樓市將續演整合大戲 眾多中小房企危大於機

　　山雨欲來風滿樓。從佳兆業債務違約風波到個別房企曝出破産消息，最近一段時間，房地産市場壞消息不斷，業界對房地産行業洗牌的預期也不斷增加。在樓市持續分化、房地産業步入白銀時代的大背景下，眾多中小房企危大於機，樓市將續演整合大戲。

　　首先，結構性過剩“陰霾”短期難除。儘管2014年年末樓市出現回暖跡象，但杯水車薪難解燃眉之急，去庫存仍是房企面臨的首要難題。國家統計局數據顯示，截至去年11月末，商品房待售面積近6億平方米。其中住宅待售面積3.9億平方米。從2014年12月份全國36個大中城市存銷比指標來看，一線城市及部分二線城市庫存去化週期回落至合理區間，但庫存壓力仍然較大，市場去化週期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然佔大多數。毋庸置疑，去庫存仍是2015年樓市的主基調，除了北上廣深等局部地區，行業整體已經呈現過剩局面，尤其是大多三四線城市市場需求在早期已被透支，這對於持續深耕其中的中小房企而言將是巨大挑戰。

　　其次，信貸環境偏緊，銷售業績欠佳，房企資金鏈深度承壓，尤以中小房企為甚。在房企最傳統的融資渠道中，銀行貸款依舊佔據相當大的比重。可以想像，在市場前景未明，信貸環境趨緊的情況下，有限的貸款資源勢必會向主流房企傾斜，中小房企將很難從中分羹。當下中小房企已普遍面臨資金鏈緊張的狀況，信託和民間借貸等方式已成為其主要融資途徑，融資成本一般在15%左右。內憂外患的中小房企一旦銷售遇阻，“以價換量”也難以奏效，將可能面臨更多的債務違約風險。

　　實際上，不僅是中小房企表現欠佳，標桿房企的業績表現也難盡如人意。數據顯示，滬深兩市已有28家上市房企披露了2014年年報預告。其中，預增及扭虧的房企只有13家，佔比不足半數。去年前三季度上市房企整體業績同比下降3.32%，這一增速已經創下上市房企2003年以來的三季報增速新低。2014年全國重點房企中逾半沒有完成年度銷售目標，有的甚至低至七成。

　　低迷的業績表現也令房地産開發企業到位資金增速持續下滑。統計顯示，2014年1至11月份，房地産開發企業到位資金110115億元，同比增長0.6%，增速比1至10月份回落2.5個百分點。而2013年1至11月份房地産開發企業到位資金同比增速高達27.6%。

　　再次，分化加劇，樓市已步入新一輪整合期。伴隨大小房企銷售及資金面分化加劇，房地産業的資源再整合將更加頻繁，“大魚吃小魚”的現象在所難免。事實上，2014年整合大幕已悄然開啟。Wind資訊數據顯示，2014年房地産行業完成的並購標的交易宗數為97宗，交易總額為244.75億元。而2013年全年完成的並購交易不過35宗，交易額也僅為143.91億元。

　　克而瑞、中國房地産測評中心發佈的《2014年中國房地産企業銷售TOP100排行榜》顯示，房企集中度繼續大幅提升，前十強房企銷售金額佔比從2013年的13.72%上升至17.19%。中國社科院日前發佈的房地産綠皮書甚至預測：“房地産市場的持續調整將在未來讓一半以上的開發商轉行或在市場消失。”

　　“春江水暖鴨先知”，身在其中的開發商已有感受。不僅中小房企憂慮被淘汰出局，一些大型甚至是標桿房企也已開始謀求轉型。萬達集團憑藉線上下積累的商業資源，重力打造萬達電商；萬科集團開始打造以業主為核心的物業管理業務；星河灣做起高端白酒生意。可以預見，在樓市供需關係發生改變的背景下，樓市整合大戲將貫穿2015年。(李佳鵬)