4月份大中城市房價漲勢見緩 專家稱上漲預期未解除

2013年4月新建商品住宅平均價格環比、同比變化走勢

　　數據來源：國家統計局　統計範圍：2011年1月- 2013年4月

　　國家統計局日前發佈4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，整體來看，房價漲幅環比開始放緩，環比上漲的城市個數也有所減少。自3月底“國五條”實施以來，調控政策正在逐步發揮作用。4月份，典型房企的銷售業績環比減少，全國的樓市成交量也處下行狀態。接受《經濟參考報》記者採訪的專家分析認為，儘管4月份房價漲勢放緩，但市場對房價的上漲預期並未解除。

　　價格

　　房價漲勢見緩

　　國家統計局公佈的數據顯示，在新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況上，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲的城市有67個。環比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.1%；與去年同月相比，70個大中城市中價格下降的城市有2個，上漲的城市有68個。4月份同比價格上漲的城市中，最高漲幅為13.7%，漲幅比3月份回落的城市有1個。

　　二手住宅價格變動情況方面，與上月相比，70個大中城市中價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個。環比價格上漲的城市中，最高漲幅為2 .0%；70個大中城市中，價格同比下降的城市有6個，上漲的城市有64個，最高漲幅為10.9%，漲幅比3月份回落的有1個城市。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，整體而言，“4月份房價漲勢見緩”。一方面，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數保持基本穩定。新建商品住宅價格環比上漲的城市個數比3月份減少了1個，環比下降的城市個數比3月份增加了1個。

　　“另一方面，多數城市房價環比漲幅明顯縮小”。劉建偉分析指出，在67個新建商品住宅價格環比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有36個，最高漲幅從3月份的3.2%回落到2.1%；北京、上海、廣州、深圳等一線城市的新建商品住宅價格環比漲幅分別比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1 .0個百分點。在66個二手住宅價格環比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有33個，最高漲幅從3月份的3.1%回落到2.0%。

　　劉建偉進一步指出，至於4月份新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數比3月略有增加“主要原因是由於去年4月份超過60%的城市房價環比下降，以致今年4月同比指數的對比基數相對低一些造成的”。

　　中指院在月初發佈的4月份房地産市場“百城價格指數”則顯示，4月份全國百城住宅平均價格為10098元/平方米，環比3月上漲1.00%。其中76個城市環比上漲，24個城市環比下跌。不過，4月價格環比下跌的城市個數增加8個，環比上漲的城市則比上月減少8個，其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個，較上月減少11個。

　　交易

　　整體成交量回落

　　中指院分析指出，三、四月份以來，北京二套房貸款首付比例提高至七成；北京、廣州全面執行商品房限價指導；蘇、杭公積金門檻提高，貸款額度收緊。在多地“國五條”細則落地實施，整體調控政策繼續從嚴的背景下，市場成交量正在降溫“從4月份的數據來看，主要城市的新房、二手房成交量顯著下降，住宅均價環比漲幅微幅縮小，價格環比下跌的城市個數略有增加”。

　　《經濟參考報》記者了解到，在一線城市及部分熱點二線城市，部分開發商正在調整開盤時間和定價策略，如延遲推盤、高開低走、取消精裝修，或用“精裝分拆”降低合同價等。隨著調控政策持續發力，4月份房企的銷售業績和樓市整體成交量有所下行，此前一度“高燒不止”的樓市已經開始降溫。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，根據易居統計數據，4月份10大房企商品房銷售均價為10323元/平方米，環比下降4 .6%。“10大房企經營業績呈現了量價齊跌的態勢。同時，在3月銷售均價創13個月曆史新高的基礎上，4月呈現了漲勢趨緩的態勢，印證了樓市降溫的特徵”。

　　中原地産市場研究部提供的一份統計數據顯示，截至日前已經有20家房企公佈了4月的銷售業績，這些典型房企在4月銷售業績合計達到了604.23億，但相比3月份的730.05億環比下降了17.2%。

　　中原地産市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，這一數據出現下調的主要原因在於3月底“國五條”的實施，“4月開始整體市場有所回落，全國主要城市成交面積大部分環比下調了15%以上”。

　　張大偉分析認為，“國五條”在短期內必將抑制房地産市場的需求，從而起到降溫樓市的作用，房價上升的趨勢也將得到抑制，房企開發和拿地的熱情也將減弱。

　　嚴躍進説“在4月成交量疲軟的背景下，大型房企受業績壓力的驅動，漲價衝動受到了遏制。當然，從銷售均價的同比值來看，該價格依然偏高。因此，對於4月份漲勢趨緩的態勢不應過於樂觀”。

　　後市

　　房價上漲預期尚未解除

　　劉建偉在解讀4月份房價形勢時指出，“儘管4月份70個大中城市房價上漲勢頭有所緩和，但受前期房價上漲慣性作用的影響，房價上漲的城市個數還比較多，房價上漲預期尚未根本解除，房地産市場調控仍然處在狠抓落實的關鍵時期”。

　　嚴躍進也告訴記者，4月房企經營業績量價齊跌，是“國五條”政策效力釋放的結果。但是，借助新政而催生樓市降溫，從側面也説明瞭當前樓市“政策市”氣息濃厚，價格的形成機制有待進一步完善。“大型房企在4月份降價，並不代表未來漲價的可能性消失了，其漲價的動力依然充分”。

　　他認為，從供求關係來看，供應偏緊、需求上升的內在動力強勁，都使得下調價格的難度增大。此外，大型房企資金面相對寬鬆，在價格取捨上不會輕易妥協。因此，“在當前大型房企售價漲勢趨緩的背景下，未來樓市調控不僅要為大型房企的定價機制‘貼膏藥’，也要為其‘打疫苗’，從而從根本上遏制未來漲價的勢頭”。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，當前市場上房價上漲預期難以根本改變的一個重要原因在於“地方政府的政策執行力度出現分化”。“諸如實施20%差額個稅的城市僅北京一個，‘國五條’是一個相對系統的調控政策，部分政策執行缺失勢必影響實施效果”。

　　“多年的經驗表明，政策調控後最先表現出來的是市場交易量的萎縮，之後才是價格的波動與下調，在供需雙方的觀望之下，目前多城市市場特徵體現為成交量下降，價格並未出現實質性變化”。胡景暉指出，雖然2013年房價調控形勢嚴峻，但政策的實施重點還是要力促供應、併合理管控市場預期。

　　“同時，保護首次購房需求和改善性需求成為另一著力點，倘若一味打壓，將會傷及無辜”，他進一步分析，經過一季度熱銷過後，開發企業上半年銷售壓力不大，新房推盤動力不足，二手房源經歷3月過度釋放之後，總體房源較為緊張。在嚴峻的供需形勢之下，房價下降的可能性不大，價格漲幅略有回落將成為常態。

　　鏈家地産市場研究部分析師張旭告訴記者，全國樓市從4月份開始正式進入政策收緊期，“無論真正執行情況如何，短期內都會影響市場預期，對需求産生一定抑製作用，價格漲勢也得到一定控制”。從新建商品住宅和二手住宅兩個市場分別看，新建商品住宅價格漲幅回落更為明顯，這與“國五條”細則在各地的落實情況不無關係。高偉

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