南京256億地王遭肢解甩賣 中冶置業投資近4年收益僅3.5億

　　中冶置業表示，若按掛牌底價成交，預計此次轉讓的7個子公司股權可獲得凈利潤約為1.55 億元，加之此前交易獲得的凈利潤，總計收益或將不足5億元

　　■本報記者 王麗新

　　1號地分多塊轉讓，2號地遭政府收回，3號地自己開發，這就是中冶置業曾耗資256億元拿下的南京下關巨無霸地王項目的命運。

　　拆遷艱難，體量巨大，開發週期過長致使中冶置業從2010年9月份拿地至今無實質性開發進展，中冶置業的資金鏈也因此始終無法解壓。

　　無奈之下，中冶置業開始全面整理南京下關地塊的轉讓和開發事宜，時至今日，根據中冶置業母公司中國中冶公告顯示，南京下關項目1號地于2014年3月11日以29.7億元轉讓三筆資産，總計獲得凈利潤2.64億元，2014年5月30日以25.39億元轉讓一筆資産，獲得凈利潤約0.82億元。

　　由此可見，中冶置業今年肢解1號地轉讓子公司股權後，目前獲得的收益僅為3.46億元。根據其公告統計，若7個子公司股權按照評估底價轉讓，獲得的凈利潤約為4.19億元。

　　龍湖抄底接盤

　　5月29日晚間，中國中冶發佈轉讓子公司股權以及債務公告，根據其公告內容顯示，中冶置業將轉讓擁有1號地地塊的7個子公司的剩餘股權，標的評估值總計約為72.17億元，最小標的評估值為6億元，最大為25.39億元。

　　同時，中國中冶表示，全資子公司中冶置業此次若以評估後的標的對應股權價值及債權價值作為掛牌底價成交，預計可獲得凈利潤約為人民幣 1.55 億元（未經審計）。

　　一天后，5月30日晚間，中國中冶再次發佈公告稱，中冶置業將把南京金名城置業有限公司（以下簡稱“金名城置業”）100%股權以約25.39億元價格轉讓給北京龍湖中佰置業有限公司（簡稱“龍湖置業”，為龍湖地産子公司）。中國中冶稱，預計從此次交易中獲得凈利潤約0.82億元。

　　值得注意的是，公告顯示，龍湖地産接盤的金名城置業的資産就是6塊地，面積4.5萬多平方米，規劃建築面積達到了38.3萬多平方米，規劃用地性質為商辦混合用地和住宅用地。

　　以此計算，龍湖地産所拿地塊平均樓面價僅為6527元/平方米，而中冶置業2010年9月份拿下的1號地的平均樓面地價為5929元/平方米。

　　近4年時間過去了，南京的房價一路高歌，即使是今年房地産市場普遍預期不好的大勢下，南京的房價依然堅挺，但中冶置業手握土地近4年時間卻無實質性開發，更沒有房源銷售入市，甚至甩賣項目後，部分地塊每平方米升值空間僅600元左右。

　　事實上，《證券日報》記者曾實地走訪過該項目，其區位優勢非常明顯，位於南京中軸線延長線上，臨江岸線非常長，無論是商業還是住宅規劃都將是高端産品。此外，下關區規劃為鼓樓區後，該區域房價上漲勢頭更為明顯。

　　《證券日報》記者從南京鏈家地産處獲悉，該區域內二手房售價目前動輒超過1.8萬元/平方米，區域內緊鄰的世茂外灘新城項目為學區房，售價目前普遍超過2.3萬元/平方米，而區域內3.5萬元/平方米的房子亦不少。

　　鋻於此，龍湖地産此次接盤可謂抄底進駐南京市場，而其未來盈利空間也可見一斑。反觀之，中冶置業耗資121億元摘得1號地，手握土地近4年時間，即使以開發貸款利率計算，其資金成本就達數十億元，儘管轉讓獲得了凈利潤，但其開發損失之重仍較為可觀。

　　賺取鉅額利潤夢碎

　　實際上，2010年9月19日，中冶置業與南京市下關區國有資産投資發展有限公司合資成立的臨江公司，以總價200.43億元拿下南京下關區濱江1號和3號地塊。

　　其中，下關區濱江江邊路以西為1號地塊，規劃用地性質為商業、住宅混合用地，總建築面積達到204.77萬平方米，最終以底價121.41億元成交，折算樓面價5929元/平方米；而下關濱江江邊路以西為3號地塊，規劃用地性質為商業、文娛、住宅混合，總建築面積為95.42萬平方米，最後也以底價78.93億元成交，折算樓面價8272元/平方米。

　　值得注意的是，2012年11月30日，中冶置業又以56.2億元拍下2號地塊。此後，3幅地塊連成一體，總地面積達到236萬平方米，土地出讓金超256億元，成為總價最高的全國地王。

　　然而，巨無霸地王的運氣相當不好，不但1號地和3號地遲遲無法動工，中冶置業資金被套牢。後來2號地塊被政府收回，無奈之下，中冶置業稱將精力放在3號地塊中，逐步退出1號地塊的開發。

　　此後，1號地塊接連被轉讓。《證券日報》記者根據其公告統計，今年以來，目前已經成功轉讓資産4筆，總計約55億元，獲得凈利潤為3.46億元，目前還有標的評估值35億元左右的資産等待轉讓。

　　值得一提的是，根據中國中冶公告估算，若按掛牌底價成交，這7個子公司的股權轉讓額約為102億元，而5月29日公佈的此次轉讓的剩餘6個子公司股權還可獲得凈利潤約0.73億元。換言之，中冶置業今年肢解1號地相繼多次轉讓後，其獲得的凈利潤或將僅為4.19億元。

　　更為值得注意的是，1號地此前在2011年曾發生過一筆股權轉讓交易。《證券日報》記者在北交所成交公示中發現，2011年12月5日，中冶置業在北京産權交易所將南京長江國際航運中心開發建設有限公司100%股權及10.8億元債權以18.4億元掛牌轉讓，並要求受讓方向旗下子公司南京正濱房地産開發有限公司支付14.38億元代建款，下關區國企南京外灘投資發展控股集團最後接盤。

　　彼時，中冶置業將1號地塊中的具備部分開工要求的子項目通過轉讓、代建等方式，從南京方面回籠現金及貸款約32.76億元。不過，記者並未在中國中冶的公告中發現此筆轉讓交易和收益情況。

　　事實上，中冶置業鍾情于該地王並不無道理，據悉，僅測算體量最小的2號地，其利潤就將高達80億元，其吸引力可見一斑。

　　“中冶置業輸在拆遷問題上，因為拆遷艱難，中冶置業近4年時間內都無法進行實質性動工，200億元的資金無法流動，因而陷入了資金困局，賺得鉅額利潤的意圖徹底幻滅。”有熟悉中冶置業人士向《證券日報》記者透露，中冶置業甩賣1號地後，將資金投入其他城市的項目，其佈局將更為合理，利於其發展。

　　對此，中冶置業也表示，此次交易所得款項擬用於補充營運資金及中冶置業其他房地産項目的開發。同時，交易完成後將增加公司現金流入，減少應收賬款，降低帶息負債規模。

　　然而，巨無霸地塊交給一家企業開發已然證明是一個錯誤，但1號地被分拆的如此零碎，其也將不利於整體規劃設計能夠按照預期推進。