時評：樓市調控不能一“限”了之

　　2010年以來，國務院、財政部、銀監會以及一些地方政府出臺了各種限購、限貸、限價政策，但各地的商品房價格越限越高，為什麼？

　　我們知道，作為一種商品，房子的價格和其他商品一樣，取決於市場供求。面對2009年的房價暴漲，政府出臺的絕大部分政策，其思路大部分都是來自於需求管理。想通過抑制需求來平抑房價，限購是最典型的一種干預需求手段，限貸亦然。行政手段抑制需求的直接後果就是引導價格上漲的預期。而這種心理預期催生了更為強烈的購買需求，房屋交易中心通宵達旦的過戶人潮和大量的假離婚都是這種需求的體現。

　　從供應管理來看，雖然有增加保障房供應的政策，但最後落實到各個地方，都聚焦于經濟適用房而非廉租房。從民生政策的出發點來看，應該是讓老百姓實現“居者有其屋”，對於低收入群體來説，“居者有其屋”是以很少的經濟支出就能租到安身立命的居所，而不是花費畢生積蓄再負大量債務去購買産權房(譬如經濟適用房)。但地方政府為了當期收回投資成本，絕大多數都選擇建造經濟適用房賣給老百姓，而不是利用公共財政建造廉租房解決收入者的居住問題，民生政策最後沒有充分實現它對窮人的賑濟作用。

　　按理説，供給管理應該兩條腿走路：上帝的歸上帝、凱撒的歸凱撒，但保障房最後幾乎都演變成了凱撒去幹上帝的事情。民生政策走了味兒，供給管理沒有充分奏效。

　　另外，通過房産稅增加房屋的持有成本，也有利於引導住房的合理消費，並倒逼多套住房擁有者把空置房出售或者出租，增加房屋租售市場的供給。但房産稅僅上海重慶少量試點，至今沒有進入普遍實施狀態。

　　需求抑製造成的漲價預期加上供給管理的效用打折，共同導致房價越調控越漲。

　　筆者認為，對投資性的房屋，強化其轉手交易過程中的稅收管理，房屋差價(投資盈利)部分繳納20%的收入所得稅是國家通過稅收制度調整社會財富公共分配的一種手段，從社會意義來看，它對於緩解目前的貧富差距有一定的積極作用；從改良稅賦結構來看，加強財産性收入的稅收徵管，減少企業流通環節的稅賦負擔和低收入群體的收入所得稅，也符合目前稅收改革的基本方向。一句話，富人與窮人的財産差距遠遠大於收入差距，增加富裕階層的財産稅比增加高收入群體的收入稅更加有益於調節貧富差距。

　　但是，限購令本質上是一種行政命令，通過限購干預商品房市場買賣雙方的自由交易，本身是對市場經濟的一種否定。

　　限貸也是一種行政干預。信貸市場也是市場，自由交易是一種基本原則，商業銀行有能力評估信貸資産的風險和收益，通過硬性規定抵押貸款的抵押率和利率，是對商業銀行自主經營行為的行政干預。

　　一些地方政府甚至提出限價。如果我們還記得曾經使用糧票、布票、油票、肉票購買商品的時代，肯定知道，限購、限價的結果是物資的普遍短缺和價格雙軌制，物品真正的市場價格在“黑市”上體現。

　　三十年前，生活用品的限價、限購沒有限出價廉物美的商業社會。同樣，三十年後，限購、限貸、限價政策也不會限出價廉質優的商品房。

[責任編輯： 雍紫薇]