北京熱點區域房企群雄逐鹿 住宅高端化趨勢漸強

　　孫河區域內的領跑項目龍湖·雙瓏原著(樓盤資料)。新京報記者 張旭 攝

　　目前東壩區域北京奧林匹克花園(樓盤資料業主論壇)等項目有二手房在售。資料圖片

　　春節後，西山藝境(樓盤資料)項目預計會推出100多套洋房産品。資料圖片

　　2014年，從土地出讓和即將入市的項目情況來看，北京朝陽區的孫河、東壩、門頭溝、亦莊、大興的天宮院、通州的臺湖等區域，預計將會成為熱點區域。業內人士分析稱，土地市場拉升預期，品牌房企項目扎堆催熱區域，成為區域升溫的重要原因。

　　熱點區域房企“群雄逐鹿”

　　區域之所以成為關注的熱點，高價土地的出讓與未來上漲的預期必不可少。融創在土地市場上的高調，讓亦莊和門頭溝兩個區域在2013年迎來了“光輝時刻”，而這兩個區域已形成品牌房企扎堆進入的格局，隨著項目的入市和持續推盤，群雄逐鹿將在2014年上演。

　　其中，僅在亦莊河西板塊，就有亦莊·金茂悅(樓盤資料)、楓丹壹號、金第萬科·金域東郡(樓盤資料)、北京城建·海梓府(樓盤資料)、中信府·世家(樓盤資料業主論壇)五個項目展開競爭。而在門頭溝區域，已有華潤、住總、中水電、金地、K2、金泰、融創等品牌房企進駐，這是該區域此前從未有過的“盛況”。

　　與此同時，在孫河這樣的高端區域，將會展開“對壘”。隨著泰禾·北京院子終於拿證入市，直接與更早起跑的龍湖·雙瓏原著短兵相接，其競爭激烈程度將急劇上升。

　　住宅高端化趨勢漸強

　　縱觀這些熱點區域，會發現除了天宮院為傳統的以剛需首置項目為主的區域，其他區域的項目産品均以改善、中高端改善、高端住宅為主，商品住宅市場的高端化趨勢越發明顯。

　　以通州臺湖為例，軌道交通的規劃預期無疑是激活區域的重要因素，區域房價也隨著北京市場房價的總體上升而出現“跳漲”。

　　而在朝陽區東壩區域，只要查看在售的二手房項目當年的銷售價格，就可以感受到區域定位發生的跳躍式質變。

　　亞豪機構副總經理高姍表示，房企為了拿地成功，紛紛競報盈利微薄的自住型商品房面積，這令純商品住宅的地價成本越來越高。這種土地競爭格局下，未來商品住房市場的高端化走向已成定局。

　　“高端客群的基數雖然在不斷擴大，但其在整體購房群體的佔比仍然是穩定的。而地價倒逼下未來豪宅項目數量將不斷增加，高端市場競爭也將更加白熱化，競爭形勢將會更加嚴峻。對於處於主力銷售期的高端項目而言，如果沒有強力的價值支撐，大幅漲價有可能導致銷售趨緩，從而加大企業的資金壓力。”高姍説。

　　東部

　　孫河 高端別墅競爭進入白熱化

　　1月19日，位於朝陽區孫河的泰禾·北京院子，終於取得預售證，在65000元-88000元/平方米的獲批價格成為樓市新信號的同時，也預示了2014年孫河區域將會更熱鬧。

　　此前，該區域最早進場的龍湖·雙瓏原著，入市半年便領跑千萬元以上別墅市場，其以20000元/平方米的樓面價取得該區域首宗地塊，容積率也是最低的1.1，隨後快速以高週轉的姿態實現項目入市。雖然入市伊始，其獨棟産品單價就高達50000元/平方米，但隨後高價地頻出，使得這一銷售定價成為“平價”甚至“低價”，首次開盤當天3小時即售罄，這在高端別墅市場並不多見。

　　進入2014年，龍湖迎來了同場競技者。“泰禾·北京院子在去年10月已具備入市條件，如果不是因為受政策影響無法入市，去年高端別墅市場的格局決不會是現在這樣。”泰禾集團相關負責人表示，項目在2014年一定會有精彩表現。

　　與此同時，孫河區域的另兩家房企也在蠢蠢欲動。據市場消息稱，首開孫河項目也有入市意願；而作為拿地價格最高的中糧項目，一舉一動都備受各方關注。總之，接下來的孫河板塊，房企之爭、項目之爭都將趨於白熱化。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫指出，孫河受追捧，主要是由其地塊稀缺性導致。孫河組團地處中央別墅區內，上述項目的容積率基本在1.1-1.4之間。該區域也將會成為明年別墅市場的熱點區域，而受到地價成本的推動，後期入市産品價格仍將會出現上漲。

　　■ 典型樓盤

　　龍湖·雙瓏原著：別墅，約2000萬元/套。僅用了百天，即在備受矚目的中央別墅區孫河板塊登頂北京別墅市場前三季度銷售金額冠軍，這也是繼2013年龍湖·頤和原著項目奪魁後，龍湖頂級別墅項目再次佔據市場高點。

　　泰禾·北京院子：別墅，2014年即將入市，具體情況待定。

　　首開孫河項目：待定。

　　東壩 産品迥異，落差加大

　　有了孫河等“先驅”成功試水市場後，地處區位更加優越的東五環邊，東壩區域更顯得“信心百倍”，因為相對於其他五環外區域動輒6萬元-8萬元/平方米的價格水準，東壩仍處於價值洼地。

　　從去年下半年開始，區域內地塊的連續出讓，眾多知名房企趨之若鶩，讓東壩區域躍入大眾視野。而恒大以51.35億元總價，創下2013年宅地市場總價地王的同時，也將東壩的未來推向新高潮。

　　而在此之前，已有首開、保利等數家房企進駐東壩區域。根據不完全測算，刨除地塊限價房和自住商品房之後，上述多塊宅地的可售純商品住宅樓面價，最高已接近5萬元/平方米。而目前區域內在售的二手房，在區域內地塊出讓前後的報價，最高相差4000元/平方米左右。

　　據業內人士介紹，規劃中的東壩區域，未來將建成國際商貿中心，還為第四使館區預留了空間，高水準的配套和國際化社區的定位都是東壩特有的優勢。

　　對於東壩區域保障房項目較多，居住人口多，可能會導致交通壓力較大的問題，業內人士仍表現出了信心。“價格就不會因為自住型商品房的存在而受到太多影響。”某房企人士説。一位不願具名的房企人士表示，由於保障房佔比較大，擠壓了商品房的利潤空間，未來東壩區域將會頻現“差異化”樓盤。“同一個項目，保障房22000元/平方米，商品房部分將會突破10萬元/平方米。”該人士説。

　　■ 典型樓盤

　　目前在售項目有首開常青藤(樓盤資料業主論壇)、北京奧林匹克花園，有二手房在售，區域內還有東壩福園等多個保障房項目。

　　即將入市項目有恒大東壩項目，待定；首開保利東壩項目，待定。

　　西部

　　門頭溝 品牌房企“群雄逐鹿”

　　2013年到2014年，將是門頭溝樓市發生質變的兩年。其發展軌跡，可能會和2010年-2011年的房山樓市大發展類似，讓門頭溝從邊緣區域一躍成為品牌房企群雄逐鹿的熱門區域。

　　2011年以前，門頭溝樓市一直比較沉寂，鮮有品牌房企進入，區域內同時銷售的商品住宅項目很少超過2個。2014年，門頭溝樓市預計將有五六個品牌房企打造的項目推盤，形成群雄逐鹿之勢。

　　西山藝境項目負責人朱成林表示，春節後，項目預計會推出100多套洋房産品，以120-140平方米三居為主。項目還將推出40多套別墅産品。

　　華潤·潤西山項目策劃人員表示，項目上半年將推出300套左右洋房産品，主力戶型為115-127平方米三居和165-210平方米四居。而項目所剩不多的別墅房源，將轉為現房銷售。

　　據了解，麗景長安(樓盤資料業主論壇)項目將於2014年上半年推出135-190平方米平層，以三居和四居為主。而原本計劃于2013年年底首期開盤的京漢鉑寓項目，目前仍未開盤。項目將推出216套房源，主力戶型為70-105平方米的一至三居，目前報價為27000-28000元/平方米。此外，V7·西園項目今年也將繼續推盤。該項目曾于2013年8月和9月推盤，主推175-300平方米的平層，均價37000元/平方米。

　　2013年年末土地市場的熱潮也催化了門頭溝樓市。去年11月，門頭溝新城MC08-014/015地塊，由北京市華遠置業有限公司和北京金秋萊太房地産開發有限公司聯合體，以總價23億元中標。2013年12月，北京住總、北京融創、北京駿洋聯合拿下門頭溝新城限價商品房地塊，總額為58.66億元，樓面價約1.69萬元/平方米。這兩個項目也很有可能在2014年入市。

　　■ 典型樓盤

　　西山藝境：洋房、別墅，上期開盤成交均價35000元/平方米。一期開盤熱銷，奠定了推盤信心。

　　華潤·潤西山：洋房、別墅，2012年6月別墅開盤價1100萬元-2800萬元/套。

　　麗景長安：普通住宅，上期開盤成交均價28500元/平方米。

　　V7·西園：175-300平方米平層，上期開盤成交均價37000元/平方米。

　　京漢鉑寓：普通住宅，報價27000-28000元/平方米。一期尚未開盤，價格優勢提升競爭力。

　　北京城建·海梓府等項目今年上半年都有望推盤。資料圖片

　　建設中的“熙悅春天(樓盤資料)”樓盤。新京報記者 王叔坤 攝

　　泰禾1號街區(樓盤資料)春節後將推新品。新京報記者 陳禹銘 攝

　　南部

　　亦莊河西板塊中高端項目集中發力

　　2013年一年，亦莊區域整體地價上漲了4倍，土地跳漲，也推動了房價跳躍式上揚。

　　2013年8月14日，融創、葛洲壩以41.2億元包攬亦莊河西板塊兩地塊，兩地塊的樓面價高達2.8萬/平方米和3.2萬/平方米。2013年11月4日，亦莊經濟技術開發區河西區X13R2地塊經過激烈爭奪，被首開住總聯合體以12.2億元加上現場競拍配建5萬平方米公租房的代價奪得。據了解，項目預計將於2014年下半年入市。

　　2013年10月，由保利、融創聯合打造的楓丹壹號項目率先入市取得熱銷，隨後在2013年12月，亦莊河西板塊內的亦莊·金茂悅、金第萬科·金域東郡、北京城建·海梓府紛紛開盤，銷售業績均不錯。

　　值得注意的是，這些項目打造的都是大戶型中高端改善型産品，房源單價多在35000元/平方米。至此，長期以來亦莊區域樓市以剛需住宅和商住産品為主的區域印象，被眾多品牌房企的發力顛覆。

　　2014年1月，亦莊·金茂悅項目再次推盤，推出111套房源，主力戶型為100-161平方米的3居和3.5居。該項目工作人員表示，項目將於2月份加推50套房源，主力戶型為100平方米-125平方米的3居和3.5居，採用順銷的方式。預計3月份項目還將集中推盤，具體情況目前未定。

　　據了解，2014年上半年，亦莊河西板塊的楓丹壹號、金第萬科·金域東郡、北京城建·海梓府、中信府·世家等項目都有推盤計劃，但時間和價格未定。

　　房企對2014年區域市場都持樂觀態度。一位房企工作人員表示，“從市場情況來看，蓄客不是問題。主要是預售證和價格審批。”

　　■典型樓盤

　　亦莊·金茂悅：産品為132平方米和161平方米的3.5居，上期開盤均價為36000元/平方米。

　　楓丹壹號：産品為95-120平方米三居，145平方米四居；上期開盤均價為35000元/平方米。

　　金第萬科·金域東郡：産品為90平方米三居，上期開盤均價為35000元/平方米。

　　北京城建·海梓府：産品為230-410平方米疊拼別墅、洋房80-120平方米二至三居；上期開盤均價，別墅為30000元/平方米、洋房為35000元/平方米。

　　中信府·世家：産品以140、170平方米三居為主；上期開盤均價為35000元/平方米。

　　天宮院剛需主戰場繼續發熱

　　時至今日，天宮院已成為剛需置業者最搶手的板塊之一。

　　兩年多的時間，該區域聚集了萬科、保利、首開、龍湖、金融街、中水電等品牌房企進駐，供應量一度問鼎北京樓市，戶型的多樣化與剛需置業群體的實際需求形成有效的銜接。

　　值得一提的是，與傳統的“先建設後配套”開發模式不同，地鐵4號線在第一時間便貫通天宮院與各大商圈的連接，多個項目在住宅開發的基礎上，配套建設了商業設施，大大加快了區域成熟化的進程；而兩輪南城計劃的推動以及新機場的規劃利好等紅利正在釋放，內外因素的雙重作用力之下，天宮院區域的價格也一路水漲船高。

　　據新京報記者了解，目前該區域內整體報價已達25000元/平方米左右，同比去年3月，單價最高已上漲8000元/平方米，漲幅近4成。

　　儘管如此，該區域內仍是一房難求，絕大多數項目早在去年就處於“半封閉”狀態。區域包括金融街融匯、保利首開熙悅春天、中國水電雲立方(樓盤資料)等項目在內，僅接受諮詢，排號都已暫停。

　　“現在雖然不再接受排號，但多數項目之前的蓄客量已大大突破了供應量，甚至是數倍，即使受到長時間延期開盤影響，會流失一部分客戶，但由於仍處於價值洼地，明年這個區域的成交依然會處於高位。”某資深業內人士分析認為，剛需向來是市場的中堅力量，類似在2013年連續剛需盤“日光”現象，在2014年仍然會出現。

　　■典型樓盤

　　珺悅國際(樓盤資料)：産品65-130平方米，售價22000-23000元/平方米。目前少量産品在售，少部分戶型在年後轉現房。

　　金融街·融匯(樓盤資料)：普通住宅，價格待定，戶型50-118平方米。四期産品是否精裝目前未定。

　　金隅萬科橙：精裝住宅，報價28000元/平方米。整個項目房源約1100套，現場排號客戶已突破5000組。

　　中國水電雲立方：普通住宅，待定。即將入市第三期。

　　首開熙悅春天：普通住宅，待定。即將入市的住宅部分在去年10月之前已排號超過1500組，首期大約推出500套房源。

　　臺湖多盤將入市，房價越過3萬元/平方米

　　臺湖，從2012年年底開始，就已吸引了北京樓市的關注。

　　2012年12月25日，臺湖三地塊入市，萬科首開聯合體將兩宗土地攬入麾下，北京世紀鴻摘得另一宗地塊。當天參與競價的還包括中鐵建、保利、華遠等十余家企業。

　　2013年，臺湖區域繼續推出多宗土地，萬科首開聯合體、世紀鴻、泰禾集團、東亞新華地産(東亞上北鑫座東亞逸品閣)等企業又各摘得相關地塊。去年5月底，世紀鴻競爭臺湖新地塊時，整個競價甚至超過100輪。房企的追逐，給臺湖土地市場加溫，也引導著眾多買房人紛至遝來。

　　2013年12月28日，泰禾·1號街區(樓盤資料)取證入市，開盤推出773套房源，當天上午即告售罄。根據記者了解，1號街區首次入市産品為40-80平方米的辦公類産品“靈動空間”，不到800套房源吸引了1800余組買房人搖號。

　　據記者了解，與1號街區相鄰，已于去年亮相的首開萬科·公園裏(樓盤資料)也已開始前期的蓄客準備，市場關注度也較高。售樓處透露的資訊顯示，該項目可能在2月底開盤。

　　東亞新華地産行銷總監賈玉鵬表示，同在臺湖區域的東亞·印象臺湖(樓盤資料業主論壇)項目也可能在春節後即推出新房源。

　　而在去年底打響入市頭炮的泰禾1號街區，則在2014年春節後計劃推出新一期産品。臺湖板塊有關開發商透露，泰禾1號街區已將臺湖房價帶到了3萬元/平方米的水準，這將成為區域價格標桿。截至昨天，記者從北京市住建委網站看到，泰禾1號街區去年底推出的房源已簽約757套，成交均價超過32300元/平方米。

　　■典型樓盤

　　首開萬科·公園裏：75-93平方米兩至三居，價格待定。首開與萬科聯手打造，是北京萬科新青年産品係的又一典型樓盤，綜合配套多樣。

　　泰禾·1號街區：已開盤部分為40-80平方米辦公類産品，二期也以中小戶型為主；首期成交價超過32000元/平方米。2013年年底熱銷一時，後期價格預計穩中有升。

　　B12-B14版采寫/新京報記者 劉狄 李捷 張旭