北京自住房高棄購率的背後 應合理增設棄購門檻

　　今日，北京將迎來自住房供應以來最便宜的項目——當代MOMA大興採育項目的搖號，而9500元/平方米的售價也被看做是最適合中低收入購房者選擇的。然而，業內卻擔心，由於位置偏遠，當代MOMA大興採育項目的棄購率可能再創新高。此前從已經搖號的三個項目看，本應一房難求的自住房，棄購率從20%一路漲至60%，這其中到底出了什麼問題？北京商報記者通過對已完成選房的兩個自住房項目棄購家庭的回訪發現，雖然最終項目去化率毫無疑問達到100%，但明知無力承擔依然“打醬油”搖號的心態是導致表面棄購率不斷攀高的原因，而無成本的棄購是助漲這一問題的關鍵，業內呼籲應適當合理增設棄購門檻，避免表面高棄購率影響政策決策。

　　金隅嘉業對匯星苑603戶棄購家庭進行隨機回訪發現，在接受訪問的70戶家庭中，76%的家庭是由於支付能力有限而放棄了選房。“這些家庭中各自的具體情況又有不同，其中有一部分是根本無法湊齊首付的，也有支付不起貸款月供的，還有一部分是由於退休無法申請貸款又沒有能力全額支付的。”金隅嘉業市場行銷部經理陳玉謙介紹，在中簽家庭中保障房輪候家庭數量雖然只有百戶左右，但是這類家庭棄購的概率非常高。

　　在陳玉謙看來，匯星苑由於地理位置靠近市區而定價較高，對於購房家庭來説確實會對家庭收入形成考驗，買房人也可以將目標轉移至價格偏低的自住房。

　　但繼匯星苑後，售價1.3萬元/平方米的首創悅都匯在進入選房程式後也未能逃過被棄購的尷尬，棄購率甚至遠高於匯星苑。

　　在悅都匯選房第一天，700個中簽家庭共認購296套，接近六成的家庭未按時到場選房，而三天選房結束後，544套房源中480套被最終認購，剩餘房源累計達到64套。

　　該項目負責人向北京商報記者介紹，雖然還未對棄購家庭的原因做出數據分析，但是在與客戶的溝通中發現，除了與匯星苑一樣存在部分家庭無力支付外，絕大多數家庭因對其地理位置不滿意而放棄了選購。

　　一位不願透露姓名的購房人在“血拼自住房”的QQ群中向北京商報記者透露，他就是棄購家庭中的一員。“首創悅都匯在南六環外，可是我的工作地點在國貿，如果開車少説也要一個小時，乘坐公共交通至少需要兩個小時。考慮到時間成本，最終選擇了放棄。”

　　陳玉謙及上述首創悅都匯相關負責每人平均向北京商報記者表示，每個項目因為其自身的位置、品質、價格，無法滿足所有申購家庭的需求，棄購原因各有不同。

　　一位即將申請預售證的自住房項目負責人直言，每個進入申購程式的自住房項目，都在申購之初便會把位置、均價、套型、面積等資訊公示，換句話説，購房者在選擇是否申購前不但知道自己能不能負擔得了首付款跟月供，也清楚地了解項目的位置，在明知道自己無力承擔或者項目位置與自己需求不相符的情況下依然盲目申購，是拉高棄購率的重要因素。

　　此外，在上述兩個項目中，均出現了少部分“打醬油”的家庭，從而拉高了棄購率。“有些家庭在網路申購之初就是抱著試一試的態度參與，並沒有對自己的支付能力以及對項目本身進行全面了解，到後期幸運搖中，成為中簽選房家庭後才發現自己買不起或不想買。”在陳玉謙看來，此類現象的發生與自住房前期申購沒有成本門檻有很大關係。

　　此外，血拼自住房的QQ群中也有業主表示，房地産市場的下行讓自己覺得房價下降在即，未來可能會出現低於自住房項目的新房或二手房，與其買一個“受限制”的房源，不如等待時機到市場買房。

　　“確實有個別地方出現了二手房低於自住房的情況，比如在金隅匯星苑附近國美第一城的個別房源低於2.2萬元/平方米，而在首創悅都匯附近的二手房在1.5萬元/平方米左右，價格有些接近。但這些只是個別現象，情況並不普遍。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，上述降價略低於或與自住房持平的二手房項目，基本都是建築品質較差、戶型不太好的項目，且屬於個別項目中的“點降”。作為匯星苑搖號家庭代表的市民也曾透露：“經過對一些新房項目的考察後發現，自住房價格還是低。”

　　不斷攀高的自住房棄購率，讓一部分購房者和專家再次質疑自住房政策制定的初衷：北京到底是否需要這樣的房源？

　　上述三位操盤自住房的開發商代表直言：“如果説經濟支付能力是棄房的主要原因，在貸款政策沒有鬆綁的情況下，這些人同樣是無力購買其他普通商品房的，從這個角度看，棄購率的居高不是因為自住房項目本身的問題，而是信貸的持續收緊。”

　　此外，其中一位項目負責人也表示，相較于20%的棄購率，不論是匯星苑還是首創悅都匯，經過遞補選房，最終都完成了100%的去化，情況好于普通商品房，這就意味著在目前的市場行情下，自住房仍然吸引了大部分剛需客戶，自住房的價格吸引力依然存在。

　　“而且自住房原本的定位是支援中端需求，並非保障低收入，因此保障房家庭因收入問題無力購買而選擇棄購，從另一個方面説明瞭北京的保障房審核是過關的。”

　　但對於未來即將進入銷售的自住房項目來説，如何解決棄購率依然是必須面對的話題。

　　在上述項目負責人看來，棄購率不斷攀高，一方面會影響真正有需求的購房者選房，另一方面也會讓監管部門對市場的需求無法真正掌握，甚至影響未來政策決策。“比如真的出現80%的棄購，那政府部門如果按照這一數據終止自住房政策或減少供應，受損失的還是中端需求。”

　　為此，業內建議，一方面設定棄購次數，避免“打醬油”心態；另一方面增加資質審核材料，在申購同時要求遞交收入證明，讓購房者清楚審視自身購房能力。此外，對於選房後的棄購，可以增設定金門檻，從而提高買房人的搖號中簽率。