易憲容：央行及房企都想左右樓市預期

　　與多年來房地産宏觀調控政策相比，只有這次住房信貸新政，國內央行及房地産企業的出發點及思路才真正走到一起。兩者都希望用不同的方式來左右當前樓市預期。

　　因為，在前十幾年的房地産宏觀調控中，央行往往會出於防範金融市場風險的角度，來考慮住房信貸政策。所有無論是2003年的121號文件、2007年的359號文件，還是2010年的國十條，用信貸杠桿來遏制房地産的投機投資是住房金融政策基點（不管這些政策落實的程度如此，但政策的出發點都是如此）。

　　但是，最近出臺的住房信貸政策則是完全顛覆了央行多年來所遵循的基本原則，不是用金融杠桿來遏制住房的投機投資，不是通過信貸杠桿來減弱住房的賺錢功能，反之大力鼓勵住房投資者利用住房信貸過度的優惠政策涌入市場，以此來中止房地産的週期性調整，托住處於高位的房地産價格不下跌，重造房地産市場的所謂繁榮。

　　為了達到該目標，新的住房信貸政策從文字上來看是要繼續持續居民合理的“住房消費”，但該政策把“住房消費”完全的泛化，即把居住的“住房消費”泛化為，居民持有住房及持有多少住房，只要還清了銀行貸款都看作是“住房消費”，而這種居民“住房消費”都可以享受居民購買首套住房時信貸的過度優惠政策。

　　可以説，國內的住房市場價格持續上漲了十幾年，不少城市的房價早就漲到天上去了。對於絕大多數住房消費者來説，這樣的房價莫説是購買，連想都不會去想購買了。所以，新的住房信貸政策表面上是對沒有住房、首次購買住房的居民採取住房信貸的優惠政策，但是過高的房價早就把這些住房消費者拋到市場之外（有支付能力進入住房消費者是極少數的居民），剩下的只是持有住房但還清銀行貸款的購買住房者了。

　　對於央行來説，已經完全泛化的“住房消費”，實際上以投機投資為主的需求，只不過換了一個好聽的名字而已。因為，如果沒有事中及事後的稅收限制，購買一套住房都可用於投機投資，那麼持有一套以上的住房在有利可圖時豈不能用於投機投資呢？既然當前的住房市場是以投資投機為主導，那麼左右市場預期則成了吸引住房投資者涌入市場最為關鍵了。

　　所以，無論是從新的住房信貸政策公佈的時點還是規定的內容來看，央行對左右當前市場的預期表現得淋漓盡致。首先，從新的住房信貸政策公佈的時點來看，如果住房是一種完全消費品，它的價格完全建立實際的供求上，因此其新政策在什麼時候出臺都沒有太大關係。因為新政策只是在於重新調整市場的供求關係和利益關係。但是，新的住房信貸是建基在當前的住房市場是一個投資投機為主導的市場，市場預期對房價起決定性作用。因此，其政策的出臺時點不同對市場預期的影響是完全不一樣的。

　　從央行公佈的新的住房信貸政策的時點來看，就放在長假之前公佈。因為，在這個時點公佈新的住房信貸政策，要等各銀行出臺實施細則還有7天以上的時間。由於新的住房信貸政策的彈性空間很大，至於商業銀行出臺的實施細則是什麼，如何落實都面對一系列的不確定性。但是正因為有這一系列的不確定性，又有7天以上的時間，這既給市場有了充分的輿論準備，也為央行左右市場預期創造了條件。

　　還有，從新的住房信貸政策的內容來看，有些政策看上去是下限規定，但央行知道這些下限是不可行的。但為了左右市場預期，新的住房信貸政策偏偏給出一個具體的下限規定。比如對於首套住房購買者，其做住房按揭貸款時，其首付為30%，貸款利率可7折優惠。這實際上是新的住房信貸政策試圖利用不可行的下限規定來左右市場預期，以此引誘更多的住房投機投資者涌入市場（因為這是難得的優惠條件）。

　　同時，新的住房信貸政策出臺之後，房地産企業也試圖用各種方式來左右市場預期，同樣表現得淋漓盡致。對於房地産企業來説，先是國內房地産市場會出現“驚天大逆轉”的輿論鋪天蓋地而來，説什麼如果現在不進入市場購買住房，只會以更高的價格來購買或永遠買不起房。而且在這短短的一個星期裏，不少房地産企業的房價也蠢蠢欲動開始上漲。因為，房地産企業知道，在一個以投機投資為主導的住房市場，投資者是買漲不買跌，只有讓房價不斷上漲，才能把住房的投機投資者重新拉回市場。也就是説，面對新的住房信貸政策出臺，房地産企業同樣希望來左右市場預期，主導房價。

　　可以看到，儘管目的不同，但無論是央行還是房地産企業都希望來左右市場預期，兩者終於走到一起了。既然當前中國的住房市場是一個投機投資為主導的市場，是由預期來決定，是投機投資者賺錢的工具，那麼政府為何又要大力鼓勵其發展呢？這種住房信貸過度的優惠的政策又是由誰來買單呢？這些都大家需要認真思考的問題。