樓市進入“金九銀十”敏感期

　　“金九銀十”歷來為各大地産商所重視，儘管目前來看，一些大的地産商開始推出各種行銷手段與促銷措施，但實際上，由於近年來“金九銀十”時間段，消費者趨於理性，效果對於大多數公司而言，並不理想。筆者通過對中國金融數據、地産市場現狀及政策展望來看，如果今年樓市在敏感時間之窗內出現突破，那麼可以判斷中國樓市或將真正的體現出風險，而優勝劣汰不僅僅體現到中小地産公司，大的地産公司破産也將是大概率事件。

　　筆者所在的鄭州東區CBD高級寫字樓內，前些年一些風光的地産投資公司、股權地産方向等相關的公司，目前已失去了往日雲集的場面，更多的是撤離或轉型其他。據朋友方面溝通了解，溫州、北京、深圳等地的此類公司規模或業務均在收縮，那麼是什麼原因導致此類現象出現，此信號在今年樓市的敏感之窗內又將如何體現影響呢？

　　研究觀察認為，下述因素或直接相關。

　　首先，金融數據顯示不確定性風險。

　　金融與地産密切相關，從今年金融數據情況來看，筆者關注到今年7月份的宏觀金融數據處於惡化的趨勢，而8月份的數據雖然沒有出來，但一些先期指標數據已顯示出不確定性風險或將演變到系統面上。日前央行公佈的7月金融統計數據報告顯示：當月人民幣貸款增加3852億元，同比增少3145億元。與6月新增信貸10800億元相比，環比減少了64%；與去年7月6999億元新增貸款相比，同比減少了45%，創2010年來新低。7月份社會融資規模2731億，分別比上月和去年同期少1.69萬億元和5460億元。筆者觀察到8月份前兩週四大行存款情況其再發生下降信號，相關數據顯示：截至8月17日，四大行存款負增長近5300億元，其中中行減少近2500億，工行減少近1300億，建行減少1000億，農行減少500億。同時，8月前兩周，四大行新增信貸規模僅560億元，配合8月份中國匯豐PMI指數創三個月新低，因此如果工業需求與投資受抑背景下，與金融市場密切相關的地産市場就可能在日後出現連鎖危機事件，因此對於敏感窗口的樓市而言構成衝擊。

　　其次，地産市場庫存規模龐大。

　　如果説地産市場在前些年地方政策性保護或支住産業等相關利益體熱力護盤下，其投資風險隱匿，延遲了地産市場風險集中的爆發的問題，但目前的情況是，嚴峻的上市公司存貨、資産負債率創新高與現金流等敏感數據，已顯示到問題的嚴峻性。據市場相關統計顯示：截止到2014年8月27日，98家上市房企整體經營活動現金流量凈額從去年同期的-428.40億元減少至今年中期的-824.78億元，同比大幅減少92.53%。98家上市房企庫存從去年同期的3.34萬億元增加到了3.56萬億元，同比新增庫存2246.64億元，增幅達6.7%。對於上市房企而言，如果用存貨佔總資産比重來衡量上市公司庫存水準的話，從2012年2季度開始去庫存過程開始，到2013年3季度開始加庫存，目前該指標為65.7%，已創下歷史峰值，同時其資産負債率也處於歷史峰值。如果我們把視野放眼全國，其情況同樣嚴峻。同策諮詢研究部數據顯示，截至2014年7月底，監測的一、二、三、四線35個城市，商品住宅累計庫存余量為30216萬平方米，環比小幅上揚2%，同比增幅達39%；35城累計存銷比為22.58個月，環比增長3%，同比漲幅為61%。這説明在今年“金九銀十”的敏感週期內，更大程度的是消化庫存式的促銷，但由於消費者的不斷成熟，房子這一消費品的消費慾望已大為降低。如果沒有相關政策化解或刺激，年底資金緊張及還款背景中，就會出現大量的地産公司危機事件，進而波及相關行業與市場投資，此類因素將對敏感期的樓市構成極大挑戰。

　　最後，敏感期也是政策博弈關鍵期。通過事件觀察，目前全國46個城市大多對限購政策採取了解禁，但從市場反映來看，其並未引起消費者的較大購房熱情；而北京、鄭州等地雖然又有“地王”出現，但地方政府的土地出讓金制度也面臨反腐敗的進一步升級。從歷史上來看，在“金九銀十”前期，各地總是有地王不斷出現，形成對樓市價格的前期預熱，也的確出現過一定的部分熱銷，但隨著市場經濟的深入，我們看到管理層對於眾多領域內的規範正在展開，比如發改委等系統的利益腐敗治理、央企與國有銀行高管限酬、土地出讓金與公積金系統的治理與深查等，可以説這些都將可能促使過高的樓市泡沫在某一時點崩潰。筆者觀察注意到，在今年“金九銀十”的敏感週期之前，土地出讓金的先徵後返、利益尋租等已引起高層高度關注，預計規範或查辦大案後將減少利益鏈，而使得地方政府的土地財政面臨挑戰，市場進入相對公平競爭階段，進而觸及到相關開發商。近期，一些大的地産商，面對稅收、競爭與政策博弈變化，喊出了下一個倒下的可能。這説明地産市場的競爭與風險已到了非常嚴峻的地步，因此，政策博弈在敏感時間內對樓市的衝擊具有不確定性。

　　總體來看，中國樓市將進入到“金九銀十”的敏感週期內，是熱銷還是敗銷，其將構成衡量樓市泡沫崩潰還是健康的一個重要標誌，而就當下的金融數據、地産庫存、現金流困擾與土地財政政策等形勢變化來看，今年樓市的“金九銀十”面臨的風險衝擊可謂空前。