張敬偉：樓市鬆綁是虛妄的市場流言

　　◎張敬偉

　　在房價漲勢放緩、樓市庫存高企、去化壓力陡增的形勢下，地方鬆綁限購救市的傳聞層出不窮。繼一系列地方政策“微刺激”之後，近日，遼寧省會瀋陽“限購取消”的傳聞不脛而走，被業內視為地方微調限購政策的升級版本。

　　當然，和以往被各地證偽的資訊一樣，瀋陽鬆綁樓市也成了流言。但既然是流言，就絕非空穴來風，媒體確實發現了“證據”——6月10日瀋陽“權證中心”發佈的“取消限購”通知。當然，既然瀋陽房管局“不知情”，瀋陽樓市的鬆綁邏輯也就不成立了。但在各地樓市鬆綁流言遍地的情況下，此事起碼凸顯了樓市殘酷的現實，現狀的確不妙，而且各地確有希望樓市鬆綁的衝動。

　　上海一家專業研究機構6月10日發佈了 《5月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出，在監測的全國35個重點城市中，溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、瀋陽、青島等15個城市存銷比超過20個月，這些城市的新建商品住宅要賣至少20個月才能賣完。存銷比超過16個月的城市數量則達到了20個。

　　中國二、三線城市的存銷比的確不容忽視。最基本的市場常識是，既然存量過度，就應該降價銷售才能盤活存量。當前樓市，在一片緊張氛圍下，市場觀望拐點或希望降價成為主流。因而，消化存量的正解也只能是降價銷售。但矛盾的是，此前杭州的降價潮，卻遭遇來自地方的限價狙擊。由是而論，那些有著鬆綁樓市衝動的地方政府，其實並不想順應市場潮流，讓“看不見的手”去常態化地消化存量，而是希望用傳統的政策背書、貨幣政策放水等手段，激活當地樓市，以實現土地財政開源和刺激經濟增長的目的。

　　這樣的樓市鬆綁顯然有悖頂層設計之初衷，也是使樓市重蹈泡沫覆轍的老路。從今年決策層一直以來的改革實踐看，這條路已經從頂層設計層面給堵絕了。不管各地如何試探政策風向，不論輿論場如何散佈樓市鬆綁流言，也不管各城各地如何撒嬌或嗷嗷待哺。上半年的樓市還是基於市場配置，並沒有行政命令式干預。至多，央行只是于5月12日通過“窗口指導”要求各商業銀行對剛需族首套房貸給予審批、放款和利率的惠利。銀監會在6月初再次向各銀行喊話重復這一舉措。但從市場面而言，各商業銀行除了加大審批和放款速度，在實質性的利率問題上沒有鬆口。

　　這也足以説明，各商業銀行對於樓市信貸也相當謹慎。這也是樓市境況不妙傳導至信貸層面的正常邏輯。值得一提的是，央行兩次定向降準的“微刺激”，是給予融資難的小微企業以實際的資金支援。這説明，今年的貨幣政策不會再眷顧樓市，樓市不屬於中央“微刺激”的範疇。至多，央行“窗口指導”算是給樓市的些許安慰，但大多數的商業銀行也不領情。

　　多年來在政策護航、信貸支援下的房地産“愜意生存”之路，已經走到頭了。多年來中央層面的宏觀調控，也給各地乃至整個樓市多次去水分、消泡沫的機會。但在樓市利益的強刺激下，從各城各地到開發商，都將中央宏觀調控視為“且行且看”的“空調”，現在二、三線城市的存量積累，可以説是咎由自取。

　　如何消化存量，只有一途，放棄不切實際的中央政策開閘，也別指望鬆綁本地樓市，權力之手不可習慣性地干涉樓市。讓市場調節，讓開發商選擇合適的價格消化存量，才是符合經濟學常識和民意期待的選擇。

　　當然，開發商要經歷利潤縮水甚至負利潤的切膚之痛，各地也面臨著財政吃緊和償付地方債的艱難。但中國樓市必須走上去權力化的正途，而這也是中國經濟去杠桿化的必然要求。

　　（作者為察哈爾學會研究員）