逾30城市放鬆樓市限購 政策舉措“各開各花”

　　本週三，廣東佛山和湖南長沙雙雙傳出限購鬆綁的消息。自此，國內46個限購城市中，已有逾30座城市針對限購政策進行了鬆綁或微調。儘管當年限購令出臺時，各地遵照執行的地方版調控細則大多是“一刀切”的統一模板。但在限購政策退出之時，各地放鬆限購的舉措卻是“各開各花”，不盡相同。

　　文：記者 王雯倩

　　圖：CFP供圖

　　佛山長沙雙雙鬆綁

　　本週三傍晚，佛山再次傳出鬆綁限購的消息。有發展商透露，自8月7日起，佛山將全面放開限購，不發紅頭文件；判定名下房産套數從以家庭為單位，改成以個人為單位；本地戶口每人限購2套，未成年子女亦可購買；外地戶口個人可購買1套，不需要社保及完稅證明。對於此次限購鬆綁，佛山住建局相關人士在回應媒體採訪時亦默認消息屬實，佛山成為廣東首個取消限購令的城市。

　　而就在同一天，湖南長沙市住建委亦對外宣佈，長沙市已經正式解除了樓市限購令，購房者已不需要限購時的證明材料。

　　自此，國內46個限購城市中，已有逾30座城市針對限購政策進行了鬆綁或微調。而隨著中央政府以“不刺激，不打壓”態度逐步將房地産調控的主導權下發給各個地方政府，加之住建部部長陳政高在今年7月提出的“千方百計消化庫存”觀點落地，各地限購政策鬆綁也從最初的暗地裏“只做不説”，演變成高調發文取消或調整政策，剛剛過去的7月便是各地集中鬆綁限購的開端。

　　7月新建住宅成交

　　環比升7%同比降13%

　　不難看出，從“一刀切”的限購政策到“見光死”式微調再到“只做不説”式暗調，最終以明文宣佈取消或放鬆政策，各地政府在鬆綁限購的路上步子越邁越大。促使其在短時間內對鬆綁限購的態度發生轉變的，除了有中央的定調撐腰，最為關鍵的是在現已鬆綁限購的城市中，短期內難消化的住宅高庫存已成為制約其城市發展的重要因素。

　　不過，各地放鬆或取消限購，並不意味著房地産市場將出現明顯回調或報復性上漲，但也不能否認其對當地房地産仍有一定的刺激作用。

　　據中原監測的全國40個重點城市，7月新建住宅合計成交1690萬平方米，雖然環比上升7%，但同比降幅仍達到13%。對比今年以來月度成交水準，7月成交量僅好於今年2月以及6月，而較去年月度成交均值更是大幅下降近兩成。其中，一二線城市表現較差，三四線城市相對較好。一線城市7月成交量較去年月均值大幅下挫近三成；而二線城市雖然較6月成交有所起色，但較去年月均水準下挫約兩成。相對而言，三四線城市環比增幅最大達10%，且較去年月均值降幅小于一二線城市。

　　釜底抽薪

　　全面鬆綁限購

　　代表城市：呼和浩特、太原、濟南、海口、合肥、溫州、佛山、長沙

　　作為首個全面取消限購的城市，呼和浩特可謂集中了此類急需全方位鬆綁限購以達救市目的的城市特點。其基本特徵是限購前房地産市場一片紅火，供需兩旺，而在限購政策落地後，當地房地産市場立即失去了強有力的投資需求，而本地需求明顯不足以支撐當地樓市，供過於求的局面日益顯現，樓市面臨高庫存壓力。

　　而本週傳出取消限購的佛山，儘管對購房者名下房産套數仍有限制，但從以家庭為單位到以個人為單位的轉變，並且允許以未成年人的名義購房，無形中已經為市場潛在購買力鬆綁，此舉對成交量的帶動非常可觀。

　　成效：成交量回升價格難漲

　　從多家機構發佈的數據可知，這些已鬆綁限購的城市在新房成交量上都有不同程度的回升，但成交價格卻並未如發展商預期出現明顯反彈。

　　7月1日~20日，上海易居房地産研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約559萬平方米，環比增長約 8%。值得一提的是，7月10日以“口頭方式”鬆綁限購的濟南，其7月中旬網簽數量大增，進而提振7月前20天的成交。上海易居房地産研究院研究員嚴躍進指出，當中也不排除之前有些成交因限購而沒網簽，眼下放開限購而集中網簽的特殊情況。

　　異類：合肥存銷比小也鬆綁

　　在多個全面放開限購的城市中，8月鬆綁的合肥算是一個異類。根據上海易居房地産研究院的報告指出，截至6月底，在其監測的35 個城市新建商品住宅庫存中，溫州以45.1的存銷比居於首位，寧波以31.4的存銷比排行第二，而合肥在35個城市中，存銷比數值最小，僅為6.0。

　　像合肥這類低庫存的城市怎麼也急於全面放開限購了呢？有當地發展商表示，合肥庫存不高，而且市場成交也較為平穩，取消限購將對當地行情有一定的刺激作用，特別是老城區的大戶型産品。

　　投石問路

　　鬆綁部分區域、戶型

　　大部分二三線城市還是謹慎地以過渡性政策微調，替代更新原有的“一刀切”措施。當中較為常見的有以下兩類“蓄力技”，一是指定鬆綁某類戶型面積的住宅産品，二是指定鬆綁某個區域的住宅購買限制，也有城市是同時鬆綁某類戶型及指定區域，譬如杭州。

　　這種定向式鬆綁是基於當地市場而做出的有針對性的限購疏導，其背後動機大多是在不破壞現有調控成果的前提下，用政策微調的方式，加速庫存去化和帶動市場成交，從而為下一階段全面鬆綁限購做好準備。