房地産業到了洗牌的時候

　　2013年仍然豪賭的地産商，一部分將面臨要麼降價賣房損失利潤，要麼不降價讓存貨爛在手裏的尷尬局面，房地産行業洗牌將迎來最好的時機。

　　上週末兩則關於房地産的消息引起軒然大波，先是杭州傳來部分樓盤大幅降價的消息，然後興業銀行暫停了房地産夾層融資業務，消息在資本市場上被放大，週一房地産指數大跌5.2%，萬科的市值縮水至730億。

　　先看杭州樓盤降價這件事。從供應來看，2013年杭州土地市場還上演了最後的瘋狂，全年出讓金高達1323.9億元，可建築面積2156.7萬平方米，都是2012年的兩倍左右。快於銷售的供給速度必然導致庫存增長，2013年初杭州庫存404萬平方米，消化週期僅5.5個月，年末庫存則上升至738萬平方米，消化週期大於13.5個月，以杭州年均戶籍人口增長6萬戶和全國平均32平米的每人平均住房面積計算，可以支撐多年的銷售。尤其是媒體報道降價的拱墅區與余杭交界區域集中了幾十個在售樓盤，降價促銷實屬必然。

　　杭州樓盤降價並非個例，目前廣州已傳出樓盤打折促銷的消息，像青島、寧波、南昌、無錫等城市也將陸續加入降價的行列。這是集信貸環境變化和行業供需共同作用的結果。

　　首先看信貸環境，從過去幾年銀行的資産配置看，普遍壓縮了國債以滿足信用供給，四大行裏除工行、農行外，按揭貸的比重已經達到20%，沒有上升空間。而股份制商業銀行更加逐利，因此今年的按揭貸款難有增長，甚至一些大行會削減，而利率打折越來越難。按揭貸款的“量”和“價”會明顯制約購買力釋放。

　　再看供需環境，房地産是個特殊行業，既是耐用消費品又具備金融屬性，需求的根本在於人口和經濟發展支撐的購買力。按照1987年生育高峰測算，2014年可能是全國住宅銷售的頂峰，但由於城鎮化進程和有産業基礎和人口導入能力的城市崛起，行業銷量不會大幅下降。從供給端看，2013年全國房屋新開工面積約20.12億平米，同比增13.5%，主要原因在於2012年末到2013年初出讓土地進入開工狀態的速度超過市場預期。由此預計2014年全國房屋供給有明顯增長。

　　面對可能減緩的需求和增長的供給，房地産商的資金壓力會逐步提高。房地産銷售額從2009年的4.43萬億增長到2013年的8.14萬億，開發資金從2009年的5.77萬億增長到2013年的12.21萬億，其中開發貸四年來只增長了8000億，可以利用的無息融資主要是預收房款，該項從1.62萬億增長到4.33萬億。但2014年這種情況可能逆轉，即資金流入慢而資金流出快，主要表現在銷售回籠佔資金流入的比重下降，而未付工程款增長到5.7萬億，土地款的壓力約0.99萬億。在全行業告別黃金年代，難以延續全面繁榮的情況下，必然有企業會為高杠桿付出代價，行業將加速洗牌。

　　為什麼是行業將分化洗牌，而非崩潰。根本原因是中國居民的杠桿率低，資産負債表健康。以“房産資産比”來衡量——中國的居民資産中房地産佔最大比例為47.9%，而按揭負債僅佔居民總資産（估計120萬億）的10%。也就是説，即便房價下跌，資産價值縮水，這個比例也不會高到令人恐慌的高度。

　　去偽存真看清房地産行業本質，杭州等城市的降價以及信貸條件收緊，都預示著行業洗牌加速，而非房地産行業崩潰倒計時。房地産公司普遍傾向於順週期拿地，地價漲幅超過售價漲幅，利潤率下降是必然。如今，具備成本優勢的大型房企可能先發制人，以價換量，其周圍的樓盤恐怕要淪為炮灰。可以想像，2013年仍然豪賭的地産商，一部分將面臨要麼降價賣房損失利潤，要麼不降價讓存貨爛在手裏的尷尬局面，房地産行業洗牌將迎來最好的時機。

　　高杉(財經評論人)