專家：成都樓市夠資格進“一線城市”

　　“不論從市場規模、市場容量，還是城市綜合承載能力，成都樓市都已具備‘一線城市’的能量”。作為“2013中國房地産（成都）峰會暨2013榜樣中國·華西房産TOP50排行榜”的重量級嘉賓，中國房地産學會副會長、北京大學教授陳國強于本月20日擔任峰會嘉賓主持。日前，在談及成都樓市的未來發展，陳國強如是評價。

　　結合多方政策利好，成都樓市未來將迎來更廣闊的的市場空間，激發更多的市場需求，未來成都對外來人口、外來資源的吸附力將更強，總體上房地産行業也將面臨更多的市場機會。

　　多項週邊改革並進將改變房地産業未來格局

　　陳國強表示，房地産具有特殊的行業屬性，其社會關聯度、經濟關聯度極高。因此，十八屆三中全會涉及的財稅制度、土地制度、戶籍制度改革等多項綜合改革，將在未來深刻改變房地産行業的發展格局。舉例來説，三中全會《決定》對於政府與市場關係的厘定，對於市場在資源配置中的決定性作用的強調，將有助於扭轉房地産調控中的行政化偏向；城鄉一體化的新型城鎮化的改革推進，將根本改變我國城鄉格局和城市格局，從而對房地産的發展帶來歷史性影響；土地制度改革，將改變地方政府對土地的獨家壟斷，改變單一的土地供應渠道和供應主體，逐步形成土地多供應渠道局面，對地價上漲的抑制和市場預期向好是一大利好；對農民財産權利的重視，將逐步提高農民的消費能力和住房購買能力，對未來住房需求帶來長遠影響；《決定》提出鼓勵金融創新，提高直接融資比重等，將增加房地産業融資渠道，降低房企融資成本。

　　“限購”有望退出或迎來替代性政策

　　近段時間，全國多個地方政府頻頻出臺房地産調控政策，實際透露出一個信號：即未來房地産行業的調控，將改變過去由中央政府統一號令的模式，而是把調控主導權和自主權下放給地方，引導地方主動調控。究其原因，是全國各地的樓市出現明顯區域分化，比如部分城市和區域面臨供應不足，而部分城市和區域則供應過量需求有限。“北上廣感冒，全國吃藥”的局面將逐步退出樓市。政策正處於調控轉型期。具

　　體來説，將呈現出以下新特點：第一，與過去相比，“市場化”成為政策方向，未來政策將呈現“淡化行政，強調市場”的格局。過去，房地産“雙軌制”很多時候只停留在口頭上，實際對商品房的行政干預無處不在。而近來多次中央重要會議上，雖提及房地産但基本不提調控，其實際的政策意義或許可以理解為：政府將主要在保障房領域發揮作用，商品房領域要交給市場，要讓市場發揮資源配置的決定性作用，住房雙軌制模式將名副其實。因此，我個人認為今後的商品房市場將真正淡化行政色彩，減少行政手段，而更多時候是依靠市場化手段。一方面，北上廣深等特大城市，因特大城市人口進入將嚴格限制，限購、限貸等行政化手段仍將長期使用；另一方面，在其他房價上漲壓力不那麼明顯的城市，“限購”等行政手段有望迎來替代性政策。目前已實施“限購”政策的近50個城市，除北上廣深等少數特殊城市外，限購政策有望逐步退出。第二，未來房地産業的政策訴求，將由過去的短期目標轉向中長期目標。過去房價指標是調控基本目標，而未來，關係房地産市場發展的中長期的諸多結構性問題將得到更多關注，這有助於調節行業發展中的供求平衡和結構調整。

　　成都有條件、有優勢排入“一線城市”之列

　　陳國強認為，不能以房價水準、房價高低為依據來判斷“一線”“二線”城市。首先是市場規模、市場容量指標。成都作為中西部區域性中心城市，它的市場成交量及未來市場容量均十分可觀，與幾個一線城市相比毫不遜色。從這一點來看，成都有資格位列“一線城市”之列，甚至它的市場規模正在趕超北上廣，擠入全國前列；第二，判斷標準不應該只是簡單的市場存量規模指標，更應該關注的是未來市場增量指標。從後續市場、未來市場潛力來看，成都同樣佔據優勢；第三，從市場開放度來看，也是一個基本指標。成都樓市的外來品牌、一線房企已達到相當數量，全國性標桿房企在當地市場中扮演著絕對主力的角色，這一點恰恰説明其市場開放度很高；第四，從市場成熟度和市場規範度來看，成都樓市的發展比較規範有序，産品品質好，宜居程度高，市場穩定性較好，購房者也比較理性成熟。第五，從成都城市的經濟總量、人口規模、城市綜合承載能力、城市資源優化配置能力等指標來看，成都也名列全國城市之前茅。單從世界500強企業有近300家進駐成都的投資規模來看，就足以證明。因此，綜合來看，成都有條件、有優勢進入“一線城市”範圍。結合多方政策利好，成都樓市未來將迎來更廣闊的市場空間，激發更多的市場需求，未來成都對外來人口、外來資源的吸附力將更強，總體上房地産行業也將面臨更多的市場機會。

　　華西都市報記者盧佳麗