“城鎮化進程加快及居民消費能力不斷提升，地方政府也傾向利用商業地産提升當地稅收、就業和城市形象，這些因素都大力推動了購物中心的發展。”

　　過剩隱憂

　　據記者了解，近幾年萬科、首創、保利、華潤等品牌房企，紛紛轉戰商業地産領域。萬科集團高層曾公開表示，未來5年，在商業地産領域的投資比例將是20%。紅星美凱龍也宣佈，今後8年將加快商業地産投資步伐，力爭2020年在全國建成100個愛琴海購物中心。萬達集團也看好體驗式消費中心在未來的發展，2012年，萬達在全國新開業18個萬達廣場，每建一個萬達廣場都包含購物中心。

　　同時，隨著一線城市購物中心發展成熟和二、三線城市的消費水準提升及各項配套逐步實現，二、三線城市成為購物中心開發熱潮的新大陸。據了解，武漢、成都、重慶三個二線城市2013年都至少推出300萬平方米規模的購物中心。在常住人口僅115萬的廣東惠州，大型購物中心的總建築面積已經超過了60萬平方米。

　　然而，各地掀起的購物中心建設熱潮也帶來了存量升高的問題。過快的開發速度超出了消費承載力和市場的需求，一些城市的購物中心開始出現整體空置率上升和租金下滑的現象。有數據顯示，2012年全國一、二線城市購物中心的平均空置率分別為8.4%、10.5%，其中北京達12.7%，瀋陽高達24.3%，遠超6%的警戒線。

　　一邊是購物中心大躍進式地建設，另一邊是其商業空置率居高不下、經營風險加劇，一些個體難逃潰敗的命運。北京五棵松地區的華熙樂茂，5年前就已建成並招商，但時至今日仍未改變大面積空置的命運。在瀋陽，開業4年的百聯購物中心門庭冷落；連續虧損5年的伊勢丹最近也宣佈即將閉店謝客。

　　“由於過於集中建設，且缺乏完善的前期市場研究，許多購物中心尚未開張營業，就已在招商問題上遇到了大麻煩。”有業內人士分析，一些位置欠佳但體量巨大的購物中心項目因為招租不善而在苦苦掙扎。

　　2012年底至2013年初，我國零售銷售額增速開始放緩。在整個零售業宏觀頹勢影響之下，大量購物中心在各地林立而起，也讓人們對於購物中心供應過剩的擔憂日趨凸顯。國際知名的商業地産代理機構萊坊去年底發佈的一份報告稱，中國部分區域的零售物業(包括購物中心)，已初露過度建設跡象。郭戈平也提醒説：“購物中心發展不均衡，競爭同質化問題突出，預計幾年後局部地區將出現過剩。”

　　尋求調整

　　中國連鎖經營協會與德勤華永會計師事務所在去年年底合作發佈的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》就已經指出，我國購物中心已步入調整的高峰期，建議三線以下城市的購物中心開發不能頭腦過熱，須審時度勢；而一、二線城市購物中心應注重對運營能力的建設，要以消費需求為先導，明確定位。

　　面對空置率的壓力，完成跑馬圈地之後的購物中心如今開始尋求資源整合。“提高租賃率，通過調整品牌、佈局乃至業態來優化資産，是購物中心正在努力的方向。”仲量聯行華南區零售地産部總監林世松在接受媒體採訪時表示，購物中心的增長動力將逐漸從開發進入注重商業運營和零售渠道功能的時期。

　　值得關注的是，長久以來，業內普遍認同購物中心裏購物、餐飲、娛樂各為5：2：3的業態配比正逐漸被打破。一些購物中心興起了“去百貨化”。如成都的來福士購物中心內就不見百貨蹤影，而進駐其中的旗艦店品牌多達50%；華潤打造的社區購物中心歡樂頌，也主打餐飲、休閒娛樂，不再引入主力百貨。“與商業地産的開發相結合，目前購物中心的變化中突出的特點是購物面積在逐步下降，餐飲和娛樂的面積在提升。”郭戈平指出。

　　面對購物中心同質化趨勢越來越嚴重的壓力，業內專家則建議，開發商需根據項目本身的位置、體量、商圈特點等，挖掘自身特色，進行差異化經營。如可以對消費人群進一步細化，打造家庭化購物中心、時尚白領購物中心、女人世界購物中心等，還可以打造餐飲中心、休閒娛樂中心等能提供多重享受和消費體驗的平臺，以適應消費者的不同需要。

[責任編輯： 雍紫薇]