9月北京39項目或入市 樓市虛假繁榮致新盤定價難

　　儘管在過去一段時間內不斷有樓盤曝出日光，但是對於其中的真假位於一線的操盤手全是心知肚明。在即將到來的9月北京將有39個新盤計劃入市，而如何定價卻讓許多行銷總監犯難。“現在熱銷的基本上是蓄客週期長、位置不錯而且折扣力度大的項目，即使這樣也是小量開盤，人為製造熱銷。”某項目行銷總監向記者表示。

　　小批次推盤成主流

　　還算光鮮數據背後的真實是什麼？

　　根據亞豪機構統計數據顯示，8月1日-20日，北京商品住宅共實現成交5736套，成交面積56.15萬平方米，相比上月同期分別增加86%、73%。與此同時，此階段北京商品住宅成交均價為21418元/平方米，相比上月同期下滑17%。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，成交量的大幅增長主要源於自住型商品房的集中簽約。8月包括金隅匯景苑、當代MOMA滿庭春等多個自住型商品房項目集中簽約，直接豐富了當月的成交數據，而該類産品較低的定價也直接拉低了8月的成交均價，特別是當代MOMA滿庭春項目限定售價僅為9500元/平方米，是近年來北京住宅市場為數不多的“萬元盤”。

　　近期市場供應當中，小批次推盤又逐漸成為市場主流，像8月入市項目當中，亞奧金茂悅、住總萬科橙、首開常青藤等多個項目單次推盤量均在百套以內。高姍分析認為，小批次推盤一方面是項目對於目前市場需求量與價格接受度的試探，另一方面則是為營造“日光”、“開盤售罄”的市場繁榮假像。

　　9月預計39盤入市

　　儘管“金九銀十”早已成為了過去時，但是開發商依然不願放過這一傳統的推盤時機。

　　9月北京商品住宅市場預計將有39個項目入市銷售，其中包括東亞尚品臺湖、遠洋萬和四季等在內的19個純新盤，以及包括中信府、首開緹香郡、華業東方玫瑰等在內的20個老項目後期。9月的開盤項目數量有望創造今年以來的月度新高。

　　近年來的實際銷售數據中，北京樓市“金九銀十”的説法已經變得名不副實，而今年受到自住房刺激供應提升以及自住房本身的貢獻，今年的“金九”或將打下一個良好的開端。

　　定價壓力加大

　　雖然日光碟不斷出現，但是這樣的虛假繁榮卻騙不了項目的決策層。

　　從9月入市項目定價來看，雖然自今年初預售限價已基本放開，但“謹慎”仍是目前市場基調。已公佈售價的項目中，像純新盤東亞尚品臺湖的商住産品預計售價僅為16500元/平方米起，是臺湖區域報價最低的項目，而房山幾個計劃上市的住宅項目，包括純新盤五和萬科長陽天地以及老項目建邦華庭，整體報價水準也僅為19000-22000元/平方米，區域整體定價基本回歸至去年同期水準。而未公佈售價的項目則是更加謹慎，還需通過蓄客數量與客戶心理預期來確定最終售價。

　　截止到8月20日，北京商品住宅産品存量為86235套，按7月成交量來計算，目前住宅存量消化週期需13個月。自今年1月見底之後，北京住宅市場庫存量就開始進入上升週期，截至目前已連續第7個月出現上漲。

　　(北京商報記者 賴大臣/文 張笑嫣/攝)