北京頂級豪宅接連入市 均價14.5萬元/平方米

　　繼農展館地王拿到預售證一個月後，中赫置地的豪宅項目——萬柳書院也正式加入北京豪宅市場的競爭。

　　據悉，萬柳書院已經拿到了現房銷售許可證，首批132套房源的均價在14.5萬元/平方米，産品為205平方米-558平方米三居至五居，起步價低於3000萬元，部分産品會達到7000萬元。同時，如果以14.5萬元/平方米的價格計算，該項目全部307套房源的總貨值高達130億元。

　　而除上述兩個項目外，佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目、龍湖西局項目等豪宅也在積極為入市做準備，業內預計這些項目都將在近期獲得入市許可。此外，包括萬科北河沿甲柒拾柒號、保利·海德公園等豪宅項目此前已經正式對外銷售。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉稱，由於2015年將有大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目扎堆入市，這將導致頂級豪宅市場的競爭進一步加劇。

　　中赫再造頂級豪宅：首期銷售或破20億元

　　2012年7月10日，經過46輪的激烈競拍以及200多輪的配建回購房面積比拼，北京最貴豪宅釣魚臺7號院的開發商——中赫置地最終以26.3億元、1.64萬平方米回購房面積摘得北京萬柳地塊，商品房部分的樓面價位4.42萬元/平方米，刷新了當時的北京單價地王紀錄。

　　而萬柳地塊的出讓也可謂一波三折。該地塊的原定競價日期為2012年的7月4日，但在出讓前夜，北京市國土局宣佈，將萬柳地塊現場競價日期延遲至7月10日。而就在7月10日下午，保利地産突然宣佈，接保利房地産(集團)股份有限公司大股東中國保利集團通知，由於目前正值房地産調控關鍵時期，根據國家對房地産調控政策要求，考慮到北京萬柳地塊的情況，保利地産正式退出與融創組成的聯合體，不再參加北京萬柳地塊土地拍賣。

　　顯然，如果不是保利的突然退出，該地塊的樓面價還有可能進一步被推高。而萬柳地塊4.42萬元/平方米的樓面單價，相較融創農展館地王的7.3萬元/平方米可謂便宜了不少。但在最終的售價上，雙方相差無幾。根據北京住建委的資訊顯示，融創農展館地王首期入市的住宅均價為16.5萬元/平方米。

　　同時，據記者了解，萬柳書院目前已經開始與此前有購買意向的客戶簽約，首期簽約金額有望突破20億元，5月份則將進入全面推盤期。對此，有業內人士稱，中赫置地有釣魚臺7號院的客戶基礎，因此蓄客的情況不錯，首期的銷售不成問題。

　　不過，亞豪機構市場總監郭毅表示，從北京近三年的3000萬元級別以上豪宅去化數據來看，基本穩定在150套左右。而2015年入市的豪宅項目眾多，市場競爭的激烈程度也可想而知。

　　但中赫置地品牌總監朱敏表示，對於競爭，萬柳書院很坦然。“首先，查詢下數據就不難發現，相對於莫斯科、孟買乃至國內的上海、深圳，北京的3000萬元級住宅産品的量與價都不能算高；其次，三年間穩定的銷量是建立在頂級住宅項目供應不足的前提下，更豐富的産品供應很可能會挖掘出更多的需求；再者，萬柳書院已經是現房成品，對於財智階層來講，資金的時間成本是其必然考慮的因素。而且住宅不同於其他産品，地域屬性明顯，針對北京西北部，海淀萬柳區域無疑是一個輻射性強、客戶粘性極高的區域。”

　　此外，朱敏稱，萬柳區域8年沒有新盤供應，目前萬柳書院一墻之隔的萬城華府，二手房價格已經達到11萬元/平方米—13萬元/平方米，作為全新的高品質産品，比8年前的産品高出約15%—30%的價格，也合乎市場規律。

　　“2015年頂級豪宅市場的競爭將更加激烈，目前已經上市了多個豪宅項目，而今年年底至明年年中，遠洋劉娘府地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將會陸續入市，甚至6換大股東的老爛尾樓長安8號也將入市競爭。而從區位、産品類型等因素看，萬科北河沿甲柒拾柒號、中赫萬柳書院將可能是最受到市場青睞的産品”。張大偉表示。

　　地價高企助推房價

　　實際上，除了頂級豪宅越來越多且越賣越貴外，北京普通商品住宅的價格也是大步向前，而這與土地出讓價格的居高不下有著直接的關係。

　　萬科集團高級副總裁毛大慶不久前表示，從2012年7月份至今，北京公開出讓的土地樓面價超過25000元/平方米的有60余塊，樓面價超過30000元/平方米的有近30塊。加上稅金、利息，這些地塊成本又有近20%的提升。從2015年二季度開始，北京將有約70個項目、近百次開盤價格超過5萬元/平方米甚至7萬元/平方米，且這些地塊多在五環或之外。而這標誌著從2015年開始，北京普通商品住宅將進入6萬元/平方米的時代。

　　而在毛大慶説出上述言論前，北京南四環豐臺白盆窯地塊剛以總價86.25億元被華潤首開平安聯合體競得，並刷新了北京總價地王紀錄。剔除配建面積和建安成本後，純商品房樓面價超3.8萬元/平方米。而目前該地塊附近的在售商品房均價在4.1萬元/平方米左右，二手房的價格則在3.5萬元~4萬元/平方米。

　　對此，張大偉也稱，樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市土地市場的新常態，目前房企正全面回歸一線城市增加土地儲備。從拿地節奏可以看出，排名前20的龍頭房企對一線城市依舊看好。雖然地價被推高可能給操盤帶來難度，但相比起三、四線城市的風險，一、二線城市依然是安全的港灣。