北京頂豪市場“烽煙”將起 今年將有13個項目入市

　　由於近兩年來高價地的頻頻出現，北京頂級豪宅項目在今年紛紛扎堆入市。今年年初，萬柳書院以14.5萬元/平方米的高價率先入市，龍湖集團也透露其西局項目龍湖·西宸原著也將於2015年中入市。除此之外，融創農展館項目、保利首開東壩項目、遠洋劉娘府等十幾個項目也預計將

　　於今年入市，2015年北京頂級豪宅市場的競爭將異常激烈。

　　今年13個頂豪項目或入市

　　“今年北京市場豪宅競爭加劇是有目共睹的事情，北京每年高端市場的銷售額是大概固定的，一般在220億至300億之間。現在這麼多産品集中在今年入市，還是會在一定程度上影響企業的心態，”對於今年頂豪市場所面臨的競爭壓力，龍湖集團品牌總監劉男男錶示。

　　不過也有業內人士認為，這一觀點的立足基礎，是限高令之下供應的不足和限購令之下購買力的不足，隨著更多更好的産品供應市場，這一看起來固化的數字有可能會被改變。

　　據亞豪機構統計，今年北京市將相繼迎來13個頂級豪宅項目入市。其中不乏在農展館、劉娘府、西局這些昔日地王上打造的頂豪項目。如果結合出讓時的樓面價來推算，這些豪宅項目售價大都將超過10萬元/平方米。

　　“頂豪項目的價格是沒辦法調整的，因為他們的地價成本較高，入市項目的利潤率比較微薄。”亞豪機構市場總監郭毅認為，頂豪市場同剛需市場並不一樣，頂豪項目的扎堆入市也並不會引發價格大戰。“在價格利潤率有限的情況下，開發商們一般會採用在産品服務上加碼的方式提升産品的性價比。”

　　頂豪市場客群結構現分化

　　事實上，對於北京頂豪市場今年所面對的局面，業內人士的觀點也相對較為一致，大都認為在如今的市場形勢下，做好差異化競爭更有助於産品吸引到目標客群，從而取得銷售成績。而頂豪扎堆入市，也並不會引發同質化競爭。

　　“同質化競爭應該是頂級住宅市場最難以出現的局面，”中赫置地品牌總監朱敏表示，“既然做頂級産品，就必須傾注更多的心血提升産品力，沒有好的、有特點、有靈魂的産品，是無法滿足這一市場需求的。”比如，今年年初入市的萬柳書院就被開發商定位為目前北京最具規模的純高檔社區。

　　而劉男男也在接受採訪時強調，龍湖打造品牌項目最重要的手段之一也是將項目的差異化做到極致。據她介紹，2015年龍湖地産會把重心重新轉移到頂級別墅市場。目前龍湖正在打造的西局項目就被定位在內城別墅、公園別墅的概念上。

　　“目前客群的結構正在發生變化。”郭毅也認為，北京頂豪市場此前的客群主要是能源行業和政府高官，而現在是企業高管和網際網路行業。之前一批頂豪消費主力因為年齡較大，因此在買房時大多會強調房子的養老需求。所以，老牌頂豪項目強調管家式服務，會有多個會所。而現在這批頂豪消費人群屬於新興才智階層，年齡相對比較輕，他們所追求的生活品質和之前舊的購置力量還是有所區別的。“對於一個項目來説，産品附加值的打造是重點，開發商都會根據自己項目的新興客戶群，作出一定的調整，未來頂級豪宅項目在産品打造上會出現更多的創新。”