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北京頂豪項目接連入市 萬柳書院均價每平14.5萬

2015-01-13 08:49 來源:證券日報 字號:       轉發 列印

  除了頂級豪宅越來越多且越賣越貴外,北京普通商品住宅的價格也是大步向前,而這與土地出讓價格的居高不下有著直接的關係

  ■本報記者 王 崢

  繼農展館地王拿到預售證一個月後,中赫置地的豪宅項目——萬柳書院也正式加入北京豪宅市場的競爭。

  據悉,萬柳書院已經拿到了現房銷售許可證,首批132套房源的均價在14.5萬元/平方米,産品為205平方米-558平方米三居至五居,起步價低於3000萬元,部分産品會達到7000萬元。同時,如果以14.5萬元/平方米的價格計算,該項目全部307套房源的總貨值高達130億元。

  而除上述兩個項目外,佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目、龍湖西局項目等豪宅也在積極為入市做準備,業內預計這些項目都將在近期獲得入市許可。此外,包括萬科北河沿甲柒拾柒號、保利·海德公園等豪宅項目此前已經正式對外銷售。

  對此,中原地産首席分析師張大偉稱,由於2015年將有大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目扎堆入市,這將導致頂級豪宅市場的競爭進一步加劇。

  中赫再造頂級豪宅

  首期銷售或破20億元

  2012年7月10日,經過46輪的激烈競拍以及200多輪的配建回購房面積比拼,北京最貴豪宅釣魚臺7號院的開發商——中赫置地最終以26.3億元、1.64萬平方米回購房面積摘得北京萬柳地塊,商品房部分的樓面價位4.42萬元/平方米,刷新了當時的北京單價地王紀錄。

  而萬柳地塊的出讓也可謂一波三折。該地塊的原定競價日期為2012年的7月4日,但在出讓前夜,北京市國土局宣佈,將萬柳地塊現場競價日期延遲至7月10日。而就在7月10日下午,保利地産突然宣佈,接保利房地産(集團)股份有限公司大股東中國保利集團通知,由於目前正值房地産調控關鍵時期,根據國家對房地産調控政策要求,考慮到北京萬柳地塊的情況,保利地産正式退出與融創組成的聯合體,不再參加北京萬柳地塊土地拍賣。

  顯然,如果不是保利的突然退出,該地塊的樓面價還有可能進一步被推高。而萬柳地塊4.42萬元/平方米的樓面單價,相較融創農展館地王的7.3萬元/平方米可謂便宜了不少。但在最終的售價上,雙方相差無幾。根據北京住建委的資訊顯示,融創農展館地王首期入市的住宅均價為16.5萬元/平方米。

  同時,據記者了解,萬柳書院目前已經開始與此前有購買意向的客戶簽約,首期簽約金額有望突破20億元,5月份則將進入全面推盤期。對此,有業內人士稱,中赫置地有釣魚臺7號院的客戶基礎,因此蓄客的情況不錯,首期的銷售不成問題。

  不過,亞豪機構市場總監郭毅表示,從北京近三年的3000萬元級別以上豪宅去化數據來看,基本穩定在150套左右。而2015年入市的豪宅項目眾多,市場競爭的激烈程度也可想而知。

  但中赫置地品牌總監朱敏表示,對於競爭,萬柳書院很坦然。“首先,查詢下數據就不難發現,相對於莫斯科、孟買乃至國內的上海、深圳,北京的3000萬元級住宅産品的量與價都不能算高;其次,三年間穩定的銷量是建立在頂級住宅項目供應不足的前提下,更豐富的産品供應很可能會挖掘出更多的需求;再者,萬柳書院已經是現房成品,對於財智階層來講,資金的時間成本是其必然考慮的因素。而且住宅不同於其他産品,地域屬性明顯,針對北京西北部,海淀萬柳區域無疑是一個輻射性強、客戶粘性極高的區域。”

  此外,朱敏稱,萬柳區域8年沒有新盤供應,目前萬柳書院一墻之隔的萬城華府,二手房價格已經達到11萬元/平方米—13萬元/平方米,作為全新的高品質産品,比8年前的産品高出約15%—30%的價格,也合乎市場規律。

  “2015年頂級豪宅市場的競爭將更加激烈,目前已經上市了多個豪宅項目,而今年年底至明年年中,遠洋劉娘府地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將會陸續入市,甚至6換大股東的老爛尾樓長安8號也將入市競爭。而從區位、産品類型等因素看,萬科北河沿甲柒拾柒號、中赫萬柳書院將可能是最受到市場青睞的産品”。張大偉表示。

  地價高企

  助推房價

  實際上,除了頂級豪宅越來越多且越賣越貴外,北京普通商品住宅的價格也是大步向前,而這與土地出讓價格的居高不下有著直接的關係。

  萬科集團高級副總裁毛大慶不久前表示,從2012年7月份至今,北京公開出讓的土地樓面價超過25000元/平方米的有60余塊,樓面價超過30000元/平方米的有近30塊。加上稅金、利息,這些地塊成本又有近20%的提升。從2015年二季度開始,北京將有約70個項目、近百次開盤價格超過5萬元/平方米甚至7萬元/平方米,且這些地塊多在五環或之外。而這標誌著從2015年開始,北京普通商品住宅將進入6萬元/平方米的時代。

  而在毛大慶説出上述言論前,北京南四環豐臺白盆窯地塊剛以總價86.25億元被華潤首開平安聯合體競得,並刷新了北京總價地王紀錄。剔除配建面積和建安成本後,純商品房樓面價超3.8萬元/平方米。而目前該地塊附近的在售商品房均價在4.1萬元/平方米左右,二手房的價格則在3.5萬元~4萬元/平方米。

  對此,張大偉也稱,樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市土地市場的新常態,目前房企正全面回歸一線城市增加土地儲備。從拿地節奏可以看出,排名前20的龍頭房企對一線城市依舊看好。雖然地價被推高可能給操盤帶來難度,但相比起三、四線城市的風險,一、二線城市依然是安全的港灣。

[責任編輯: 王君飛]

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