京城樓市局部轉暖 “金九銀十”攬客大戰提前上演

　　數據統計顯示，上周(8月11日至8月17日)，北京市場共有13個項目入市，其中3個項目實現日光，5個項目去化率超過9成。業內專家分析認為，此次市場的熱銷現象，與房企的讓利跑量銷售策略不無關聯，尤其是在臨近“金九銀十”的關鍵市場節點，各大房企迫於銷售壓力，紛紛提前打響“攬客戰”。

　　促銷力度加大

　　8月初，知名房地産研究機構攸克地産指出，從8月開始，市場進入築底期，這意味著開發商需要更大的優惠政策來吸引購房者出手，而購房者也迎來今年最合適的購房窗口期。此觀點隨後被多家媒體轉載引用。此後，一線銷售市場不斷傳來項目大幅度優惠促銷資訊，其中不乏優質的大型品牌房企項目。

　　位於東壩的首開香溪郡項目，入市價格僅為2萬元/平方米，遠遠低於周邊項目3萬至4萬的均價，甚至低於區域內自住商品房的價格。據悉，除了低價入市的策略外，首開香溪郡也開啟了“0元搶房行動”，這對於想在東壩置業的客群提供了實實在在的優惠。此外，上周開盤熱銷的京投銀泰琨禦府項目，位於西三環，銷售均價為7萬元/平方米，相較于拍地之初業內對其未來10萬元/平方米的定價預測，已然大幅下降；而位於通州的合生世界村項目，此前更是推出9800元/平方米的特價房，一度將北京房價拉回6年前。

　　“一方面是上半年銷售業績不理想，讓房企下半年的壓力增加；另一方面是臨近‘金九銀十’的傳統市場銷售節點。”北京市房協副秘書長陳志告訴記者，“這是導致8月諸多品牌房企加大促銷力度的重要原因。”

　　局部開始轉暖

　　“目前來看，此次新房市場的回暖橫跨面較大，剛需項目、改善型項目和高端項目都有涉及。”亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，以上周入市的13個項目為例，熱銷的8個項目中，既有合生世界村這樣的剛需項目，也有亦莊金茂悅這樣的中端改善型樓盤，還有琨禦府為代表高端項目。“雖然橫跨面大，但是從總體而言，還是少數項目的‘獨角戲’。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，而這些‘獨角戲’的成功，在一定程度上也跟二手房市場成交回升有一定關係。

　　偉業我愛我家市場研究院根據北京市住建委數據統計，8月上半月，全市二手住宅網簽3857套，比7月上半月增長15.4%。胡景暉認為，伴隨北京二手房市場的復蘇，改善型客群有望加快“賣舊”的步伐，從而騰出購房資格及資金“買新”，二手房市場的流通加速將有效促進中高端市場的升溫。

　　已進入買方市場

　　“從房企紛紛加大促銷力度以吸引購房者來看，北京樓市已經進入買方市場。”陳志表示：“在此情況下，作為擁有主導權的購房者在買房要求上將更加嚴格，價格和品質缺一不可。”

　　一個來自市場的反面例子是，近期北京自住商品房遭遇的大規模“棄購”。據媒體報道，北京自住型商品房項目金隅匯星苑和首創悅都匯的棄購率分別高達20%和50%，最重要的原因是準業主對其品質和品質非常不滿。對此，陳志表示：“自住型商品房的棄購現象，對普通商品房亦有警示作用。在買方市場佔據主導的情況下，房企若想突圍，除了推出優惠的價格之外，品質的把控也非常關鍵。”以近期排卡認購非常火爆首開香溪郡項目為例，該項目一份對來訪客戶的調查數據亦顯示，購房者對香溪郡的最滿意的前兩項，分別是品質和價格。據首開香溪郡項目負責人介紹，該項目整體容積率只有1.5，項目産品全部為4至8層墅質洋房，主力戶型為90至140平米通透三居和四居，但是項目均價2萬元/平米，幾乎與同區域自住型商品房看齊。“雖然在價格上有很大幅度的讓利，但是我們的産品品質幾乎與周邊別墅項目相同。這是客戶選擇我們的重要原因。”