北京新舊房冰火兩重天 二手房市場開始復蘇

　　在自住房進入集中成交的帶動下，8月的北京新房市場出現成交量的回暖，而在新房市場的影響下，改善型和剛需客群也紛紛在二手房市場出手，促使二手房有了成交量上的明顯上升。不過，仔細對比新房、二手房市場的現狀後發現，剔除自住房的供應，北京新房市場還未見實質性量價提升；而二手房市場也在買方市場的主導下，雖然成交量已呈上升趨勢，但價格仍在低位徘徊。

　　新房實際成交不見回升

　　在經歷了8月第三周13個項目齊開盤的盛況後，北京新房市場回歸平淡。在剛剛過去的一週，北京僅有3個項目入市，且並未見到熱銷場面。以合生濱江帝景項目為例，在開盤當天只有不到10組客戶在看房選房；位於天宮院的首開熙悅春天，雖然將精裝改為毛坯入市，同時價格也下調至1.9萬元/平方米起，但在開盤現場也未見火爆場面。

　　根據亞豪機構的統計，截至8月24日，北京商品住宅共成交6660套，扣除自住房和定向銷售的恒大城項目後，普通商品住宅實際成交為4557套，與去年同期相比下降近3000套，與7月扣除自住房後的4514套基本持平。

　　“北京新房市場成交回暖最主要原因仍然是自住房的拉動，剔除這部分後，成交量仍然呈下滑趨勢。”亞豪機構副總經理任啟鑫認為，前期入市的自住房項目目前都進入簽約尾聲，由自住房項目帶來的成交量上升效應也將逐漸衰減。以上周為例，北京商品住宅共成交1593套，環比下降三成。

　　當然，隨著自住房成交量告一段落，其平抑房價的作用也出現了衰退。還是以上周為例，北京新房成交均價出現反彈，環比上漲16.88%。任啟鑫表示，整體樓市正在回歸量跌價漲的水準。

　　二手房量升價未升

　　與新房市場相比，北京二手房在經歷了3月開始的蕭條後，在改善型人群和成交迫切的剛需人群出手下，呈現了復蘇的勢頭。

　　北京商報記者在鏈家地産和平裏一門店看到，僅半個月周邊小區掛牌量就有了5%的增長，“就一天時間，和平裏三區就多了三四套房子，”該門店工作人員介紹説。

　　在21世紀不動産北京區域總經理寇海龍看來，多數二三線城市限購政策取消的背景下，首套房貸優惠的消息讓部分剛需客戶的觀望心態有所平復，正因如此，隨著掛牌量的增加，北京二手房也呈現出成交量的回升。

　　在海澱區薊門裏一家仲介門店，工作人員向北京商報記者介紹，年初該片區1個月最多成交30多套，而到7月時成交量下滑至十余套，不過進入8月，僅第一週便賣了5套，現在成交量已經接近20套。

　　鏈家地産的數據顯示，8月第三周北京二手房共成交2046套，與上周相比增加8%，與7月同期相比上升13.5%，為4個月來成交量最高的一週。

　　但成交量的上升卻未能拉動成交價格的回升。同樣是第三周，北京二手房成交價格為26098元/平方米，較上周未降低1%，從價格走勢看，6月以來成交均價一直處於低位徘徊狀態。

　　買房時機已到？

　　正如仲介人員介紹，議價空間的存在是二手房量升價跌的原因。但是目前，隨著成交量的攀升，業主對新增房源的價格期許又提高了很多。和平裏仲介門店工作人員介紹：“8月底、9月初，掛牌較早的房源出售完成後，就要集中賣新近掛牌的，到那時買房肯定價格又上去了，業主認為市場回暖，不會輕易降價了。”

　　因此，在業內人士看來，在業主捍衛勝利果實意願愈加強烈的情況下，北京二手房市場將很快迎來觸底反彈，量價齊升將成為二手房市場的主調。

　　但是新房市場卻還不能短時期內扭轉局面。在亞豪機構總監郭毅看來，在限貸限購政策無實質放鬆的當下，開發商以價換市才能真正使得樓市回暖。例如，8月17日，合生世界村以毛坯9800元/平方米價格入市，與三年前開盤時的價格基本持平，價格的優惠換來了開盤當天90%的去化率，該樓盤也以成交273套，目前位居8月商品住宅成交排行榜首位。

　　郭毅稱，目前北京剛需住宅已經進入買方市場，在剛需項目供應集中的區域內，價格成為樓盤能夠在淡市中突圍的重要手段，尤其是在即將臨近的“金九銀十”，開發商為拉動處於觀望中的購房者入市，剛需項目優惠降價幅度將會進一步擴大，從而會一定程度上拉升純商品房的實際成交量。北京商報記者 齊琳 阿茹汗