政策利好房企進軍養老地産 需警惕借養老變相圈地

　　人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長，正將養老産業帶進前所未有的歷史機遇期。在扎堆于養老産業的各路資本中，房地産企業正借政策東風高調擴張養老地産。2014年，隨著相關政策逐一落地，養老地産或出現爆髮式增長。

　　但也有業內人士指出，由於定位不明，現階段養老地産只是貼上了不同的標簽，以不同形式賣房，並沒有擺脫傳統房地産開發的本質，應警惕企業假借“養老”之名變相圈地。

　　轉型

　　房企全産業鏈介入

　　保利地産近日在北京宣佈，將以全産業鏈進入養老産業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。

　　保利房地産集團有限公司副總經理胡在新表示，在未來3至5年內，保利將對原有社區進行適老化改造，新建社區統一適老化設施標準，向所有保利社區提供居家養老服務，並在“十三五”期間完成所有已建社區的適老配套改造。保利地産還將在全國各省會城市建立專業養老連鎖機構，輻射保利業主，建立“生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救援”專業標準，提供老年生活照顧、金融、旅遊等一系列定制服務。在業內人士看來，此舉明確了養老地産作為保利未來新利潤增長點的戰略地位。

　　事實上，保利並非唯一一個對養老産業“虎視眈眈”的房企，在巨大市場需求吸引下，眾多開發商開始馬不停蹄地向養老概念轉型。

　　2013年12月，萬達與中國太平保險簽署戰略合作協議，雙方將在養老地産及商業地産方面展開闔作。萬達集團董事長王健林在接受記者採訪時表示，所有地産當中最有前途的就是養老地産“房地産並不是一個萬年長青的産業，養老地産是地産業今後突圍轉型的一個主要方向”。

　　萬科、首創、復興、綠城等龍頭房企也紛紛拋出了養老地産發展計劃，公開資訊顯示，房企預定的養老地産項目已超過百個。

　　住建部政策研究中心秦虹表示，對於房地産行業來説，未來發展機會將從趨勢性機會向結構性機會轉變，“老齡化趨勢下的養老服務社區開發就是結構性機會的重要方面”。

　　秦虹説，由於我國現今家庭大多是獨生子女，在此背景下，養老不再可能靠子女，未來的養老方式必須和居住方式緊密結合在一起。據機構數據統計，按照養老地産在2035年達到均衡的速度計算，選擇養老地産的群體佔比可能達到15%。這意味著，在20年內，養老地産面積的最大缺口將超過21億平方米。

　　利好

　　相關政策將逐一落地

　　房企的熱情高漲並非一廂情願，國家在政策層面大力推動已經成為養老地産概念升溫的重要動因。

　　2013年9月，國務院印發《關於加快發展養老服務業的若干意見》(以下簡稱“35號文”)，表明養老産業作為新興朝陽産業，逐漸成為“調結構、惠民生、促升級”的重要力量。11月，十八屆三中全會決定也提出，要積極應對人口老齡化，加快建立社會養老服務體系和發展老年服務産業。

　　按照計劃，相關政策將在2014年逐步落地。中國房地産業協會副會長朱中一在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，“35號文”明確要求各部門在2014年三季度前均要制定具體的實施規劃，因此，預計2014年將是養老政策落地的關鍵年，屆時將陸續出臺一系列配套文件。

　　民政部社會福利和慈善事業促進司副司長王素英也表示，“35號文”裏面的45項任務，分門別類地明確了哪個部門牽頭，哪些部門配合，什麼時候開始啟動，什麼時候完成。2013年年底前要出臺或啟動的工作，民政部都已經明確列出。

　　就在本週，民政部發出了《關於開展公辦養老機構改革試點工作的通知》。2014年一季度，保監會、民政部、國家老齡辦將出臺具體措施並展開以房養老試點。有消息稱，建設、規劃、服務、衛生、金融、土地、稅收、就業、資訊化人才培養等36個養老服務業領域的系列化支援措施將在2014年不斷完善落地。

　　在地方政府層面，有關養老地産的支援政策也正接連出臺，甚至有多地 政 府 直 接 將 養 老 地 産 招 商 作 為2014年考核地方政府引資部門政績的一項指標。

　　北京市民政局近期表示，對社會資本新建、擴建的養老機構，政府對每張床位的補貼將由原來的8000至1 .6萬元，提高到2萬至2 .5萬元。北京市此前已經將保證民眾的基本養老服務納入對區縣的績效考核中，並出讓了大批養老地産地。深圳近期也提出，優先將養老設施涉及 新 增 建 設 用 地 納 入 年 度 實 施 計劃，並享受養老設施用地優惠地價政策。

　　朱中一表示，2014年國家將逐步完善各地土地供應、稅費優惠、養老醫學、康復、護理、養老心理等方面的人才培養和就業政策；同時也將進一步完善補貼政策，通過補助投資、貸款貼息、購買服務等方式支援社會力量舉辦養老服務機構，並在資本金、場地、人員等方面進一步利用社會力量降低養老機構的門檻。朱中一進一步表示，隨著各項政策的落地，養老地産在2014年或將迎來爆髮式增長。

　　警惕

　　借“養老”之名變相圈地

　　記者了解到，受政策支援吸引，眾多企業一哄而上，但由於養老地産發展仍處試驗階段，在開發模式尚無明確定論的背景下，行業目前較為混亂。以北京為例，在初具規模的養老地産項目中，採取持有經營模式的有愛慕家、壽山福海、太申祥和山莊等採取出售和出租模式的有曜陽國際、北京太陽城和將府莊園等，採取出售模式的有東方太陽城和萬科幸福匯等。

　　此前，《經濟參考報》記者走訪主打“幸福回歸，一生之城”的萬科幸福匯售樓處時，在得知是為老人買房後，銷售人員介紹稱“我們這兒主打養老地産，各種配套設施齊全，1號樓還專為老人居住擴寬了樓梯與電梯空間”。值得注意的是，萬科幸福匯整個19幢項目樓中，僅1號樓採取了加寬。也就是説，在其總規模達1226戶中，作為養老地産試點的房源僅有146套，所佔比例僅為11.9%。

　　當記者問到老年公寓時，銷售人員介紹，配套的老年公寓現階段還沒有開啟。“租老年公寓不如買房子，不僅後期護理費用高，還不能升值。”上述銷售人員説。

　　記者又探訪了位於北京市順義區佔地3500畝的東方太陽城。雖然小區內配備了康體中心、老年大學、社區醫院等，但在數百幢樓中，僅有3幢是真正的老年公寓，除此之外均是公寓類住宅或高端別墅、短期度假公寓、酒店等。銷售人員介紹説：“小區容積率僅0 .34，所以也被看做非住宅類的住宅。還配套了標準的18洞高爾夫球場以及配套練習場。”

　　北京房地産協會秘書長陳志表示，由於定位不明，現階段的養老地産只是貼上了不同的標簽，以不同形式賣房，並沒有擺脫傳統房地産開發的本質。

　　住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，現階段的確養老地産已有衝動苗頭。以養老為由頭的地産項目越來越多，其中的確有一部分真正是履行社會職責，做養老，而另外一部分，則是瞄準房地産，變相圈地。

　　“地方有供地需求，市場有購買需求，開發商有追求高利潤的需求。”業內人士表示，由於建養老産業，必須有醫院、護理等配套設施，因此，開發商的投資也為地方政府減輕不少負擔。在減輕負擔的基礎上，地方政府會給企業相應的稅收優惠、補貼等置換型政策，這也是為什麼近年來養老地産的火爆的重要原因。記者 李唐寧 梁倩

　　“現階段我們必須做的是確定養老産業經營模式，在物業方面給出明確劃線，是持有還是售賣。”上述人士指出，目前，相關部門已在開始關注養老産業的亂象，為了使行業能良好發展，相關部門正在制定行業標準，也會陸續出臺一系列鼓勵政策，逐步對養老事業進行規範。