為省5.6%營業稅 二手房買賣雙方延遲遞件惹來一身騷

　　“證滿5年”是不少二手房的一大賣點，省下5.6%的營業稅，聽起來非常誘人。有的業主急售，房子未滿5年就拿出來放售，與買家商量可以等“證滿5年”再遞件。殊不知，在或長或短的等待期裏，其實可以發生很多事情。

　　記者身邊恰有兩個這樣的案例：一個是“輕量級”麻煩，買家覺得按揭費交貴了，覺得非常不爽，且業主遞件時間難約；一個是“重量級”麻煩，買家提前成交還需要幫業主還貸，結果因為逾期兩次而被業主告上法庭。

　　對此，地産人士認為，有業主見物業“證滿5年”，放盤價比其他證不滿5年的二手房要高，無形中已把稅費差拉平，等不等“證滿5年”也一樣；樓價時時變動，一年半載後才遞件的“遠期”交易對買賣雙方構成不同風險，哪家得便宜另外一家就受損，且本身信任基礎就不牢靠，建議買賣雙方如非必要，還是應該網簽後及早辦理遞件過戶為妥。

　　文：記者 李鳳荷

　　“輕量級”麻煩

　　疑被按揭人員收貴按揭費

　　去年12月，徐先生看中一套二手房，這個房源在今年4月達到“證滿5年”，於是雙方在仲介的促成下交易，當時一次性支付10萬元定金，約定“證滿5年”即遞件。徐先生找的按揭銀行是一家中小商業銀行，按揭公司也是銀行推薦的，他貸款不到100萬元，按揭費用6000元全包，算下來按揭費不到千分之六，當時徐先生還以為自己撿了個便宜。

　　今年4月，終於等到了“證滿5年”的時間，麻煩事卻接踵而來。一是遞件過戶採取的是過戶與入押同時辦理，按揭公司人員居然不願意到場協助遞件，他稱這是銀行的事情。接著，這位按揭人員又要求遞件當天就把所有的按揭費用打給他。另一件麻煩事則與業主有關。本來他們商定“證滿5年”的第二天就遞件，不料業主説要出差，需臨時改時間。

　　按揭費最高上限應

　　不超過貸款額1.2%

　　記者點評：徐先生最大的抱怨疑似是被按揭人員收貴按揭費。

　　對於提前簽約、延遲遞件的“遠期交易”來説，買家在匆忙簽約後有充足的時間去蒐集資料，對收貴按揭費的小小不滿經過幾個月的發酵，往往會變成怨恨。

　　根據廣州市房地産仲介協會按揭分會與會員制定的按揭費最高上限，有關收費不得超過貸款額的1.2%，徐先生支付的按揭費其實是位於市場中游水準，當然按揭市場競爭大，不排除有行家開出更低的收費。

　　“重量級”麻煩

　　幫業主還貸逾期或需付違約金

　　相比徐先生“輕量級”的麻煩，鍾先生買的二手房惹下的麻煩更大。他去年在廣州買了一套二手房，與當時的市價相比便宜了好幾萬元。按照仲介的説法就是賣方是外地人(浙江人)，不清楚這邊的行情。

　　這套二手房的“證齡”將在今年6月滿5年。當時鍾先生與太太商量，既然過半年就“證滿5年”，那就等滿了5年再過戶，這樣能省下5.6%的營業稅。根據當時簽訂的合同，由於業主還在供樓，銀行貸款人也是賣方的名義，由買家來償還貸款。業主和買家就房子的交易做了公證，其中有一條：“買方必須按規定時間返還銀行貸款，不得逾期，如果因買方逾期，將賠償房款的20%給賣方作為經濟補償。”

　　鍾先生幫業主還了幾個月貸款，前幾天終於發生問題了。銀行扣款是在每月初的4日，即是説鍾先生必須在每月4日前把房貸存進銀行。但是這段時間鍾先生很忙，把這件事情給忘了。4月8日晚上他們收到賣方的電話，業主在電話裏非常生氣，説：“這已經不是第一次逾期了，前幾個月還有一次，逾期了1天。”原業主聲言：“這兩次逾期嚴重影響了我的信用記錄，已經在銀行有備案了。以後若是借大筆貸款的話，銀行審核就有可能會因為這一條而卡住不批。你們既然已經違反了合約，我要去法院起訴你們。”

　　二手房業主欲違約

　　多因樓價變動導致

　　記者點評：鍾先生的個案的確讓人覺得無語，因為當時是筍價成交，按照合同約定要幫業主還貸，且在公證書上已經“白紙黑字”註明：“預期還款，要賠償房款的20%”。

　　對於這種簽約與遞件相差半年的“遠期”交易，樓價變動是造成任意一方違約或毀約的主因，在樓價頻繁變動期，業主不惜賠償樓價10%或者20%來悔約，因為樓價漲幅已可填平悔約的成本。鍾先生眼看著還有一兩個月才到“證滿5年”的時間，應該儘快與業主協商解決事情，以免在衝線前“撻Q”。

　　四問“證滿5年”

　　黃埔僅要求月份上滿足“證滿5年”

　　1.“證滿5年”，按哪個時間為準，房産證還是契稅完稅證？

　　按房産證和契稅完稅證的時間，哪個更早滿就算哪個。

　　在天河和海珠的房屋交易登記中心，必須滿足具體日期符合“證滿5年”的要求，而黃埔則只要求月份上滿足“證滿5年”。比如，2009年4月20日出證，天河和海珠就要求在4月20日才符合“證滿5年”的要求，而黃埔則認為到4月份就符合“證滿5年”。

　　2.別墅或豪宅，“證滿5年”有什麼意義？

　　別墅或超過144平方米的非普通住宅，其營業稅徵收與“證滿5年”有關。“證滿5年”的非普通住宅，營業稅按買賣差價徵收5.6%營業稅，也就是説按上手發票與本次交易評估價的差額徵收5.6%。證不滿5年，則按本次交易評估價全額徵收5.6%的營業稅，與普通住宅一致。

　　3.“證滿5年”與個稅有什麼關係？

　　對於業主出售名下唯一住房的情形，“證滿5年”可以免征5.6%營業稅及1%的個稅。

　　根據規定，省內非廣州戶籍的業主出售名下唯一住房，需回原戶籍處出具以家庭為單位的無房證明，方可減免1%的個稅。但對於省外戶籍的業主，廣州中心六區的交登中心均不要求廣東省外戶籍業主回戶籍所在地開具無房證明，只需簽訂一份保證書，證明戶籍所在地無房産。

　　4.涂銷登記後出新房産證，如何看出“證滿5年”？

　　凡是業主在房屋交易登記中心進行過非交易的登記，如析産或涂銷登記後，房管局都會重新出一本新房産證給業主，但從新房産證難以看出“證滿5年”的痕跡。業主可以出示原始的契稅完稅證，證明證已滿5年。