物管費調整如何兩全其美？

　　番禺兩大型小區欲加物管費 物管方面稱成本增加無奈漲價 業主方面稱服務必須升級

　　近日，番禺區兩個大型小區因漲管理費而成為業界關注的焦點，先是華南板塊的祈福新村從7月開始上調物業管理費；接著是洛溪板塊的廣州碧桂園小區物管公司發出了物管費上漲的公告。目前，祈福新村已經開始按新的收費標準收取管理費，但遭到了一小部分業主的抵制；而廣州碧桂園的居委會則已介入監督業主投票的相關工作，從即日起至9月20日，由業主對調整物業服務收費標準方案進行投票表決。

　　文/圖：記者 王荔玨（除註明外）

　　業主説

　　“別讓我的房子貶值”

　　今年4月，祈福新村物管處在小區內貼出通告稱，物管費將升價。調整後的物管費最高的是倚湖灣1~3座，為4.1元/m2/月，高層洋房從2.8元/m2/月調整至3.5元/m2/月，多層洋房則從2.7元/m2/月調整至3.4元/m2/月。同時，還有一條是：以上各類住宅最低繳費標準定為200元/月，按面積計不足200元/月的按最低繳。

　　對此次調價，家在B區的關女士就坦言：“我作為在這裡住了十幾年老業主，覺得應該説句公道話。無論是誰其實都不會願意漲物管費，但我還是會同意它漲，原因就是大家應該考慮通脹的因素，最直觀的比較是，我在海倫堡也有房子，同樣是停車費不用收錢，但沒有村巴服務，物管費也要3.5元/m2/月。”

　　住在E區的侯先生就抱怨道：“最近因為管理費加價的問題引發了種種矛盾，目前，小區的二手樓價跌了一截，搞得我的換樓計劃也因此擱置了。”

　　業主謝女士就強調：“大家可以換位思考一下。幾年前一個鐘點工才需要600元，但現在已經漲到1000多元，一個帶BB的保姆工資更是從1000多元漲到近4000元。管理費漲價也是可以理解的，只要小區的管理水準能提升，別讓房子跌價。”

　　“加價可以，服務要升級”

　　記者在採訪中了解到，對大多數業主而言，他們重視的不僅僅是每月管理費支出的增加，更多的是對小區的管理有了更高的要求。

　　祈福新村“村民”蘇小姐就表示：“加價可以，我要的是服務升級。舉例而言，早期的組團並沒有安裝攝像頭，因此，小偷小摸的現象時有發生，而且停放的車輛即使遭遇‘劃花’也找不到‘黑手’。同時，部分組團既沒有管道煤氣入戶，也沒有有線電視。對於這類管理上的缺失和配套上的不足，物管公司就應該‘補缺’。”

　　有反對調價的“村民”提出，之前管理費已漲過多次，但服務品質卻沒有提高，小區道路破了沒人修、邨巴班次有減無增、車輛亂停放沒人管……這次會不會又是“只加錢，不提品質”？

　　在廣州碧桂園居住多年的芳芳也表示，從入住至今，這裡從未漲過物業管理費，15年後漲一些可以理解，但前提是服務必須跟上。舉例而言，小區內的雅苑組團一到下雨天就成了小水塘，業主需要淌水出入，管理處需對此作出改進。

　　祈福新村一位來自香港的業主還指出，對於物業管理費的開支，應該請專業的會計師事務所進行核數，保證開支透明。

　　記者觀察

　　職能部門的缺位何時能補？

　　廣州市物業管理協會副會長謝凱強調，業主應重點關注物管公司漲價後會提供什麼服務，業主由此又會得到什麼回報，而不應該僅僅局限在調價本身。

　　謝凱表示，前些年不少小區所招的保安個個高大威猛，但如今，卻已經是此景不再，原因就是人力成本在不斷上漲。業主需要正確認識到拒絕調升物管費，那物價指數的上升以及管理公司運營成本的上升將直接影響物業公司所提供的管理水準。

　　記者在採訪中發現，業主覺得小區管理服務不到位的背後，其實存在著政府職能部門的缺位：祈福新村多達1萬多戶的單位至今沒有供電、供水部門進入抄表、收費，這些工作都得由物管人員來承擔；公交線路一直未能全覆蓋地開進社區，發展商只能自行補貼外線村巴；小區內路口眾多，存在安全隱患，卻一直未引入紅綠燈；屋邨內五類車橫行，卻無執法部門管理。

　　另外，祈福新村物業管理人員的工資採用的是酬金制，屬於代支付，但相關稅收部門卻未將其列入免取徵收稅款，每年僅稅費一項就達700多萬元，這既給物業公司運營造成莫大的壓力，也無形中增加了業主的負擔。

　　業內人士指出，大型小區確實需要相關政府部門的重視甚至是介入管理。這其實不僅僅是祈福新村一個社區的問題，而是廣州許多大型社區都共同面臨的困擾。

　　謝凱則指出，大樓盤多有地産商的背景，當年，為了促銷，不少大型小區都願意在社區管理上實施“暗補”，以較低的管理費吸引買家入市。但靠發展商補貼維持的模式根本不是長久之計，按物管服務的實際成本調整物管費，才是社區長治久安之本。

　　物管説

　　車位村巴不是免費午餐

　　對於調升物業管理費，祈福新村物管公司的陳經理解釋説這是不得已而為之的舉措。陳經理指出，祈福新村已經有三年沒有調升物管費用了，近年來，隨著勞動力工資福利成本、原材料、能源及區內設備設施、園林綠化養護成本的持續大幅上升，不可避免出現管理費收支不平衡的情況。

　　在採訪中，陳經理攤出了這樣一本賬：不同於廣州其他小區向業主額外收取停車位和公攤水電費的慣常作法，祈福新村的物管費用，包含了每戶免費停放的車位一個；業主可免費乘坐所有內線村巴（以每天兩趟，每趟1元，每家三人計算，合計每月平均車費節省支出約180元/戶）；另外，該費用還包含小區的所有園林綠化和路燈照明的公攤水電費等。

　　記者發現，該盤業主獲得的最大實惠就是“每戶免費停放的車位一個”，現時已辦理免費停車卡的車輛已達兩萬多輛。但大家都明白，這年頭，沒有免費的午餐可以長期享用。

　　若取中間值按高層洋房的3.5元/m2/月計算，一套100平方米的單位月繳管理費為350元，若扣除150元的月保停車費用（目前在整個華南板塊這是最低的停車收費標準），那實際支出的管理費為200元/月，其管理費相當於2元/m2/月。

　　據悉，祈福新村的眾多業主已在由管理處牽頭舉行的28場懇談會上提出了多項建議。管理處的相關負責人也明確承諾：成立“物管監督辦”，獨立於物業公司，監督物業公司的服務品質和效率；重新優化內線村巴站點，增加村巴車次，爭取高峰期3~5分鐘一班；安保升級，目前“天眼工程”已進入招標階段爭取年內動工建設；由發展商借資，對社區道路、電纜井蓋及高層大堂、樓梯、墻身、信箱、大門等破損嚴重的地方進行全面大檢修，預計本月內完工……