房地産融資風險遭預警 銀行將細化房地産融資業務

　　一石激起千層浪。一則興業銀行全行暫停辦理房地産夾層融資和房地産供應鏈金融業務消息引發市場對房地産金融風險的全面關注。據記者了解，除興業銀行暫緩辦理部分房地産新增授信業務、停辦房地産夾層融資業務外，其他銀行並未有“一刀切”暫停的情況。

　　不過，業內人士表示，房地産行業的風險已經被監管層和金融機構所意識到，未來不夠規範和透明的與房地産相關的表外融資將會被大大壓縮，銀行業將細化自身的房地産業務戰略，謹慎進入三四線風險較大城市的房地産領域。

　　動向

　　“銀行收緊房企融資”全面發酵

　　一則興業銀行總行通知全行暫停辦理房地産夾層融資和房地産供應鏈金融業務消息在市場迅速發酵。

　　興業銀行24日晚間發佈公告稱，為進一步優化授信投向，調整資産結構，以更好服務實體經濟，該行于春節後要求各分支機構做好存量資産梳理及相關市場調研，並將在此基礎上于3月底前出臺新的房地産授信業務管理政策。“在此之前，本行暫緩辦理部分房地産新增授信業務，停辦房地産夾層融資業務，所停辦夾層融資業務規模在本行業務中佔比極小，對本行經營沒有實質性影響。”公告稱。

　　國泰君安銀行業分析師邱冠華表示，興業銀行暫停的業務為狹義口徑的房地産供應鏈金融業務(鋼鐵、水泥和施工)、夾層融資業務以及房地産開發貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款。

　　民生證券管清友表示，一些不滿足“四三二”規定，即四證齊全、30%的自有資金投入和國家二級資質的資質較差的地産商經常採取這種模式。這種模式是先向項目公司收購股權(一般80%以上)，到期後項目公司再回購股權的“假股權、真債權”模式。

　　多數業內人士表示，興業銀行的行為屬商業銀行根據本行業務情況主動調整，不具有普遍性，也不意味房地産貸款的全面暫停或是政策面上有調整。有媒體也報道稱其他一些商業銀行也對房地産業停貸，但據記者了解，目前，其他銀行在開展房地産相關業務的態度和此前政策相比暫時沒有明顯變化。交行、招行確認，並未接到全面暫停地産業務的通知，兩家公司一直對地産風險較謹慎，額度控制嚴格，相對而言開發貸比重也不高。這幾年開發貸的額度一直很緊張，近期政策未變。

　　申銀萬國也指出，今年以來，民生和幾家大行內部對房地産融資和按揭貸款沒有太大變化。民生銀行表外房地産融資和表內開發商貸款都繼續在做，但企業綜合成本都在10%以上。大行開發貸偏謹慎，貸款利率一般上浮30%以上，但額度跟去年下半年沒有變化。僅中行存貸比壓力大，按揭放款週期拉長到2至3個月。

　　不過，暫時不動不意味沒有意識到風險或者説永遠不調整。實際上，房地産行業風險已經引發了監管部門的高度重視，銀監會于年初召開的2014年全國銀行業監管工作會議提出，嚴控房地産貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化“名單制”管理，防範個別企業資金鏈斷裂可能産生的風險傳染。

　　警示

　　多渠道輸血房企蘊含系統性風險

　　中金報告指出，“興業銀行歷來以房地産+地方政府相關融資著稱。我們的測算表明，截至上半年末，興業銀行表內外房地産/地方政府相關融資分別約為0.50萬億/0.71萬億，佔其總資産的比例為34%，為上市銀行中最高。但我們的調研發現，興業銀行內部從去年年中以來就開始顯著降低對房地産行業的風險偏好。”

　　對於房地産企業融資渠道而言，最普遍的一種就是通過銀行貸款。據央行統計，截至2013年末，銀行房地産貸款餘額為14.6萬億元，佔所有人民幣貸款總量的20.3%，其中開發貸款4.6萬億，佔總貸款6.4%。從多家銀行高層的表態來看，銀行開發貸的原則是“總行控制，分行權力有限；實施名單制管理，只有在名單內的房企才能獲得貸款；總量和增量控制”，今年，多家銀行對房地産信貸投放額度並沒有總量新增的計劃。

　　“近年來，房地産相關的貸款對銀行來説依然是比較好的業務品種，尤其是在一線城市，開發貸是各家銀行爭搶的業務，因為這些房貸業務可以帶動銀行中間業務和個人業務的增長。”一家股份制商業銀行信貸業務部人士對《經濟參考報》記者分析稱，“不過，隨著去年銀行內部調整貸款結構的要求，和降低信貸集中度，對房地産開發貸進行了壓縮，因此，房地産開發商避開銀行選擇和第三方機構接觸獲得融資，比如信託、券商機構，開展了資管計劃、衍生理財和自有資金對接業務品種，這尤其體現在房地産供應鏈的融資過程中，有的企業是為了拿地，有的則僅僅是為了彌補自有資金不足。”

　　即便房地産企業融資不再單純依靠銀行貸款，但信託、理財等業務在很大程度上卻與銀行體系銜接在一起。中金公司調研認為，去年銀行業新增房地産夾層融資規模約為1000億至2000億，佔房地産開發投資的1%至2%，這種融資方式帶有股權融資性質，操作上是以理財資金在中間環節成立有限合夥公司，再給開發商提供資金，與監管政策打“擦邊球”。另外，中金地産研究員還預計，所有金融機構通過集合信託、房地産PE基金等提供的資金大概佔房地産開發投資的10%至20%。

　　某國有大行資産管理部人士對《經濟參考報》記者坦言，“這兩年中，商業銀行為了擴張自身資産規模，就通過買入返售業務做大同業業務，獲得高利潤，相應的實體企業就需要承擔高昂的融資成本。然而，大量的買入返售背後是信託受益權，銀行借此繞開了監管層對其表內貸款額度的控制。目前，股份制商業銀行操作的買入返售資産大多都圍繞房地産領域，從表面上根本看不到投向了哪，但背後卻是銀行互保的鏈條，一旦發生風險就將是系統性的。”

　　“雖然，房地産行業被列為調控行業，不論是開發貸款還是個人按揭貸款，政策都是在收緊，但是根本上，銀行還是願意把資金放給房地産業，房地産企業尤其是民營房地産企業也有這個需求，前門走不通，銀行會走後門，會想其他辦法來為房地産行業融資。”一位房地産投資人士對記者説。

　　調整

　　銀行將細化房地産融資業務

　　雖然目前銀行房地産貸款不良率低於1%，但民生證券研究院副院長管清友判斷，“今年銀行對開發貸依然會是表內貸款嚴格執行名單制管理，總量不增加甚至進一步壓縮，表外非標準化債權資産投向房地産領域的也會有所減少。”

　　從實際狀況來看，銀行對房地産行業的信貸政策也較2013年有所收緊，尤其是對三四線城市住宅和一二線城市商業地産。濱江集團內部一位高管透露，“今年春節後銀行開發貸其實是正常發放的，但額度上比較緊，一線房企的貸款利率基本上是在基準利率的基礎上上浮10%，有的可能上浮15%。”

　　多位市場人士判斷，如果銀行實施了總量和增量控制，那麼未來房地産企業開發資金中銀行貸款的比例還將繼續縮減，優質房地産商將更容易獲得銀行貸款，而小型房地産商則被逐步“排擠”需要通過非信貸渠道獲得融資，並且將承擔高成本。在監管層控制銀行表外融資的大背景下，這些小型房地産商的資金鏈問題很可能也會慢慢凸顯。

　　邱冠華判斷，4月份之後，興業銀行房地産業務新政策將可能允許房地産相關業務繼續進行。相比舊政策，新政策對開展房地産業務很可能會區別對待，區分不同的區域，一二線城市風險相對較小，業務還會正常開展；三四線城市風險較大，房地産供過於求，謹慎進入或停止；同時，區分不同的地産開發商規模，根據大型、中型和小型財務狀況不一而制定授信額度。其他商業銀行根據自身信貸結構狀況，也會進行相應的調整和對房地産融資業務進一步細化。

　　“房地産開發貸款和按揭貸款風險可控，但風險點在於地方政府融資平臺和經濟增速。”中金公司分析師毛軍華認為，“目前，賣地收入是地方政府重要的資金來源，如果三四線城市房地産市場陷入停滯，將加劇地方政府債務風險。同時，如果房地産投資增速顯著下降，也會進一步加劇上下游産業産能過剩狀況，帶來經濟增速下降，從而帶來資産品質風險顯著上升。”