北京自住型商品房供應提速 商業配套成盈利點

　　在總量有限的土地供應格局下，房企為了在僧多粥少的競爭中拿地成功，紛紛競報盈利微薄的自住型商品房面積。在自住型商品住房盈利空間縮小之下，商業和公建將成部分地塊收益來源。

　　自住房供應提速

　　去年下半年，北京推出自住型商品住房政策，這種比同區域商品房價低至少三成的住房類型受到極大關注，已公開銷售的項目也申請火爆。去年北京供應了兩萬多套自住房用地，今年還將供應5萬套。

　　中原地産研究部統計數據顯示：截至20日海淀上莊項目地塊掛牌，從2013年北京推出第一塊自住房地塊開始，入市及預期入市自住房地塊已經達到了33個項目。這33個項目涵蓋北京（朝陽、海淀、通州、昌平、順義、豐臺、房山、大興、門頭溝、密雲、平谷）11個區域，其中朝陽區最多，達到了8個項目。海澱區合計2個項目。順義區合計達到了6個項目。累計33地塊可供應自住房項目達到了4.4萬套。預計這些項目大部分都可以在2014年入市。也就是在2014年北京將能成交200萬以上的自住房達到4萬套左右。

　　按照北京2013年成交普通商品房合計8萬套計算，4萬套自住房將達到市場成交的50%，這種短期入市衝擊下，北京樓市在2014年將出現明顯的供應增加，特別是中低端供應缺口將明顯緩解。

　　鏈家地産市場研究部張旭表示，在未來的土地供應中，配建自住型商品住房的土地所佔份額會越來越大，對房企的成本管控能力和週轉速度的要求更高。預計管理能力欠佳的中小房企在土地市場上將會處於更加劣勢的地位。而對於有能力爭取市場份額的大房企來講，也不得不承受利潤率下降的壓力。

　　商業配套成盈利點

　　隨著自住房供應漸成市場主流，如何在樓面價高企之下實現盈利也成為各家自住型商品房開發企業關注的問題。

　　“一家自住型商品房項目已經與我們溝通，就項目商業部門的定位以及規劃進行前期協商。”北京一家知名商業地産服務機構負責人向記者透露。

　　據悉，從目前已經出讓的自住型商品房項目來看，商業配套已經成為普遍存在問題，以恒大禦景灣為例，項目雖然緊鄰東五環，然而周邊配套建設仍亟待完善。項目周邊除北京富鵬混凝土有限公司、北京莊子工貿有限公司等企業外，沒有其他住宅項目。項目東南方向的“富力又一城”是距離禦景灣項目最近的成熟商品房小區。

　　一位商業地産機構負責人表示：“自住型商品房除了較為便宜的價格外，如何保障入住之後的出行、就醫、子女入學的生活便利更為重要。這些問題既是挑戰又是機遇，隨著後續業主入住，將會帶來巨大的生活配套需求，因此，自住型商品房商業潛力將非常大，盈利空間也可期。”

　　“過去房企習慣依賴於高暴利而謀求生存空間，但現在自住型商品住房盈利空間小，但卻以配建方式結合住宅等多功能地塊打包出讓，這將倒逼房企轉變經營策略。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示。

　　公建將成部分地塊收益來源

　　我愛我家市場部相關人士表示，由於限價和限購的政策，2013年，很多商品住宅在取得銷售許可證的過程中掙扎，商住項目大行其道，連連創下“日光”的戰績，成為了不少房企回款的利器。業內人士預測，2014年，商住類項目仍將是市場的主角。除了持續的限購、限價的調控政策外，2013年拍出的不少地塊，主要的收益空間全部在商業和公建部分上。

　　去年9月，中國鐵建以18.1億元競得的海澱區環保科技園地塊，樓面價最終為18562元/平方米，而該地塊未來住宅部分的限售價格為19000元/平方米，樓面價與未來的限售價格基本持平。中國鐵建的回應稱，該地塊30%為公建部分，不在限價範圍內，可通過這部分産品的開發來實現地塊整體的盈利。

　　創下了今年總價地王的門頭溝新城MC16-073限價商品住房地塊，被住總、融創和駿洋聯合體最終以58.66億元的總價收入囊中，樓面價約為1.69萬元/平方米，而該地塊上的住宅部分除7500平方米的限價商品房外，將全部建設自住型商品房，銷售限價為18000元/平方米。看上去又是一筆賠錢的買賣，但實際上，該地塊34.73萬平方米的體量中，住宅部分約為6.7萬平方米，除去一些必備的配建設施，還有約27萬平方米的商業金融和公建部分，這部分地塊未來的銷售價格並不受限。

　　業內人士表示，開發商業和公建地塊回款最快，運營最簡單的方式就是做成商住類産品銷售，大量類似土地的出讓不可避免地就會帶來此類産品的供應，預計2014年仍將有大量的商住項目上市。