北京高端住宅市場價漲量跌 推動整體均價上漲

　　好雨知時節，當春乃發生。雨水甘露，在中國傳統文化中一直有聚斂財富的喻意，而分佈在京城各區域的高端住宅聚集地就像雨露聚斂財富一樣，吸引著這座城市的財富階層。對於這些崛起的新貴們來説，和身份相匹配的認同感，與舒適的家居環境同樣重要。

　　高端市場趨於成熟

　　隨著北京房價的節節攀升，高端樓盤的價值也隨之水漲船高，市場上出現了多處千萬級別高端項目聚集區，而這些高端項目主要以別墅和高端公寓為主。

　　據一位不願透露姓名的開發商向記者透露，由於高端住宅主要面對的是處於社會頂層的財富階層，這部分客群比較重視項目不可複製的地段優勢和獨特的城市資源，這也是高端項目相對集中的原因。

　　目前來説，北京的高端市場經過近20年的發展，已形成了中央別墅區、西山別墅區等知名別墅區，而北京的千萬級高端項目也主要集中在這幾大別墅區中。其中中央別墅區是北京規模最大的別墅區，雖然近些年來的供應量已經逐步減少，但依然擁有其特有的優勢。

　　一位不願具名的開發商在接受採訪時向記者表示：“中央別墅區從設施配套以及成熟度來説都是目前北京高端市場上最好的一片區域。再加上這一區域，集中了全市80%的國際學校，算學區房，所以中央別墅區依然具備稀缺資源屬性。”而泰禾集團品牌總監沈力男也認為，由於中央別墅區板塊的高端品牌認知已經形成，造成了目前財富人群向這一區域集中的現象，使得這一區域的價值優勢得到了進一步的提升。而去年頗受關注的孫河區域也是這一板塊的新亮點，先後有龍湖、泰禾、首開等品牌房企進駐，目前有泰禾·北京院子、龍湖·雙瓏原著等高端項目在售。

　　除中央別墅區外，北京西山別墅區也是又一個高端項目集中區域。隨著門頭溝的發展，依託著蓮石路、阜石路等便捷的交通配套和豐富的生態資源，大西山板塊目前已初具規模，擁有很大的發展潛力，目前正在供應的有華潤·潤西山、西山藝境等項目。而城南區域也有位於南四環京開高速沿線的鴻坤·林語墅這一高端項目在持續放量。

　　一季度豪宅價漲量跌

　　據機構統計數據顯示，2014年的第一季度，北京樓市的前景還並非十分明朗。北京公寓豪宅市場的成交量也僅為399套，與去年同期相比，降低了68%。但高端項目的售價卻在一些千萬級項目的拉動下，達到了6萬元/平方米左右。

　　對此，有部分業內人士認為，造成豪宅成交量大幅下降的原因除了市場整體的不明朗外，另一個重要因素就是豪宅價格逐漸攀高，也擋住了不少購房者。

　　然而，一位中央別墅區板塊的開發商卻持有不同看法。他認為，事實上高端市場對於市場的反應並沒有那麼敏感，之所以會出現數據下降這種情況主要還是因為第一季度，尤其一、二月份屬於傳統上來説高端樓盤銷售的淡季，而近期北京市場因為樓王開得比較多，所以造成了市場均價的上漲。“對於高端項目來説，客戶的選擇週期在3-6月份，所以在年初的時候，高端盤市場會表現的相對比較冷淡，‘金九銀十’才是傳統上高端樓盤的銷售旺季。”該開發商這樣告訴記者。

　　泰禾集團品牌總監沈力男也認為，目前媒體統計高端項目成交情況的統計方法主要依靠網簽數據，但是由於各方面的限制原因，這種統計方法存在一定的局限性，並不能真實反映目前的市場情況。

　　■ 買房故事

　　●王女士，留學歸來後在京工作，全家看到府頭溝一高端樓盤

　　海歸“白富美”最看重房子位置

　　王女士去年從海外留學歸來之後就留在北京工作。由於所在單位已經給她解決了北京戶口，所以現在她也開始考慮買房問題。據王女士説，由於她家裏的經濟條件較好，所以從她來北京起，父母就在考慮為她在北京購置一套房産，只是家裏在買一套什麼檔次的住房上有所分歧。

　　“我爸覺得在市區內買一套大面積的二手房就可以了，這樣我上班、生活都方便點，但是我媽覺得等過幾年他們可能還要來北京照顧我，而且買套高端住宅也能保值，所以想買一套環境好一些的高端住宅。”據王女士向記者介紹，後來她也陪著父母在北京看了不少項目，既有高端住宅，也有一些主打改善型産品的樓盤，比如亦莊·金茂悅、廣渠·金茂府、麗景長安、華潤·潤西山等等。最終，還是母親的意見佔了上風，選中了位於門頭溝的一處高端樓盤。“我媽在項目售樓處那兒就和我開玩笑説，如果早兩年時間在北京買一套別墅，到現在為止可能都已經翻番了。”王女士説。

　　但是由於聽説今年以來，北京的高端別墅市場成交情況並不是非常得好，他們也在擔心市場有所波動，所以想要觀望一陣再決定是否出手購買。“其實我也不太清楚自己想住個什麼樣的房子。”王女士向記者表示，就她個人來説首先考慮的還是交通和周邊配套是否方便。“他們(父母)可能比較在意居住的舒適程度，但是我更希望平時上班能夠方便一些。所以房子的位置是我最看重的一個方面”。

　　■ 購房建議

　　近期，北京市場上高端樓盤的成交量確實不及往年，可以説市場已經進入了一個調整期。而高端盤的單價由於比較高，市場並不十分明朗，所以對於投資者來説，購買起來應比較謹慎，而對於以改善為目的的購房者來説，是可以買的。

　　——中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰

　　本版采寫/新京報記者 陳禹銘