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北京樓市“限價”效應初顯 專家:限價不治本

2013-04-26 09:29 來源:新京報 字號:       轉發 列印

數據來源:北京市住建委官網、本報記者綜合整理數據,以開發商公佈資訊為準

  4月10日,北京市住建委主任楊斌在做客城市服務管理廣播時表示,新建樓盤在申請預售資格時,開發商報價不能明顯高於此前成交價格,也不能明顯高於周邊同類品質樓盤,政府會對報價進行引導和指導。

  上述表態也被視為北京樓市“限價令”的明確提出。在“限價令”的作用下,北京樓市暗潮涌動,購房者和開發商的心態都出現了微妙變化。

  購房者熱情度上升

  4月中上旬,望京·金茂府、珠江·悅公館等項目開盤,均實現熱銷,參與搖號的買房人數均遠遠超過同期可售房源套數。

  北京一家房企行銷負責人還介紹,該企業旗下一樓盤原來預計開盤價在3萬元/平方米以上,前期上千的蓄客已經遠超將推出的三四百套房源量。而在限價令的要求下,現在估計開盤價要下降,一旦降價,買房人只會更多。

  “現在是開發商漲不了價,未來誰又信房價會下跌呢?”日前,在通州某樓盤看房的王先生這樣表示,自己比較看好現在的出手機會。新浪樂居在北京“國五條”細則出臺後的一項調查顯示,截至目前,在超過16000名的調查對象中,70.1%的人認為細則不會遏制房價。

  在記者採訪中,包括萬科、綠城等房企的在京人士也談到,在“限價令”的作用下,目前新盤開盤價格都會在一個相對平穩的水準,這對買房人來説,或許是一個購房機會。

  開發商推盤積極性降低

  相對於限價令給買房人帶來的機會,開發商推盤積極性則開始打折扣。4月的實際開盤量和3月相比降低不少。

  在前期熱銷的支撐下,加上目前蓄客量帶來的底氣,無論是大興、房山區域的剛需類産品,還是朝陽板塊的知名中高端項目,多數都不願意降價,寧願延期入市。

  與此同時,不少開發商也在尋求應對限價令的辦法,包括精裝房分拆合同,將漲價部分體現在裝修價格中;包括取消精裝房計劃,降低成本來降低售價。

  另據本報記者了解,受北京樓市推盤減少的影響,部分購房需求開始向香河等環北京區域轉移。

  “限價令”短期難鬆動

  對於限價令這一帶有明顯行政色彩的政策,業內人士多認為不可能長期存在。

  北京中原地産研究總監張大偉認為,如果集中出讓一批“限房價、競地價”的地塊,並很快形成相對低價房源推向市場,通過改變成交結構來影響整體成交均價,就無需限價令了。

  此外,還有房企人士表示,在限價令作用下,高價樓盤或將放緩簽約速度,北京房價下降將逐漸體現在統計數據上。在此之後,調控壓力緩解,“限價令”才可能逐步鬆動。

  ■ 影響

  1 本月樓市放量“縮水”

  “我們也想開盤,但價格上很麻煩。”近日,北京一家知名房企行銷負責人李波(化名)這樣説。李波告訴記者,該企業位於南城的一樓盤原擬4月開盤,在申請預售證的報價上與住建部門發生分歧。根據目前蓄客情況,每平米漲幾千元“沒問題”,但住建部門希望此次開盤價格要低於去年成交價格。

  記者在採訪中了解到,開盤受阻于報價的現象不止一例。諸如大興、朝陽等區域的一些項目都遇到類似的問題。這也造成了不少樓盤預售證申請不下來,導致4月新增入市供應量減少。

  4月1日-4月24日,全市共有望京·金茂府、京投萬科·新里程等5個項目取得預售證,可售住宅套數為1419套;和上月同期的8個項目2890套相比,可售房源入市套數明顯下滑,下滑幅度達50%。

  在亞豪機構副總經理高姍看來,4月原應是新一輪銷售週期中供應量開始逐漸爆發的階段,但由於“國五條”的出臺和北京版細則的出臺,直接打擊了項目的入市積極性,使得4月份意外成為供應淡季。4月中上旬,北京實際開盤項目11個,比上月同期減少6個。

  另據該機構統計,5月北京預計有23個項目開盤,如果不能如期取得預售證,這些項目也存在很大的不確定性。

  北京中原地産市場研究總監張大偉認為,不排除部分房企在現階段接受限價,搶跑入市。對於有的房企來説,幾個月之後有限的漲價,抵不上幾個月的各項成本支出。

  2 “封頂價開盤”或增多

  “最近開盤的項目和以往不同,以前是在拿了預售證價格基礎上低價開盤,現在則是按封頂價(與預售證價格非常接近或持平)開盤。因此開發商現在很少會有優惠給出,這樣才能為後面拿證預留出空間。”某市場分析人士告訴記者。

  記者了解到,4月18日開盤的中國鐵建·北京山語城開盤均價為19000元/平米。根據北京市住建委官方數據顯示該項目本期共取證180套,官網登記的報批均價在19000元/平米左右。值得注意的是,該項目上一期取證是在去年11月,當時拿證價格為19000元/平米左右,而當初開盤價僅為16800元/平米。另外一個位於順義的中建國際城開盤均價19000元/平米,而其取證均價也在19000元/平米左右。

  據一位不願透露姓名的業內人士指出,當前這種按預售證封頂價開盤的現象極為普遍,與此同時,高開低走也或將成為一個新的趨勢,即先開最貴最好的樓座,之後再開的樓座品質逐級降低,價格會與之前持平或略低。“過去買首期開盤的房子是為了便宜,現在則是為了在社區裏佔個好位置”,該人士表示。

[責任編輯: 雍紫薇]

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