限購“鬆綁”能否解樓市困局

　　馬年伴隨著樓市“限購”、“鬆綁”、“去庫存”等關鍵詞走過了大半。

　　自6月20日呼和浩特市宣佈取消商品房限購，成為各地正式發文確認取消限購的第一個城市以來，短短兩個月的時間，全國46個限購城市中目前已有30多個城市取消或者大幅“鬆綁”限購。

　　但是，二三線城市形式各異的“鬆綁”政策，也引起了業內和購房者的激烈爭論。地方政府紛紛放開限購、補貼購房，這是否合理？“鬆綁”限購到底能否提振房地産市場？又會否導致新一輪房價上漲？

　　為什麼要“鬆綁”限購？

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松認為，房地産市場供求情況的變化，是全國區域中心城市扎堆鬆綁限購的主要原因。

　　已經習慣了北上廣樓市“長紅”的人們，可能無法想像二線以及三四線城市樓市之艱難。雖然目前尚無一份官方完整的樓市評估報告，但仍有一些細節能夠透視全國樓市冷暖。

　　據國家統計局此前公佈的數據，今年上半年全國商品房銷售面積同比下降6％，銷售額下降6.7％，而商品房待售面積激增25％，達到3.59億平方米。

　　曾經無限風光的房地産市場，如今卻像一塊燙手的山芋，讓地方政府扔也不是，拿也不是。

　　8月11日，湖南省住建廳印發《湖南省住房和城鄉建設廳關於促進全省房地産市場平穩健康發展的意見》，明確規定將從政府回購普通商品房用作保障房源、異地購房者可申請公積金貸款以及住宅産業化建設項目資本金監管減半等五方面促進湖南省房地産市場平穩健康發展。

　　就在“湘五條”出臺的3天前，福建省率先發佈“閩八條”——《福建省住房和城鄉建設廳關於促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》，限購、限貸全面放鬆，成為首個省級救市政策。

　　《中國證券報》撰文指出，今年這輪房地産降溫的形態，相比2006年、2008年和2011年的三輪樓市降溫，存在不同之處。

　　首先，並無嚴厲調控政策。2013年出臺的“國五條”並不嚴厲，且地方政府沒有嚴格落實。

　　其次，經濟並無快速下滑。2008年在國際金融危機的衝擊下，國內經濟增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出現明顯回落。而今年上半年GDP增幅為7.4%，雖略有下滑，但自2012年我國經濟已開始低位盤整，談不上急跌。

　　第三，住宅庫存壓力持續增長。雖然一線城市和部分二線城市的住宅庫存過去兩年有所減少，但全國600多個城市中的大部分，自2011年住宅庫存就一直增長，這在之前是沒出現過的。住宅供應階段性過剩，開始成為一個整體性的問題，本輪去庫存週期也將會拉得比較長。

　　而土地市場最近也出現了流拍現象。據《人民日報》報道，今年二季度，我國300個城市土地成交面積同比減少29%，土地出讓金收入同比下降15%；7月，300個城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金收入同比下降49%。杭州、貴陽等多個二三線城市都出現了土地流拍。

　　長久以來，土地出讓金都是政府償債的主要途徑。“今年大規模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購鬆綁的衝動。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究員、寧波大學教授張慧芳認為。

　　一方面是樓市庫存“壓力山大”，一方面是土地財政吃緊與還債壓力陡增疊加，地方政府鬆綁樓市成了必然選擇。