葉檀：杭州房價不會重蹈溫州覆轍

　　杭州房價下跌趨勢明顯，風險上升，但杭州房價不會重蹈溫州覆轍。5月18日，國家統計局公佈全國70個大中城市數據，4月共有8個城市的新建商品住宅價格環比下跌，其中有4個在浙江省，杭州降幅最大，下降0.7%，金華下降0.4%，寧波下降0.2%，溫州下降0.1%。

　　筆者更看重二手房數據，因其反映了同一品質商業住宅的樓盤在不同時間段的市場準確估價。5月1日，克而瑞資訊集團、易居房地産研究院、中國房地産測評中心聯合發佈2014年4月“中住288指數”，其中的二手房指數為1100.9點，較上月上升12.0點，環比上漲1.10%，漲幅較上月縮小0.05個百分點，同比上漲9.15%。二手房價格60指數環比數據延續了近一年來的上漲走勢，只是漲幅有所收窄，説明房價、供需處於膠著階段。從去年11月開始，杭州二手房價格指數分別為 1039.2、1057.8、1072.3、1088.1、1107.3、1116.3，環比分別上升18.6%、14.5%、15.8%、19.2%、9%，到4月二手房價格增速突然下行到1位數，此前均大幅上升，4月份是個轉捩點。

　　杭州是浙江省會，是浙江省內當之無愧的核心城市，加上人文薈萃，浙江先富起來的一族樂意定居於西子湖畔。省內非杭州籍富豪驅趕杭州本市居民遠離西湖沿線的現象，與溫州無法吸納本省移民的情況不可同日而語。就此而言，杭州的房價反映的是浙江富裕人群的資金配置狀況，比只能吸納本地人口的小城市，風險要小得多。

　　但杭州的人口增速已經過了洪峰期，增速有所放緩。

　　2000年，杭州常住人口為687.87萬人，到2010年第6次人口普查，10年共增加182.17萬人達到870.04萬人，共增長26.48%。另據《2013年杭州市國民經濟和社會發展統計公報》，到2013年末，杭州全市常住人口884.4萬人，比上年末增加4.2萬人，相比以往每年常住人口18.2萬的上升，有大幅下降。考慮到2001年杭州市所屬余杭、蕭山兩縣併為杭州市的兩個區，增加了杭州市區人口，但對杭州市全境人口沒有影響。上述人口數據可以較為準確地反映杭州全境的人口增長狀況。

　　不僅人口增長過了洪峰期，居民的收入存款也過了增速的最高峰。2013年末，杭州城鄉居民本外幣儲蓄存款餘額達6408.59億元，比上年末增長5.2%。據抽樣調查，全年市區城鎮居民每人平均總收入41842元，剔除個人所得稅、社會保障支出後的每人平均可支配收入37511元，增長10.1%，扣除價格上漲因素，實際增長7.4%，每人平均生活消費性支出22800元，比上年增長0.7%。此前的2012年末，杭州城鄉居民本外幣儲蓄存款餘額達6089.98億元，比上年末增長9.8%。我們來看浙江依靠外向型製造業經濟增長最快的時期，2003年年末，杭州城鄉居民本外幣儲蓄存款餘額1589.96億元，比上年增長20.8%，其中城鎮居民本外幣儲蓄存款餘額1307.96億元，比上年增長20.9%。而到2008年末，城鄉居民儲蓄存款餘額達3476.59億元，比上年末增長31.8%。收入與儲蓄大幅增長，房價也就水漲船高。

　　杭州房價反映了杭州經濟、人口、儲蓄與消費的增長趨勢。從長週期來看，兩者是吻合的，而現在，製造業轉型艱難與實際融資成本上升，都帶來了房地産市場的逆轉。但無論如何，作為省會城市，資源聚集的杭州房價是浙江省內最堅硬的冰塊，不那麼容易融化。但相比國內其他大城市，由於地方財政對土地依賴度較高、製造業轉型較為困難、此前房價過高等因素，作為典型的轉型城市，杭州的房價將大幅動蕩。

　　近日，有消息稱，從5月22日開始，如果杭州商品房實際成交價低於備案價格超過15%，將無法實現網簽。杭州與其以隱性的方式動用粗糙的市場手段救市，還不如直接放鬆限購、加強監管，以市場手段與明確的監管，給杭州房地産市場一個清晰的未來。(每經評論員 葉檀)