一個財經菜鳥的思考：開發商，別好了傷疤忘了疼

　　 “十一”期間，電影《黃金時代》熱映，好評如潮。與此同時，在收到央行兩項利好政策後，躁動的開發商們也渴望通過“漲價”重返那個“躺著都能賺錢”，只屬於他們的“黃金時代”。

　　 在收穫政策福利“大禮包”後，此前高喊“以量換價，誠心賣房”的開發商不見了蹤影，取而代之的是在微信朋友圈散佈“漲價文件”消息，刺激成交，企圖重奪樓市話語權的一群人。

　　 這些好了傷疤忘了疼的開發商不僅沒能領略到此次“央媽”試圖幫助他們去除庫存的良苦用心，竟還懊悔起自己沒多拿點地，錯過狠賺一筆的大好機會。全然忘卻此前“樓市低迷”時的疼痛。

　　 既然開發商忘了，那不妨替他揭開傷口，看看此前究竟傷的有多深？

　　 首先，屢創新高的庫存量自然是開發商們的心頭大患。除了“北上廣深”這樣的一線城市外，中國大多數二三線城市飽受商品房庫存積壓之苦。截至8月底，全國範圍內的商品住宅待售面積為37047萬平方米，同比增幅為26.9%，較上月增加1.9個百分點。申銀萬國2014年初統計數據顯示，全國22個二線城市，平均供需比155%，其中44%的城市屬於供給過剩；34個三四線城市平均供需比125%。

　　 面對如此巨大的庫存，縱使自6月來“鬆綁限購”暖風狠吹，也無濟於事。據統計局數據顯示，1-8月份，商品房銷售面積64987平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點。

　　 其次，房企所遭受的傷痛絕不僅限于庫存，還有資金壓力。

　　 作為泛金融及資金密集型行業，資金鏈是決定房企生存的重要因素。然而眼下的現實卻是，多數中小型房企正面臨資金鏈斷裂的風險。

　　 據相關數據顯示，今年以來房地産開發企業融資情況並不樂觀。1-8月到位資金79062億元，同比增長2.7%，增速連續8個月下降。與之相對應的是去年同期，房企到位資金增速高達28.9%。截至8月底，房企除國內貸款和自籌資金分別以到位14664億元和32618億元，實現增長13.8%和11.6%外；其他資金到位31440億元，下降8.9%，其中定金及預收款下降10.7%；個人按揭貸款下降4.5%。

　　 自2014年以來，中小房企因資金鏈斷鏈而引發的“跑路潮”已在全國多地發生。2014年3月，寧波興潤崩盤，推到了中小房企崩盤的第一張多米諾骨牌。隨即，南京、合肥、邯鄲等全國多地紛紛出現“跑路”現象。一時間，房地産行業資金鏈斷裂，項目爛尾，房企崩盤之聲此起彼伏。

　　 由此看來，此前房企所受絕非皮外之傷，而是傷及筋骨，稍有不慎便將危及生存。

　　 專家表示，此次房貸新政中“認貸不認房”的條款，或將釋放一些原先被房貸限制的部分購房需求，這有助於替開發商清除部分庫存，緩解一些城市供求極度失衡的局面。因此，開發商理應借此機會，“積極以價換量、提高成交量、降低庫存，”蘭德諮詢總裁宋延慶表示，唯有如此才可確保在下一步市場的主動權。

　　 然而，清除庫存只是一項彌補性措施，要想真正解決目前房産市場扭曲的格局，還需從源頭尋找答案。

　　 一直以來，房地産市場的過度繁榮掩蓋了行業發展進程中存在的非理性、不規範的惡習。今年涌現的“跑路潮”，絕非偶然，背後隱含的是高杠桿、高負債以及高資本驅動的以債養債的畸形發展模式。“這種用短期資金來支援長期的投資項目的做法並不合理，存在巨大風險”，北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹表示。若不改變發展模式，“未來資金鏈斷裂的內地房企將會越來越多”，SOHO中國董事長潘石屹説。

　　 唯有從本質入手，使信貸規模、不良指標、債務風險等基本問題得到解決，防止與樓市相關的不良貸款的風險繼續擴大，才有可能真正改善房地産行業格局，促使房地産市場步入健康運營的軌道。

　　 故而，在此危急時刻，若開發商仍執意將新政視作能使樓市起死回生、助他們再撈一筆的靈丹妙藥，那無疑是自尋死路。

　　 (遊蘇杭/文）

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