取消“賣樓花”該提上議事日程了

　　□趙卓文

　　大型上市房企佳兆業正陷入深度的債務違約危機之中。

　　這家以“舊改專家”和“搶奪地王”為人所熟悉的企業，剛剛以成交3112套，成交面積28萬平方米、成交75億元、成為2014年深圳住宅成交金額和成交面積的雙料冠軍。

　　佳兆業由銷售冠軍走到今天這個地步，原因非常複雜。

　　中國房地産行業告別高盈利快增長，進入“新常態”，波動與風險也成為房地産行業的新特徵。超常規發展，過度舉債和管理不善的企業，倒下的概率大。政策風險、人事變動、市場變化，都可能令一家貌似強大的房企陷入資金鏈斷裂和債務泥潭中。佳兆業2009年上市後，發展過急，“搶奪地王”激進。2013年佳兆業全年銷售金額才239億元，其在土地市場上支出就高達141億元，土地儲備達2330萬平方米，足夠5年發展需要。

　　佳兆業今天的“果”，其“因”早已種下。雖然佳兆業事件，到今天為止，還只是個案，但房地産開發的風險正在加大，卻不能不引起我們的高度關注。

　　2000套多房源在深圳被鎖住，部分管理層辭職，債務違約，合作方打退堂鼓，近30家金融機構申請查封資産，深陷危機漩渦中的佳兆業公司，又遭遇了以往房企出事重組前遭遇的相同劇情：業主維權。

　　1月13日晚間，佳兆業深圳各樓盤數百名業主聚集到佳兆業城市廣場進行維權。這些業主中，有的是已支付了定金的業主，有的是已付首期款未備案的業主，有的是已備案但未驗收的業主，有的是已驗收未辦證的業主。

　　發展商深陷泥潭，重組似難避免。成千上萬的佳兆業的業主和準業主們擔心，如果形勢進一步惡化，一旦項目暫停施工，房産無法按期交付，銀行信託等諸多債權人分割財産，小業主的權益必然受損。

　　小業主們憂心忡忡，成為必然。業主們提出了多項訴求，如希望政府保障業主代表有權參與涉及業主利益的所有會議並保證業主代表的表決權，包括但不限于債權人會議、重組會議、並購會議等；希望政府根據深圳地區佳兆業業主的不同情況，儘快為所有業主開闢專門通道辦理備案、房屋驗收、房屋預告登記、房産證等相關手續；希望政府能建立與業主的溝通渠道，透明公開通報佳兆業危機的進展及政府態度等。

　　為什麼每一次大房企的危機，都演繹相同的情節：債務違約——信用崩潰——債主到府——資産查封——業主維權——政府干預——重組。

　　中國房地産已經高速發展了近20年。開發商陷困境、樓盤爛尾、業主維權，這樣的故事情節與90年代別無二樣。

　　取消房地産預售制度，是解決這一系列問題的最佳藥方。

　　政府部門要徹底乾淨地減少麻煩，走出預售房屋監管的困局；發展商要穩健經營，小業主要買得放心，實施“現房銷售”，是最佳方案。

　　源於香港的“賣樓花”(預售制度)，在住房短缺年代，對推動中國房地産業的發展，曾起到積極的作用。在住房供應已趨飽和，發展商規模動輒上百億、上千億的今天，取消房地産預售制度，應該提上議事日程了。

　　(作者為知名房地産市場專家)