多城市寫字樓市場將“供過於求”

　　近年來，我國商業地産快速發展，多地寫字樓市場迎來新一輪供應高峰。然而，由於基礎設施配套待跟進、商業地産去化的週期性規律等因素，國內多個大城市將面臨階段性的“供過於求”。

　　機構數據顯示，預計至2015年，多個城市甲級寫字樓總量較2013年的增幅均在30%以上，天津、瀋陽兩地的增幅更分別高達154%、139%。

　　業內人士建議，地方政府應嚴控城市開發建設強度，更多地從促進産業結構優化和城市功能完善的角度來調整土地利用結構，並進一步結合當地經濟發展、産業最新動向、人口集聚速度規模等因素，合理把握商業地産開發節奏，實現與現代服務業更好協同發展。

　　多城市寫字樓市場將“供過於求”

　　據全球知名商業地産服務和投資公司世邦魏理仕數據，從全國寫字樓市場來看，未來三年的新增供應量已經超過了目前市場現有存量。若所有項目均按時交付，預計2014—2016年間中國14個主要城市的寫字樓供應量將激增4080萬平方米，接近2012年存量的2倍。而天津、瀋陽和重慶等二線城市的寫字樓存量規模將翻兩番，遠遠超過需求。

　　商業地産的供過於求不僅直接拉低了開發商的投資回報率，更加劇了寫字樓市場的泡沫破裂風險。以長三角重鎮寧波市為例，該市寫字樓未來三年的供應量超過了現有存量的50%。世邦魏理仕浙江董事總經理馬英樞日前在“攜手與共贏”商業地産高峰論壇上表示，寧波寫字樓的需求主體來自本地企業，租用面積多在200平方米以下。大部分辦公樓物業租金僅3元/平方米，而上海是8元多，投資回報率較低“許多二線城市的商業地産都存在過度開發的情況，這已經成為一個令人擔憂的問題。”

　　地方政府應減緩推地衝動

　　專家認為，在中國的許多大城市中，寫字樓市場的快速增長並非是由經濟增長而帶來的需求所推動，而更多的是受地方政府的決策引導所致。

　　零點研究諮詢集團董事長袁岳在“商業重生·城市升級”主題商業地産論壇上指出，很多地方政府都熱衷於開發新的中央商務區，以便借此來推動土地的銷售、城市的發展、基礎設施的建設以及整體房地産的投資，以保證地方財政收入和地方經濟的增長。“例如，西部某中心城市審批通過了100多個購物中心，已建了30多個，這個城市怎麼容納得了？如果政府不加以制約，當地的地産泡沫隨時可能破裂。”

　　世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉表示，天津、瀋陽等二線城市的每人平均土地供應已經較高，人口吸引力小的三四線城市的情況則更加嚴重。除了要面對大量新增供應所帶來的市場壓力，這類寫字樓還需克服新興區域有待完善的基礎和公共設施建設以及交通不便等問題。

　　陳仲偉認為，地方政府應提早規劃、加快基礎設施和公共設施的建設，儘快改善新中央商務區的工作和居住環境。新中央商務區的土地供應合理性與基礎建設的及時性相結合，將有利於寫字樓市場的健康發展。從長期及可持續的角度來講，地方政府也定將從中獲益。

　　商業地産與服務經濟需協同發展

　　業內人士認為，高檔寫字樓將為城市的産業轉型和服務經濟的發展提供有利載體。科學發展商業地産的根本在於結合經濟轉型、産業轉移、人口遷移等多種因素，合理把握商業地産開發節奏，實現與現代服務業更好協同發展。

　　上海實業城市開發集團有限公司董事局主席倪建達認為，未來城市商業地産的發展趨勢，更多的是通過特色經營，通過服務的提升來為商業資産增值。

　　馬英樞認為，在商業地産開發中，成功的招商和運營是項目未來資産增值的主要途徑。“寫字樓的資産價值提升，將由其所能産生現金回報能力的高低來決定，運營做好了，它的價值就會提升。”

　　世邦魏理仕中國區總裁潘可維亦表示，商業運營模式的改變對於開發商來説至關重要。“目前，辦公樓産品的同質化比較嚴重，在成熟的市場，我們可以看到每一棟樓的規劃、設計、行銷、運營、招商手段各有不同。未來，管理得好的辦公樓長期的可以收取比較高的租金，如果管理不善租金回報會低很多。”