評論：房産仲介取消認證監管如何跟上

　　對話人

　　中國房地産估價師與房地産經紀人學會副研究員　　　　　　　　　　趙慶祥

　　《法制日報》記者　　　　　趙　麗

　　對話動機

　　近日,國務院印發《關於取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》,取消房地産經紀人等11項職業資格許可和認定事項。

　　因為與大多數人的生活密切相關,取消房地産經紀人職業資格許可的消息可謂一石激起千層浪。有人説此舉將有利於仲介公司減少運營成本,也有人説降低標準易造成市場混亂。取消房地産經紀人職業資格許可,會給目前的房地産仲介行業帶來新景象,還是會讓本已魚龍混雜的市場更為混亂?《法制日報》記者與業內人士趙慶祥展開了對話。

　　為何要取消房産仲介資格認證

　　記者:按照現行《房地産經紀人員職業資格制度暫行規定》,國家對房地産經紀人員實行職業資格制度,納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃。從業人員必須取得相應職業資格證書並經註冊生效。房産經紀人取得執業資格前,還需通過由住建部和人社部共同組織實施的全國統一考試。

　　房地産仲介行業從業人員魚龍混雜早已不是新聞。針對這種現狀,國家為何要取消房地産經紀人職業資格認可和認證?

　　趙慶祥:按照行政許可法和《國務院辦公廳關於清理規範各類職業資格相關活動的通知》規定,國務院部門設置的沒有法律、法規或國務院決定作為依據的準入類職業資格都應當取消。

　　房地産經紀人職業資格是依據《人事部建設部關於印發〈房地産經紀人員職業資格制度暫行規定〉和〈房地産經紀人執業資格考試實施辦法〉的通知》設立的,屬於應當取消許可準入的職業資格,這是房地産經紀人職業資格許可被取消的真正原因。

　　職業資格許可的取消並不是一蹴而就的事情,也是經過漫長的時間考量的。2004年5月19日《國務院關於第三批取消和調整行政審批項目的決定》,將“註冊房地産經紀人執業資格證書核發”列為改變管理方式、不再作為行政審批、實行自律管理的行政審批項。2012年5月11日,人力資源和社會保障部印發《關於清理規範職業資格第一批公告》,將房地産經紀人列入職業水準評價類職業資格。2014年8月13日,人力資源和社會保障部《關於做好國務院取消部分準入類職業資格相關後續工作的通知》,再次明確取消房地産經紀人準入類職業資格許可和認證,將房地産經紀人職業資格調整為水準評價類職業資格。

　　記者:有業內人士透露説,由於取證考試存在一定難度,目前在北京的房地産仲介行業中,租證已成為默認的事實。

　　趙慶祥:《房地産經紀人員職業資格制度暫行規定》規定,通過全國統一考試,取得房地産經紀人執業資格證書的人員,用人單位可根據工作需要聘任經濟師職務,所以房地産經紀人資格相當於中級職稱。房地産經紀人的資格考試報名條件較高,本科畢業四年或者專科畢業六年後才能報名,但是考試難度在同類別資格考試中相對是比較低的。

　　截至2013年年底,取得全國房地産經紀人資格共52436人,其中29502人申請註冊執業。但房地産經紀人的數量遠遠不能滿足行業發展的需要,所以存在租證的情況。

　　“全民經紀人”時代如何監管

　　記者:有這樣一種聲音,認為取消許可意味著全民都可以去當經紀人賣房。目前關於“全民經紀人”的概念也的確在悄然流行。比如萬科公司上線“萬享會”,號稱只要平臺註冊,就可成為萬科項目的線上經紀人,通過介紹客戶購買而獲取佣金。

　　趙慶祥:所謂的“全民經紀人”或者“合夥人”,並不是嚴格意義上的房地産經紀人,只是房地産開發企業或者房地産電商為了蒐集潛在需求客戶資料的資訊採集點。

　　“全民經紀人”在親戚朋友不知情的情況下,依靠出賣親戚朋友的購房需求及聯繫方式換取報酬,這種做法即使不違法,也是不道德的。還有一種情況,房地産開發企業或者電商通過手機APP註冊的方式,發展在房地産經紀機構職業的經紀人員成為“全民經紀人”,鼓動這些正規的經紀人兼職,甚至鼓動他們把原本屬於執業經紀機構所有的客戶資訊錄入所謂的行銷平臺,這種行為不僅違反商業道德,更是竊取商業機密的違法行為。

　　從消費者權益保護的角度來説,房屋交易額動輒數十萬上百萬,不專業、缺監管的“全民經紀人”無法保障消費者的合法權益。發達國家和地區也沒有所謂的“全民經紀人”,美國、加拿大、澳大利亞、日本等國家及我國香港、臺灣等地區,房地産經紀人資格都是準入性質的許可類資格,沒有房地産經紀人資格而從事房地産經紀業務是違法行為。

　　房地産經紀行業專業化發展的大方向不會改變,“全民經紀人”模式很大程度上只是為應對房地産市場低迷的權宜之計。

　　記者:取消許可之後,很多民眾擔心本就良莠不齊的房地産仲介行業會更加混亂。沒有職業資格許可的限制,各種監管會更加“無的放矢”。

　　趙慶祥:6月4日,國務院常務會議提出,先期取消一批准入類專業技術職業資格。今後,凡沒有法律法規依據和各地區、各部門自行設置的各類職業資格,不再實施許可和認定。逐步建立由行業協會、學會等社會組織開展水準評價的職業資格制度。根據《人力資源和社會保障部關於減少職業資格許可和認定有關問題的通知》,已明確按照有序承接、規範管理、平穩過渡的原則,推進行業協會、學會有序承接水準評價類職業資格具體認定工作。

　　國家取消房地産經紀人職業資格認定和許可事項,並非取消房地産經紀人職業資格,而是通過對職業資格管理方式的改革,賦予了行業學會更多的管理職能,進一步強化行業自律管理。房地産經紀人職業資格經此次調整後,具體認定工作將由全國性房地産經紀行業學會承擔。

　　記者:你剛才提到,取消許可之後將有更多的管轄權下放給行業協會。作為全國性的房地産經紀行業組織,中國房地産估價師與房地産經紀人學會如何保證“取消許可不等於放鬆監管”?

　　趙慶祥:取消許可後,保證行業監管不放鬆,一是需要進一步提高房地産經紀人資格考試的品質和水準,使考試內容更加實用,考試報名條件、考試頻率和考試模式更加符合房地産經紀行業特點,考生能夠學以致用,提高房地産經紀人職業資格的認可度和從業人員參加考試的積極性；二是加強房地産經紀人的後續管理,通過房地産經紀信用檔案和房地産經紀人資信評價,獎優懲劣,提高房地産經紀人員整體素質；三是賦予房地産經紀人更多權力,通過房屋登記資訊查詢、交易合同網上簽約等技術手段,賦予房地産經紀人更多的權力。

　　目前,中國房地産估價師與房地産經紀人學會正在積極配合住房和城鄉建設部,按照水準評價類職業資格的要求建立房地産經紀人職業資格規定,抓緊修訂職業資格制度文件,報人力資源和社會保障部審核後發佈。