全國30城鬆綁樓市限購 樓市長效機制開始補位

　　受到今年以來的樓市“寒潮”影響，一些高庫存的城市開始悄然為樓市鬆綁。從南寧開始打出限購放鬆第一槍至今，經歷短短4個月左右的時間，限購鬆綁城市名單不斷擴容。來自機構統計顯示，截至目前，已經有30個城市在限購方面有不同程度的鬆動：佔所有限購城市46個比例為65%。不過業內專家表示，在二三線城市庫存高企之下，限購“鬆綁”將不能大幅度改善市場下行現狀，全國房地産市場將進入多維度的深度調整期。

　　1.限購鬆綁城市不斷擴容

　　廣西南寧市住房保障和房産管理局于4月28日在官網發佈公告稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。該政策一齣，即被業內解讀為南寧限購鬆綁的標誌。

　　在南寧之後，呼和浩特、濟南、蘇州、海口、西安、無錫六地經官方確認，相繼取消限購政策。進入7月以來，限購鬆綁城市名單不斷擴容。來自中國指數研究院統計顯示，今年7月，濟南、武漢、海口、蘇州、西安、無錫、杭州、石家莊、溫州、寧波、青島等城市，或發明文通告，或通過發佈會、新聞報道、官方微博等多種渠道，宣佈當地限購政策全面取消或部分放開。同時，成都、長春、天津、金華、衢州等城市也實際按放開限購執行。

　　中原地産研究部統計數據顯示：截至目前，已經有30個城市在限購方面有不同程度的鬆動：佔所有限購城市46個比例為65%。預計年內還將有10個左右城市會出臺不同力度的鬆綁限購政策，也就是除一線城市外，都將肯定在年內取消限購政策。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示，除了一線城市外，其他城市限購政策已開始逐步進行調整。從比如南寧、天津等城市首先定向放鬆限購，到無錫、海口等城市通過戶籍新政側面突破限購，再到瀋陽、昆明、福州、廈門、南昌、石家莊等城市傳言限購取消等措施，甚至呼和浩特、濟南、杭州、寧波等城市直接發文調整或取消限購政策，限購政策的調整力度越來越大，尤其是庫存偏大的城市取消樓市限購政策的傾向越來越明顯。

　　2.庫存高企是主因

　　在業內人士看來，今年以來，樓市各項指標低迷是取消限購的主要原因，根據國家統計局數據，上半年，全國商品房銷售面積同比下降6.0%;銷售額同比下降6.7%。

　　7月百城價格指數連續環比下跌，跌幅繼續擴大。2014年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10835元/平方米，環比上月下跌0.81%，連續第三個月下跌，跌幅擴大0.31個百分點。

　　受樓市下滑影響，近期全國土地市場降溫明顯，房企拿地節奏大幅放緩。中原地産研究部統計數據顯示，截至7月21日，7月福州、貴陽、哈爾濱、海口、杭州等36個典型一二線城市土地出讓金總額約488.7億元，約為2013年7月總額的1/3。中國房地産學會副會長陳國強表示，土地出讓金的銳減將可能使地方進一步加速鬆綁“限購”。事實上，“千方百計去庫存”成為下半年各地政策調整主要方向。在7月舉行的全國住房城鄉建設工作座談會上，相關負責人表示，各地可根據當地實際出臺平穩房地産的相關政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積，加強房地産結構調整，完善房地産項目周邊配套設施，加快行政審批速度等。

　　3.一線城市繼續堅守

　　以北京為代表的一線城市，限購政策仍未出現鬆動跡象。在北京上半年經濟形勢分析會上，北京相關負責人表示，不輕易出臺新的房地産政策，甚至採取放鬆限購等措施，否則，會削弱結構調整的動力，影響城市可持續發展。上海市曾經傳聞限購鬆綁,最終卻也被官方證實只是一場“烏龍事件”。繼北京和上海兩大城市之後,廣州官員近日也表態不會放鬆限購。北京市住建委已經給出了下半年北京房地産調控的基本思路，下一步北京的房地産調控思路是按照分類調控的原則，保證供應，穩定市場。同時，也將加強稅收徵管，適時合理調整享受稅收優惠的普通住宅價格標準，促進二手房流通，緩解供需矛盾。

　　中原地産首席市場分析師張大偉認為，未來在限購政策上將會出現明顯分化：二線城市中經濟一般的城市及三線城市，會像呼和浩特一樣取消限購；二線城市中經濟較好的城市，如廈門、南京、武漢等，有可能繼續執行限購，但在執行層面部分放鬆；而一線城市因為需要控制人口，以及經濟發展對房地産的依賴度不高，因此限購仍將繼續。住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，在此前限購的城市裏，確實有些城市的樓市供過於求，這些城市再堅持限購意義不大，在這樣的背景下，國家提出了分類調控的方針，是否鬆綁或取消限購應因地制宜。