樓市迎短期利好 房企資金鏈緩解“小陽春”可期

　　柏可林 攝

　　3月初的上海，天氣時好時壞，氣溫時高時低，甚至有些“倒春寒”的意味。午間走在一條寬敞的大馬路上，都看不到太多的路人。

　　但部分房地産售樓處，卻又是另外一番景象。“是來看樓盤的嗎？要不要我介紹？”中環一處離地鐵站步行還要10分鐘以上的樓盤外，數位代理一手房買賣的房地産仲介人員圍堵上了《國際金融報》記者。還未等記者開口，他們又再次介紹起樓盤周邊的學區、交通和投資潛力等各方面優勢。

　　臨了，他們還會補上一句，試圖説服購房者：“再不買就來不及了，房價又要漲了。你沒看到嗎？市場又有利好消息了。”

　　房地産市場的確迎來了利好，且是全國性的。2月28日晚，據中國人民銀行發佈的資訊：自2015年3月1日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%，同時，結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍。

　　此番行動，是短短4個月時間內，中國央行第二次降息。這讓房地産市場及市場從業人員感覺到了“機會”。就拿上述位於中環的樓盤來説，與去年此時的價格相比，不僅價格提升了5%到10%之間，且優惠措施也相對更大。同時，在現場，降息往往會被開發商或仲介從業人員當作説服購買者儘快買房的理由。

　　事實上，不止是這一處樓盤。通過安居客等軟體，《國際金融報》記者比較發現，與節前相比，經過降息刺激後的新開樓盤，部分價格確實在提升。比如，中環寶山另一處樓盤相較2月的售價，提升了1000元/平方米。

　　如同策諮詢研究部總監張宏偉所分析，當前央行已有兩次降息和一次降準，“對於樓市而言，在央行降準降息等政策刺激之下，馬上會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月成交量勢必會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對於一線城市及庫存去化週期在15個月以下的城市會出現漲價現象”。

　　不過，《國際金融報》記者在採訪中也得到了這樣的觀點：降息産生的利好影響很難産生持久性的動力。一方面，市場早就存在相關的降息預期；另一方面，除了一線城市和少數二、三線城市，很多城市的房地産市場都呈現出了“供遠大於求”的格局。

　　江蘇一位四線城市的開發商人士就對《國際金融報》記者坦言，他們那兒的房子“實在太多了”，“市場完全消化不了”，甚至，光靠品質都很難在市場中取勝了。

　　房奴減壓

　　小錢在一家有國企背景的企業工作。一直以來，他都想把手頭面積不大的一處老公房換了。終於在去年11月底，他和他妻子商量後，出手進行了置換。

　　“兩個原因，讓我下定決心進行置換。”小錢對《國際金融報》記者説，首先，去年11月，國家相關部門出臺政策，不再像之前那樣，對於信貸是“認房又認貸”，反而變成了只有名下無房，即使有過貸款記錄，進行置換時，依舊算首套房；其次，是中國央行降低利率，這能讓他的還貸壓力稍微減輕一些。

　　中國人民銀行去年11月底曾決定，自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，“金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍”。

　　未曾想，才4個月時間，相似的內容又一次出現在官方文件中，剛開始還貸的小錢也能再次減輕房貸壓力，這讓他自己都稍感意外。“所以，我一直跟家裏人説，我們還算幸運，趕上了兩次降息。”小錢説，“而且，在我看來，降息首要的影響因素，就是我們‘房奴’一族。”

　　據一項統計數據，此次利率調整後，以100萬元、貸30年計算，之前的年利率為6.15%，月供6092.28元；最新的年利率5.9%，月供下降到5931.37元。一來一去，即每個月可減少160.91元。

　　中原地産首席分析師張大偉也算了一筆賬：以貸款100萬、還款期20年計算，如按基準利率計算，購房者可以減少月供144元/月，合計20年可減少3.46萬元的利息支出。

　　“連續兩次降息後，貸款100萬元、20年，將減少利息支出超過9萬元。”張大偉稱。

　　但一位國有股份制銀行的陸姓信貸員對《國際金融報》記者説，除了少數銀行，目前多數銀行與購買者簽訂的房貸合同就屬於“按年調息”，非“即時調息”。“這就是説，很多客戶只能很遺憾地從明年1月1日才能享受到優惠政策。”他説，“同時，如果簽了合同，但尚未放貸，我們會要求客戶重新到銀行簽署合同，以保證他們能享受到最新的降息利好。”

　　除了商業貸款，公積金貸款的利率同樣有所降低。其中，五年期以上個人住房公積金貸款利率由4.25%下調至4.00%；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率由3.75%下調至3.50%。

　　與此同時，與商業貸款一樣，對3月1日前發放的個人住房公積金貸款，貸款期限在1年以內的，將執行原合同利率，不會進行調整；貸款期限在一年以上的，于2016年1月1日，按調整後的新利率執行。

　　利率九折成主流？

　　不止還貸壓力減輕。在張大偉看來，因為全面降準，銀行將增加貸款額度，“比如，對於購房者來説，首套房的利率折扣將明顯增加。預計一線城市九折以下將成為主流，甚至有出現八五折或八折的可能性”。

　　對此，《國際金融報》詢問了多家銀行。上述陸姓信貸員對記者直言“不太可能”。“就我所了解的情況，除非你認識總行的人，能申請到特批通道，一般，上海市場首套房還是以九五折為主。”他説，“九折市場中不是沒有，但前提是，你要在相關銀行購買高額的保險或大金額的理財産品，但對於一般改善性住房的消費者而言，這太難了。”

　　“因此，到目前為止，這邊的市場還是以九五折為主。”他對《國際金融報》記者解釋，“同時，對於二套房，我們的政策是上浮20%，即是基準利率的1.2倍。”

　　“羊毛出在羊身上。前階段，我知道匯豐銀行還有八八折的房貸折扣，但僅限800人，先到先得。”浙江寧波一家中小銀行的信貸部主任對《國際金融報》記者説，“同樣的，你要滿足該銀行的諸多條件。須知，銀行不會輕易讓利給一個普通的購房者。就現狀看，九五折在上海是主流，但實際上，還有一些銀行堅決執行不優惠的政策。”

　　但拋開上海，其他城市的折扣利率或許稍稍又降了一些。廣東媒體報道稱，今年2月26日開始，中國工商銀行就將去年11月開始執行的首套房貸利率九五折進一步下調為九三折。就北京市場看，九折優惠成為不少銀行的選擇。

　　山東媒體也調查發現，目前多數駐濟銀行辦理房貸時仍在執行基準利率的折扣優惠，多數銀行執行九五折的利率折扣，“有部分銀行還能打九折，降息後，九折的房貸利率為5.31%，比去年上半年時低了1.24個百分點”。

　　但《國際金融報》記者又登陸融360網站發現，至少就該平臺統計看，有兩家銀行在執行八五折的房貸利率，分別是外資的韓國友利銀行和民生銀行。另外，郵政儲蓄銀行、農業銀行、渤海銀行、恒生銀行和花旗銀行實行九折優惠。

　　“小陽春”可期

　　當然，當代只是市場的一個面，另一個面是，降息往往被理解為“對整個樓市都有利好”。

　　平安證券2月28日就發佈研報認為，“今年以來，重點城市成交及供應均出現明顯回調，龍頭房企銷量表現亦乏善可陳，顯示前期政策效應邊際遞減，引發市場對實際需求的擔憂。繼2月5日央行下調存款準備金後，央行再次降息，無疑為平淡的市場注入一針強心劑。”

　　平安證券稱，降息在降低行業融資成本的同時，將進一步提高購房者的支付能力和購買意願。平安證券還預計，經過近3個月休整，開發商也將逐步加大推盤力度，加之前期地方契稅公積金等政策優惠，對樓市成交形成有效支撐，預計3月中下旬開始基本面將有較明顯回暖，“小陽春”可期。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進認為，此次降息，本質上的著眼點是“銀行業務和貨幣政策關係的梳理，不是簡單的救市”。但客觀而言，此類政策卻能帶來積極效應。嚴躍進解釋，“比如，目前樓市無論是庫存的規模量還是去庫存速度，都能看出去庫存壓力已大規模釋放。加上此次降息，能利好未來去庫存速度的加快”。

　　嚴躍進還分析，降息政策下，將為樓市注入流動性，總體上對樓市提振有利好，“這也反映了目前樓市調控市場化導向和趨勢，本質上會帶來購房成交量上升和房地産價格的上漲。且從市場預期的角度看，隨著此類政策持續看好，購房群體也會積極活躍起來，這對於目前樓市小陽春態勢的形成有明顯的刺激作用”。

　　張宏偉也分析，對於樓市而言，在央行降準降息等政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情，“短期來看，樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對於一線城市及市場基本面良好的城市會出現漲價的現象”。

　　事實上，一直以來，樓市都有“金三銀四”、“金九銀十”的説法。《國際金融報》記者隨機詢問和了解了幾家樓盤，其中，多數樓盤確認價格比去年年底有了小幅度提升，但強調提升的同時，樓盤的品質也更好。同時，在一些仲介人員看來，降息將直接利好市場中的交易。

　　“看看這幾天的房地産交易中心人數你就知道有多好了。至少，在我看來，人還是很多的。”在長寧區賣了5年高檔樓盤的一位仲介對《國際金融報》記者説。

　　但長江證券3月3日發佈研報稱，本次降息的邊際效應有所降低，“一是因為市場對再次降息有充分預期，二是非對稱降息力度不如之前”。

　　房企資金鏈緩解

　　對於房地産企業而言，本次降息的另一重利好是融資上的積極影響。“是企業都要融資，房地産企業也不例外。”上述四線城市的開發商對《國際金融報》記者説，“只要銀行肯貸款給你，那麼，按現在的利率看，融資成本就比之前的低，那麼，當然會給企業相對節約成本。”

　　“進一步説，一旦融到資金，開發商就有足夠的時間制定市場策略，或保障開發節奏。這又節約了時間成本和其他費用。”上述開發商説。

　　媒體也稱，對開發企業來説，降息對其直接融資及間接融資通道均將帶來積極影響，進而逐步改善未來的開發投資節奏，優化資金來源結構，“由於央行公佈的基準利率仍具有較強的指導意義，再次下調貸款基準利率可望直接對金融機構貸款實際利率産生一定下拉作用。同時，存款基準利率的進一步下調，有利於降低金融機構籌資成本，帶動各類市場利率和企業融資成本繼續下行，對於進一步緩解企業融資成本高問題具有積極作用”。

　　媒體還分析稱，“本次降息將降低優質房企的直接融資成本，加之降息刺激市場銷售回款加快，房企資金鏈壓力或將得到緩解。資金面與預期全面向好將推動企業加快開工，改善房地産開發投資節奏。”

　　事實上，此前，58同城就預計，2015年房企資金面隨著大城市房地産市場的進一步活躍將有進一步好轉，“貨幣政策繼續放鬆，降準降息還將有新的動作，也有利於房企資金面改善”。

　　“此次降息不僅將在一定程度上緩解開發企業的資金壓力，還可能會影響到開發商的定價策略，成為促使未來一段時間房價企穩的因素之一。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱。

　　張大偉還認為，央行相繼下調存款準備金率以及下調貸款利率意在刺激整個經濟環境，“目前整體房地産市場的資金鏈依然比較緊張，貸款利率下調對缺錢的開發商來説肯定是好消息，可以説房企最困難的時間已經過去”。

　　長江證券則稱，降息有助於開發商財務費用降低和購房者月供減少，“但實際效果仍需觀察”。

　　市場分化加劇

　　在張宏偉看來，一方面，降準、降息對於房地産行業需求釋放會起到刺激作用，且樓市變化馬上會反映出來，尤其是春節後，在降準降息等“救市”政策刺激作用之下，開發商將會加快推盤節奏，樓市也將加速去庫存。另一方面，降準、降息之下樓市“分化”特徵將更加明顯。

　　對此，張宏偉繼續解釋：在降準降息等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市存銷比開始普遍降低，15個月以下去化週期的城市房價穩中有升，15月以上的城市樓市還有去庫存壓力。但對於大多數三、四線城市樓市來講想方設法跑量主題不變，“因為庫存量大去化週期長，還是要堅持去庫存”。

　　民生證券宏觀研究團隊認為，“降息後，一線城市房地産銷售企穩確立，但全國房地産銷售能否企穩還需觀察，房地産投資企穩最早需要三季度確認。”

　　民生證券稱，“城投剝離地方政府融資職能，赤字‘口子’不大，反腐高壓下，地方政府主導的基建投資不一定就能反彈。”

　　不過，上述開發商對《國際金融報》記者説，“降息短期肯定對樓市有利好，包括我所在的四線城市。但中長期看，就三、四線城市來説，幾乎難以持續産生動能。因為，現在的房子實在太多了，庫存也非常高。”

　　“現在，我所在的城市每年頂多能消耗20萬平方米的房子，但另一個數據是，光目前在造的房子就有50萬平米，還不包括庫存。你説，降息的利好能持續嗎？”上述開發商説。

　　“分化”效應遠不止如此。世邦魏理仕稍早前在提供給《國際金融報》記者的分析稿中稱，相對充裕的流動性可能促使部分房企放棄以價換量來回籠資金的經營策略，“我們相信不斷寬鬆的政策環境將使得住宅市場在未來幾個月進一步復蘇，主要一、二線城市的房産交易將保持活躍，但區域分化也將愈加顯著，價格走勢在不同層級城市間或將持續分化”。

　　“未來在城市分化加劇的背景下，房企業績亦將分化明顯，行業並購整合、‘強者恒強’現象將持續存在，競爭態勢進一步加劇。”中債資信認為，現階段，行業時代的轉換及宏觀經濟的新常態一定程度倒逼房企進行模式的創新轉型，過去依靠房價單邊普漲及簡單複製擴張的路徑或將面臨困難，跨界合作、資源整合等方式來增多盈利點、提升盈利品質等將成為房企未來核心競爭力體現，“同時，後續創新轉型的效果情況亦將成為影響房企未來業績持續性及信用品質衡量的重要要素”。

　　值得注意的是，隨著降息的落地，市場對政策的“分化”繼續産生期待。尤其是在3月5日的《政府工作報告》中，只提到“2015年房地産政策將堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支援居民自主和改善性住房需求，促進房地産平穩健康發展”，並未提到“調控”等字眼。

　　對此，張大偉預計，限購政策可能會有步驟調整，“目前全國執行限購的城市只有5個（北京、上海、廣州、深圳和三亞），其中以一線城市為主。未來政策假如要調整，直接取消的可能性很小，通過工作居住證、納稅證明等繞道寬鬆的可能性較大”。（黃燁）